地产板块，是过去10年的核心板块。在过去的10年里，诞生了太多造富的故事。而在股市里，也产生了“招宝万金”为代表的多家市值上千亿的大型房地产上市公司。

我们的长线题材股池也长期跟踪关注了几只地产龙头股，因此在临近岁末年初的这个时间节点，我们认为有必要将房地产的未来风险点，和大家做一个梳理，也算是对我们自己持有地产股的一个提醒。

一、短期风险来自融创下跌

本波香港股市上市，以融创中国、中国恒大为首的内房股全面领涨。但是进入四季度，融创股价开始走弱。融创作为房地产的总龙头，它的下跌，可能会引发市场对于地产股的普遍担心，因此短期的风险主要来自于融创中国的下跌。

参考过去两年销售情况，假设每个项目销售额为12亿元，料2018年预售总额为4,000亿元，取得120亿盈利，然而融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。融创现有的土地储备估计足5年使用，相信目前股价已反映规模扩大后所有潜在利润。

那么，我们需要对融创中国的下跌原因做出判断，才能把握这个短期利空对其他地产股的影响。

经过分析之后，我认为融创中国下跌主要有以下三大原因：

1.负债率过高

融创2017年底负债比率298%，为高盛所研究的內房股中最高。

融创今年强势上涨主要是因为公司楼盘预售表现强劲，其他內房企在今年首11个月销售额按年平均升幅为40%，但融创升超过130%。公司前11个月项目增加至超过300个，融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。融创现有的土地储备估计足5年使用。

但是目前股价已反映规模扩大后所有潜在利润。市场会重新关注融创的负债问题本身。融创的盈利改善，全在於能否降低债务，但现阶段未有这迹象，

2.继续配股引发市场担忧

融创中国在12月15日公布配股消息，以先旧后新方式按每股31.1港元配售2.515亿股，相当於已发行股本约6.07%及扩大后股本约5.72%，集资约78.22亿港元。受消息拖累，融创股价昨天大跌，最低见31.35港元，收报31.55港元，跌幅10.62%，贴近配股价。

孙宏斌不止一次强调，融创的经营情况和现金流是历史上最好的情况。而现实是，融创半年内两次增发融资金额超过15亿美元，近期的资产负债率已经远超行业平均水平。

市场对于融创真实的现金流和经营状态有很强的担忧。

3.乐视雷隐患

从乐视网停牌之日起，何时复牌便备受资本市场关注。随着危机的不断演变，机构对于乐视的估值也不断下调。截至11月，多家基金将乐视网的估值调至3.9元，较停牌前的30.68元可说是“低至尘埃”。因此，对于融创此前150亿元的注资复牌后可能面临的大幅蒸发，让市场一度为其捏把冷汗。

复牌是乐视终究要面对的未来，也是融创逃不掉的难关，毕竟此前其两次股价大幅下跌，都是和乐视有关。

总结：经过对于融创短期下跌原因的分析，融创下跌更多是和融创企业自身经营相关，和房地产板块关联度不大，不属于板块利空，因此融创的下跌，对于其他地产股，最多是一个短期情绪影响。

二、长期风险点

除融创外的其他地产股的未来走势，终究还是取决于18年地产板块的整体变化。

18年的地产板块，目前看，整体趋势应该有以下几个特点：

1.新增需求消失，存量为主

目前看，地产领域在18年主要以存量为主。存量更新在未来相当长一段时间内，维持10亿平米上下的量应该是问题不大的，在五年甚至更长时间维持这样的量没有太大的问题。

如果行业的量不降，同时市场占有率还在提高，只要房价地价不出现崩盘，其实对于龙头公司是不需要担心的。

2.小公司消失，龙头产业集中度提升

龙头公司，像中国恒大（03333）、碧桂园（02007）、万科（02202）这些龙头公司会抢占小公司的市场份额，因为大公司有优势，包括他们有融资方面的优势、采购方面的优势和施工方面的优势，规模优势非常明显，龙头公司比二线公司融资成本就低3个点。

小公司消失，龙头产业集中度提高，房地产市场进入供给侧改革。

3.龙头利润率下降

小公司为啥会被消失？必然是伴随着行业平均利润率的下降。龙头公司可以赚5%，小公司不赚钱了，他不赚钱就不做了，然后这个市场集中度就提高了。

一旦这个市场集中度提高到一定程度，龙头公司将小公司的市场份额吃掉后就可能进入第二个阶段——就是这几家龙头公司之间的竞争了。那时如果杠杆率和周转率维持不变，5%的利润率可能依然有下降空间，即使是5%的净利润，维持现在的杠杆率和周转率，依然是暴利的生意。

综合以上因素考虑，长线来看，房地产的风险主要是中小房地产公司消失风险；这里利好房地产的龙头个股，相应18年房地产龙头股的业绩还会保持稳定。这里A股里的万科和保利都是代表。