奇点长租丨南京推出租金托管新政 或率先和长租暴雷Say Bye
摘要：此次，南京推出的住房租赁租金托管制度是全国首家，从经济、政策和人才引进等方面看，南京租赁市场具备很好地试点意义。戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为，次租金托管制度也侧面加大了公寓租赁行业的进入壁垒，有助于提高租赁机构整体运营品质，有效确保公寓租赁市场的良性发展。
来源： 凤凰网奇点长租
4月16日，南京市房屋租赁指导中心发布“关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知”（ 以下简称“《通知》”）及租赁机构托管协议示范文本。
《通知》不仅对各租赁机构的租金收付管理做出进一步规定，并倡议采用“高收低租”的商业模式的租赁机构变租金托管账户变为租赁资金监管账户。 “从此类政策可以看出，后续实际上长租公寓类似租金贷的操作容易受管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“这是目前全国首个针对租金进行托管的政策，具有很强的示范效应。”
长租行业壁垒渐现
《通知》要求，南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度，且需在商业银行设立唯一的租金专用账户，专户信息应在南京网上房地产网站公布，以为保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为。
所谓住房租赁租金托管制度，即住房租赁机构需与当地指定银行签订协议，设立专用账户收付租金。类似商业类或建筑类的保证金模式，一般是在政府的监督下对第三方或者基础人员的一种保障。例如企业无力支付工人工资拖欠工款时，可由保证金对他们进行保障。 该政策是对去年9月南京市下发的《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》的进一步落地。 严跃进对奇点君表示，此次政策的出现，进一步说明当前租赁市场管控的导向，体现了“稳交易、稳租金、稳预期”的导向。此前各类租金骗取等乱象，对租赁市场带来一定抹黑。而南京此次政府搭建此类租金及费用第三方监管的模式，有助于促进租赁市场的更好发展。 戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为，次租金托管制度也侧面加大了公寓租赁行业的进入壁垒，有助于提高租赁机构整体运营品质，有效确保公寓租赁市场的良性发展。从租赁机构的角度出发，监管其现金进出是保证市场有序发展的有力武器，但同时也需加强对该类机构的金融信贷方面的政策扶持，在当下疫情非常时刻共同攻坚。
政策在当下生效，也有业内人士表示不同看法。南京自如房屋租赁有限公司营销运营中心总监李振华表示，设立资金监管账户，是一把双刃剑。虽然它对于规避租房人风险是很好的举措，但企业资金流就是生命，当下企业资金流普遍紧张。如果资金统一管理没有通畅、灵活的政策支持，对企业经营来说也是一种不小的压力。 对此，奇点君注意到《通知》并没有注明最低保障金额，而是提出多种选择方式，让企业自行选择。（见下图）![]()
严跃认为，仅看政策，有些地方写的比较模糊，文件中一些倡议性表达，恰恰是把今年上半年的特殊情况考虑在内。政策去年就开始讨论，今年上半年在执行可以适当放缓，慢慢来，下半年可能资金可以复制，以后再继续推进。
为什么是南京
此次，南京推出的住房租赁租金托管制度是全国首家，从经济、政策和人才引进等方面看，南京租赁市场具备很好地试点意义。
经济方面，南京位于长三角区域，是该地区核心城市之一，2019年南京GDP位列长三角城市群第四，江苏省第二。2019年GDP同比增速7.8%。固定资产投资数据同样强劲，同比增长8.0%，投资环境适度。
政策方面，南京是全国首批租赁试点城市之一，近年从政策的顶层设计到金融、土地、平台等相关配套支持，都有利好政策出台，吸引众多房企、中介等纷纷布局南京租赁市场。
另外，南京是首批集体用地建设租赁住房试点城市，公开信息显示，到2020年底，南京利用集体用地建设租赁住房总建筑面积将达30万平方米左右。
