摘要：在Rama 9交叉口周围地区到泰国文化中心BTS站的区域是整个Rama 9 New CBD的核心，这些新的写字楼和购物中心以及商业、酒店中心驻进刺激新的公寓出售，。而Rama 9交叉路口周围的区域，多年来新的办公写字楼和商业购物中心的入驻，使其该区成为曼谷最新的CBD。

导读：近4年，泰国楼市涨的最凶的哪个城市？——是曼谷。

文章开始前期，我们先来了解曼谷市中心地价涨幅分布，根据去年走访显示，去年2018年，曼谷及其郊区的土地价格平均涨幅7.9％，曼谷市中心地价涨幅13.5％，吞武里区域涨幅12.5％，其中在曼谷各区中央商务区平均（CBD）涨幅为11.5％。

根据最新市场的最新数据，2019年预计曼谷房产黄金供应位置中，

以下几个区域将列位重点：

  • Sukhumvit 55或Thonglor ；
  • Phayathai—Ratchathewi ；
  • Ramkhamhaeng；
  • Ekamai和Rama 9—Ratchadaphisek

这些区域终的轻轨地铁修建将有助于刺激对这些地点的楼盘开发量。

比如在Rama 9区域在2018年下半年，有超过4,793套新公寓出售。

—— 区位分析 ——

曼谷，目前从传统整体上被称为“CBD”中心中央商务区是沿Silom路Sathorn，Rama 1，Rama 4，Ratchadamri，Langsuan/Ploenchit（Chit Lom）以及Sukhumvit Soi 1-21的区域。

这些区域都拥有各类级别办公写字楼楼区域合起来不低于350万平方米，并且这些商务办公建成已超过10年左右。以及周边覆盖大型商圈与拔地而起的地标豪宅。

自20年前全面发展土地非常空旷，由于土地需求每年都在增加导致在过去10年地价持续上涨，

沿sukhumvit（素坤逸路）的土地售价在每平方哇已超过150万泰铢，甚至有的地方超过每平方铢至250万泰铢，地价的涨幅导致这些区域的房价高涨，以及昂贵的房产价格。

因此曼谷CBD扩张将往这些区域的周边蔓延，许多开发商希望开发酒店办公写字楼或者公寓将选择在CBD区域中的位置购买土地，

特别是在Ratchadaphisek路沿着CBD区域延伸到临城郊的区域，并且将商业区的边界紧挨Sukhumvit地区。

而Rama 9交叉路口周围的区域，多年来新的办公写字楼和商业购物中心的入驻，使其该区成为曼谷最新的CBD。

Rama 9区域内（半径1公里）周围地区办公楼面积约为4,35万平方米。在Rama 9交叉口周围地区到泰国文化中心BTS站的区域是整个Rama 9 New CBD的核心，这些新的写字楼和购物中心以及商业、酒店中心驻进刺激新的公寓出售，

—— 区域新房置业热门地 ——

转售市场高

如今的Rama 9不仅仅是新的CBD，更是一个新的商业中心住宅区，过去的2 - 3年里，区域发展迅猛，Rama 9一跃成为曼谷刚需的热门地，

大量的供应不断涌现，加上低总价使得该区迅速成为两年来销量排名前三的区域，日光盘也频频在该区出现。

随着该区不断成熟，地价不断攀升，大量企业的入驻拉升人流量，租赁、转售市场也成为目前曼谷最为活跃的版块之一，

受益于强劲的市场活跃度，以及价格利好、配套成熟，近三年来成为曼谷楼市整体一直保持最活跃的区域。租赁市场的活跃排名曼谷前三，房屋出租吸纳率高达87%。

—— 区域未来走势 ——

Rama 9是整个新CBD的核心，汇集购物中心、企业办公总部、大使馆、证券公司和银行总部等地标性建筑，便捷的交通与难以取代的大型配套造就了该区域不可复制的地段。

区域中心居住用地的稀少与地段独有的价值，使得新房住宅有着被难以取代的价值。

自今年开始，Rama 9 地铁口几百米内的新公寓中心已经断粮，鲜少新住宅供应，未来更是奇货可居。可开发的地块开始往以Rama 9交叉路口的1公里外开始扩张。

根据政府基建的规划显示，从泰国文化中心将兴建一条新的地铁线穿过Rama 9核心商区兴起新站MRTA（地铁公司站），

直接通往东部的最后一站Min Buri（Suwinthawong）。其中这条线路总共分为两部分，Bang Khun Non到Thailand Cultural Centre（泰国文化中心站）和Thailand Cultural Centre（泰国文化中心站）到Min Buri。u

而以Rama 9中心圈为核心往周边扩张1公里范围内，则泰国文化中心站与橙色地铁站的MRTA将被视为Rama 9新CBD核心版块。

如今泰国文化中心路线上的楼盘供给量在近几年倍增，新企业大楼的兴建带动该段路线成熟，但通往MRTA橙色线的路段目前开发量在未来两三年将逐渐成型。

不难发现，与sukhumvit相似，核心区基本上都是商业用地，居住用地较少。居住用地的稀缺性与该地段价值的不可复制性将会使得该片区的一手住宅价值大大拔高，不可取代。

—— 结语 ——

根据未来几年的走势，价格将随着橙色线路的兴建带动地价涨幅，楼盘的开发价格将被抬到15+的销售价格，无论从区域还是优势上看，1公里区域内的涨幅在未来几年将有很明显的一个变化。

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