过去15年我们见证了一场轰轰烈烈的房地产牛市。

过去的风口毫无疑问是房地产。

2003年当中央给房地产全面松绑的政策出台后，我在搜房网地产沙龙论坛上第一个喊出了“未来3年XX城市房价翻番”——然后迎来了铺天盖地的谩骂。

2006年，当这个城市房价翻番后，我再次喊出“未来3年城市房价会再次翻番”——又一轮铺天盖地的谩骂，这次谩骂还是有点依据的，当时中央已经提出要防止房价过快上涨——这个口号基本伴随了房地产牛市的后面10年。

2011年我写冰冷的时候，很多人私信我普通人应该怎么保卫自己的财富，我的建议只有一条——买房！买房！买房！

为什么过去我能笃定房价上涨？

很简单——市场有需求，政府有动力。

市场有需求——21世纪之初，中国很多地方城市化率还不到30%，30%到60%要有多少农民进城？人均30平米是多大的市场？另外就是改善型需求，21世纪之初很多老百姓住的什么房子？谁不向往户户采光通风良好的花园小区？刚需+改善型就决定了一个庞大的需求市场。

政府有动力——94年分税制后地方财政就是吃饭财政。哪个领导上任不想干点政绩？干事就要花钱，财政是不用想了，卖地来钱最快。更重要的是，中国搞基建也需要卖地收入来启动。

上有动力下有需求，两者叠加就创造了一场长达15年的房地产牛市。

但是，未来10年这个逻辑就变了。

先说说市场有需求——截止到2017年中国城市居民人均面积已经达到36平米，在全世界排名第三——这个产业发展已经很超前了。到明年中国城市化率会达到60%——虽然未来10年会到70%，但是这个城市化进程会变慢，而且进城的农民很多会是搬迁拆迁还房，或者申请公租房，购买商品的需求会大幅度降低。婚房刚需也会下降——目前80后人口是2.28亿，90后是1.74亿，00后是1.47亿。80后这一波已经结婚了，未来婚房主力是90后与00后，他们不仅绝对数量在下降，而且他们的父母（60后、70后、80后）恰恰是前面15年买房的主力，这两个年龄段的人群买房需求远不如他们的父辈。至于改善型住房，这个与经济发展速度有关，相对稳定。

所以，未来房地产市场需求会大幅度下降。

再说说政府有动力——首先是中国基建的高峰期已经过去了。从中央的宏观层面，已经不需要地方政府用卖地收入来启动大规模的基建。未来的基建主要包括高铁、乡村振兴、5G基站、部分不发达地区的公路路网的完善——这些大部分都是中央来直接投入。地方卖地的动力虽然还有，但是中央已经明确定调“坚决遏制房价上涨”——这毫无疑问将是一个长期政策，房价涨不上去，市场需求大幅度下降，那么又有多少资本愿意去买地呢？至于地方财政对卖地收入的依赖——现在管理层正在搞中央与地方财权事权的改革，一些地方的事权中央财政正陆续接过去，让地方事权变小，财权扩大，慢慢解决这个对卖地收入依赖的问题。

所以，未来10年房市一定不是风口！

期赢家

罗宾汉