人口流入是租赁市场发展的有力支撑。在此方面，南京也走在前面。据中商产业研究院大数据库数据显示，2019年末南京市常住人口850万人，比上年末增加6.38万人，增长0.8%；流动人口321.40万人，比上年末增加30.10万人，增长10.3%。再考虑到户籍人口市内流动的租房需求和高校毕业生需求，南京潜在租赁人口数量较大，是典型的新一线租赁城市。
特别是在人才引进方面，4月初南京市进一步放宽人口落户政策，人才落户新政中关于本科毕业生的落户年龄规定，从40周岁以下提高到45周岁以下，大专学历人员的落户年龄上限从35周岁提高到40周岁，社保年限要求从24个月缩短至6个月。宽松的落户政策无疑为当地租房市场带来较大客源支撑。
但在以上利好因素促成下，近几年南京租房市场在发展壮大的同时，也出现一些商业模式跑不通的抢跑者。
今年，南京“我乐公寓”疑似跑路，去年乐伽、享居屋、玉恒、鑫星等多个长租公寓品牌先后暴雷。而暴雷的主要原因就是其在商业模式上，采用“高收低租”、“长收短付”等经营模式。这是近几年长租公寓暴雷的主要原因。
“大学毕业生群体是我们主要的客源群体，住房是他们入社会后面临的首要问题，而租房市场的稳定与否，直接影响他们未来是否会留在这座城市。”济南市某长租公寓负责人对奇点君说。
行业暴雷风险有望进一步降低
长租公寓暴雷是一次行业的自我洗牌过程，利于行业未来发展。但对于租客群体而言，这一过程和损失是痛苦的，正如前面济南市某长租负责人所言。 而值得注意的是，本次《通知》将部分长租公寓“高收低租”、“长收短付”的模式直接写入通知中，并做出进一步规定。![]()
“该规定代表了租赁交易中的防火墙机制，有助于防范各类经营困难所带来的冲击，也有助于保障租客的权益。其对于规范长租公寓企业的运行，防范滥用杠杆等都有积极的作用。”严跃进说。
需要注意的是，该条通知是建议相关租赁机构在房产管理部门指导下实行，并非具有强制性。
对此，南京市房地产市场交易中心租赁科负责人表示，“希望房东和房客使用政府部门推荐的租赁合同示范文本，并且办理网签备案，纳入到我们租赁平台的监管范围。然后在继续推广租金银行托管制度的同时，会和相关银行进行系统的对接和开发，开展租金托管。”
同时该负责人也提醒租客，签署相应的合同时一定要格外慎重。
尽管，本次《通知》倡议性内容居多，不具有强制性，严跃进还是表示, 此类租金的监管模式，是一种比较好的风险预防机制，后续值得全国其他城市的学习。尤其是租赁市场比较发达的城市，更是需要在租金监管方面形成政府或第三方的监管平台，以保障租客、房东等参与主体的权益。
《通知》不仅对各租赁机构的租金收付管理做出进一步规定，并倡议采用“高收低租”的商业模式的租赁机构变租金托管账户变为租赁资金监管账户。 “从此类政策可以看出，后续实际上长租公寓类似租金贷的操作容易受管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“这是目前全国首个针对租金进行托管的政策，具有很强的示范效应。”
长租行业壁垒渐现
《通知》要求，南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度，且需在商业银行设立唯一的租金专用账户，专户信息应在南京网上房地产网站公布，以为保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为。
所谓住房租赁租金托管制度，即住房租赁机构需与当地指定银行签订协议，设立专用账户收付租金。类似商业类或建筑类的保证金模式，一般是在政府的监督下对第三方或者基础人员的一种保障。例如企业无力支付工人工资拖欠工款时，可由保证金对他们进行保障。 该政策是对去年9月南京市下发的《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》的进一步落地。 严跃进对奇点君表示，此次政策的出现，进一步说明当前租赁市场管控的导向，体现了“稳交易、稳租金、稳预期”的导向。此前各类租金骗取等乱象，对租赁市场带来一定抹黑。而南京此次政府搭建此类租金及费用第三方监管的模式，有助于促进租赁市场的更好发展。 戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为，次租金托管制度也侧面加大了公寓租赁行业的进入壁垒，有助于提高租赁机构整体运营品质，有效确保公寓租赁市场的良性发展。从租赁机构的角度出发，监管其现金进出是保证市场有序发展的有力武器，但同时也需加强对该类机构的金融信贷方面的政策扶持，在当下疫情非常时刻共同攻坚。
