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　　一、案情简介

　　李某与陈某、张某夫妻达成协议，约定以陈某、张某夫妻名义购买位于北京市丰台区3-502号房屋（以下简称502号房屋），购房款由李某支付，李某对诉争房产享有所有权，享有实际占有、使用、收益及处分等全部权利，待李某具备在京购房资格或北京限购政策调整可以办理过户时，由陈某、张某夫妻无条件将房屋过户给李某。实际中，李某支付了该房屋首付款，陈某以自己的名义替李某签订了《房屋买卖合同》，办理了银行按揭贷款手续，X京房权证丰字第306720号房屋登记手续等相关手续，由李某占有并保管相关手续文件原件。房屋交付至今一直由李某装修，实际占有并使用，李某负责支付该房屋的一切费用，包括但不限于每月银行按揭贷款还款、装修费、水电费、物业费等。现李某已具备房屋过户条件，故起诉至法院要求陈某、张某夫妻继续履行合同将诉争房屋过户给李某并负担本案诉讼费用。在庭审中，陈某承认房子是李某借用其夫妻二人名义购买的，房款由李某所出。但张某则辩称，虽然其夫妻二人与李某签订了协议书，但此协议书违反北京购房的限购政策，是无效的。

　　二、法院判决

　　北京市丰台区人民法院经过审理认为：原告李某与被告陈某、张某于2012年12月29日所签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。故本院对于被告张某所提出的协议书违反北京购房的限购政策，应属无效的主张不予支持。依据双方所签协议书内容可以认定原告李某与被告陈某、张某存在借名买房合同关系。被告张某虽然主张诉争房屋物业、供暖、水电燃气费用为被告陈某所支付，但对此并未提交相关证据证明。本院结合原告李某持有与诉争房屋相关的所有票据原件及被告陈某对于其与原告李某借名买房事实的自认亦可认定原告李某与被告陈某、张某之间存在借名买房关系并实际履行。双方协议书中明确约定在原告李某具备在京购买条件，北京限购政策调整可以办理过户时，被告陈某与张某应无条件协助原告李某办理过户相关手续，现原告李某已经具备在京购房资格，故本院对于被告张某所称原告李某不具备在京购房资格的主张不予支持，被告陈某与张某理应协助原告李某办理诉争房屋的过户手续。故判决：被告陈某、张某于本判决书生效之日起十五日内协助原告李某将位于北京市丰台区3-502号房屋产权转移登记至原告李某名下。

　　三、律师点评

　　现实生活中，存在大量为规避房屋限购政策而借他人名义买房的情形，那么该类借名买房协议是否有效，主要得看规避房屋限购政策的行为是否属于《合同法》第五十二条规定的合同法定无效情形。

　　《合同法》第五十二条规定：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

　　《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”

　　首先，房屋限购政策不属于法律、行政法规的强制性规定，并且违反房屋限购政策并没有损害社会公共利益或国家利益，因此来说，借名买房协议不因规避房屋限购政策而无效。

　　但同时需要留意，根据北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第九条规定，因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。即，只有当实际购房人符合房屋限购政策规定时，才能办理房屋过户登记，否则即使借名买房协议被认定为有效，实际购房人也无法诉请法院判决过户。

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　　赖铭强律师：中国政法大学民商法研究生，先后毕业于中南民族大学法学院、香港公开大学，获得法律硕士学位。自2003年起一直在广西广合律师事务所任专职律师，积累了较为丰富的经验，曾办理过许多民事、刑事、行政诉讼案件，担任过多家企业的法律顾问。