政策在当下生效，也有业内人士表示不同看法。南京自如房屋租赁有限公司营销运营中心总监李振华表示，设立资金监管账户，是一把双刃剑。虽然它对于规避租房人风险是很好的举措，但企业资金流就是生命，当下企业资金流普遍紧张。如果资金统一管理没有通畅、灵活的政策支持，对企业经营来说也是一种不小的压力。 对此，奇点君注意到《通知》并没有注明最低保障金额，而是提出多种选择方式，让企业自行选择。（见下图）
严跃认为，仅看政策，有些地方写的比较模糊，文件中一些倡议性表达，恰恰是把今年上半年的特殊情况考虑在内。政策去年就开始讨论，今年上半年在执行可以适当放缓，慢慢来，下半年可能资金可以复制，以后再继续推进。
为什么是南京
此次，南京推出的住房租赁租金托管制度是全国首家，从经济、政策和人才引进等方面看，南京租赁市场具备很好地试点意义。
经济方面，南京位于长三角区域，是该地区核心城市之一，2019年南京GDP位列长三角城市群第四，江苏省第二。2019年GDP同比增速7.8%。固定资产投资数据同样强劲，同比增长8.0%，投资环境适度。
政策方面，南京是全国首批租赁试点城市之一，近年从政策的顶层设计到金融、土地、平台等相关配套支持，都有利好政策出台，吸引众多房企、中介等纷纷布局南京租赁市场。
另外，南京是首批集体用地建设租赁住房试点城市，公开信息显示，到2020年底，南京利用集体用地建设租赁住房总建筑面积将达30万平方米左右。
人口流入是租赁市场发展的有力支撑。在此方面，南京也走在前面。据中商产业研究院大数据库数据显示，2019年末南京市常住人口850万人，比上年末增加6.38万人，增长0.8%；流动人口321.40万人，比上年末增加30.10万人，增长10.3%。再考虑到户籍人口市内流动的租房需求和高校毕业生需求，南京潜在租赁人口数量较大，是典型的新一线租赁城市。
特别是在人才引进方面，4月初南京市进一步放宽人口落户政策，人才落户新政中关于本科毕业生的落户年龄规定，从40周岁以下提高到45周岁以下，大专学历人员的落户年龄上限从35周岁提高到40周岁，社保年限要求从24个月缩短至6个月。宽松的落户政策无疑为当地租房市场带来较大客源支撑。
但在以上利好因素促成下，近几年南京租房市场在发展壮大的同时，也出现一些商业模式跑不通的抢跑者。
今年，南京“我乐公寓”疑似跑路，去年乐伽、享居屋、玉恒、鑫星等多个长租公寓品牌先后暴雷。而暴雷的主要原因就是其在商业模式上，采用“高收低租”、“长收短付”等经营模式。这是近几年长租公寓暴雷的主要原因。
“大学毕业生群体是我们主要的客源群体，住房是他们入社会后面临的首要问题，而租房市场的稳定与否，直接影响他们未来是否会留在这座城市。”济南市某长租公寓负责人对奇点君说。
行业暴雷风险有望进一步降低长租公寓暴雷是一次行业的自我洗牌过程，利于行业未来发展。但对于租客群体而言，这一过程和损失是痛苦的，正如前面济南市某长租负责人所言。 而值得注意的是，本次《通知》将部分长租公寓“高收低租”、“长收短付”的模式直接写入通知中，并做出进一步规定。
“该规定代表了租赁交易中的防火墙机制，有助于防范各类经营困难所带来的冲击，也有助于保障租客的权益。其对于规范长租公寓企业的运行，防范滥用杠杆等都有积极的作用。”严跃进说。
需要注意的是，该条通知是建议相关租赁机构在房产管理部门指导下实行，并非具有强制性。
对此，南京市房地产市场交易中心租赁科负责人表示，“希望房东和房客使用政府部门推荐的租赁合同示范文本，并且办理网签备案，纳入到我们租赁平台的监管范围。然后在继续推广租金银行托管制度的同时，会和相关银行进行系统的对接和开发，开展租金托管。”
同时该负责人也提醒租客，签署相应的合同时一定要格外慎重。
尽管，本次《通知》倡议性内容居多，不具有强制性，严跃进还是表示, 此类租金的监管模式，是一种比较好的风险预防机制，后续值得全国其他城市的学习。尤其是租赁市场比较发达的城市，更是需要在租金监管方面形成政府或第三方的监管平台，以保障租客、房东等参与主体的权益。
