原标题:万众瞩目的前海，一文带你了解前海的建设周期！

来源：楼癫 作者：楼癫

原标题：未来已来！解密前海的建设周期

前海，位于深圳蛇口半岛西侧，是叠加了自贸区、国家级唯一深港现代服务业平台、一带一路重要战略支点等等14个国家战略的新区。

前海三区的面积是14.92平方公里，比两个宝安中心还要大，建设规模约2380万平方米，规划就业人口65万、居住人口15万，是深圳的未来之城，大湾区的未来核心之一。

前海的位置之好，定位之高，无须赘言，这是一片充满希望的地方。在深圳关内建设面积捉襟见肘的地方，还有这么大的一片空白土地给政府统一规划建设，非常难得。

对于前海的未来，几乎没人会怀疑，不过对这个未来何时实现却充满疑惑。这篇文章的主题就是来探索下：前海过去的建设究竟慢不慢，还需要多久建完。

一、前海的建设“慢”

提起前海，没有人会怀疑”那里未来很好”，可是就是”不知道什么时候建完”。人们有这样的看法，其实很正常，深圳平均10年左右可以再造一个城市中心，前海在2010年就已经土地平整完毕，到今天已经过去了8年，而目前真正在前海活动的办公人员也不过几千人。

截至到2018年，前海蛇口自贸片区累计实现182栋建筑主体结构封顶，其中建成并交付使用99栋，总建筑面积195万平方米（不含已建成的45栋1.5级开发建筑），与前海地区规划的2380万平方米的建筑规模相去甚远，离政府宣传的城市新中心差距也很大。

为什么一片空白用地建设的速度会这么慢呢？其实前海也有自己的难题。

前海面临的两大客观限制：

政府自有土地少：与横琴和南沙不一样，前海是由填海而来，目前月亮湾大道以西几乎全部是填海区，可是这块填海区并不全是政府说了算。

在2006年以前，招商、中集和西部物流三家企业就已经持有约4.8平方公里土地，合计占据前海总体面积的三分之一。另外，平南铁路还占用了约0.5平方公里的前海规划建设用地，深圳地铁集团也持有桂湾核心区1.41平方公里土地（141万平米）。

由于早期定位是仓储物流用地，还涉及到仓储物流用地变更为商业用地的历史遗留问题。

图1：前海三大地主持有土地状况

这里给大家看一个有趣的资料，深圳地铁2008年拿下这块地的时候只花了17亿，但2016年中英人寿花了16.25亿拍下的土地只有5454.94平米。总价差不多，面积却只有前者的千分之四不到，由此看出深圳的地皮涨了多少倍，所以楼市的这点涨幅就不要大惊小怪了。

在前海14.9平方公里用地中，剔除水廊道、道路及公共绿地，政府拥有的净用地仅3.07平方公里。政府手中的这3.07平方公里主要分布在桂湾和前湾，这就是桂湾和前湾动工较早的原因。

截至到2018年，除去已经出让的地块，前海剩余经营性用地仅1平方公里左右，可提供建筑面积不超过1000万平方米，前海的土地建设已经捉襟见肘了。

为了使前海开发有足够的空间，多年来，深圳市政府一直在与这些企业商讨回收土地的具体政策。由于涉及到各方利益和历史遗留问题，以上三家的土地拖延接近十年没有太大变化。

直到2016-2017年前海管理局与上述企业签署土地整备协议，或成立合资公司共同开发，以上的土地问题才告一段落。

航空限高：前海位置虽好，但根据民航相关规定，前海一部分区域处于“净空限制面”范围，建筑海拔高度应控制在153.72米以下，极大地限制了前海的发展。

像前海恒昌2014年拍下的地，根据当时出让规划，拟建320米大厦，后面受到航空限高制约，楼高改为153米，结果这块地迟迟不能动工。

直到2016年，前海限高的问题才迎来转机。国家有关部门已审批通过将前海建筑物限高由原来的海拔153.72米提高至280-350米，极大地释放了前海的建设高度空间，前海大量新的大厦建设才开始提速。

前海的建设史，就是与以上问题的抗争史，甚至直至今天深圳西站都还未搬走。

除此外，前海由于定位在变，规划也始终在变。从2010年国务院批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》到2013年前海综合规划获批，再到2014年获准建设自贸新城，2018年更是升级为建设城市新中心，未来可能还会上升到自贸港建设的高度。

原规划中大调整有，小调微调众多，客观上给前海的建设造成一定的影响。

所以，前海前期建设慢是有原因的。即便如此，在原规划的基础上，基础设施的建设也没有停顿并出让一部分土地，取得了不错的成果。

二、前海建设的不慢

楼癫认为，前海的前期建设确实慢，而且由于早期建设主要集中在看不见的地下工程，更给人很慢的感觉，但是从2015年开始的建设确实不慢了。

土地问题的解决

土地问题是前海最大的问题，前海土地面积小加上权属复杂，使得深圳在前海土地开发上不得不另辟蹊径。

前海在土地开发上，首创了“梯级土地开发模式”，其中创新地运用1.5级开发模式，其土地出让的年限可以从8年到10年。像前海企业公馆和创新青年梦工场等45栋建筑，都属于1.5级范畴，建筑期非常短，建筑成本也更低。这样一来，整个前海的土地开发进度和灵活性都提升明显。

针对前海的三大地主，由规土委牵头协商解决方案，前海管理局配合推进。

在2017年10月，前海管理局与中集集团已经签署《土地整备框架协议书》，解决了全部52.4万平方米的确权问题，其中中集可获得20.96万平方米土地的开发权益。

在2016年，前海管理局与招商局签署土地整备框架协议，解决了3.9平方公里中的2.9平方公里土地问题，并于2016年9月成立合资公司共同开发。

作为前海的三大地主之一，深圳国际拥有的前海地块土地总面积38万平方米，并于2015年就前海项目的土地置换、价值补偿及利益贡献等与前海管理局签署框架协议。

经过十年拉锯战，三大地主的土地问题得到初步解决。虽然未来不确定因素还会很多，但是毕竟开始起步，而招商局和中集集团的前期启动项目都已经在开工建设。

下图是今年前海管理局针对三大地主的土地整备方案招标，说明政府已经开始着手统一规划这三家的土地。

图2：前海整备土地方案招标公告

除以上难啃的骨头外，政府自有土地，则采用招拍挂的模式，提高准入门槛，定向出让，严格限价。目前已经出让32块地，占前海政府拥有的3平方公里净用地的2/3，其中超过1/3定向供给港企。

土地问题解决后，前海的建设速度如何呢？楼癫结合每年政府工作报告，将前海过去这8年和现在的建设过程浓缩成下面这三个阶段：

前海的建设周期

第一阶段：2010-2013年，是前海打基础、做准备的阶段，共完成34项专项规划、22项单元规划。截止到2013年6月前海综合规划获市政府批复，前海整体规划才基本确定。期间，前海还实施了大规模填海造地、软基处理，为前海大规模开发建设做好了各方面的准备。

第二阶段：2014-2017年，则是前海新城建设全面启动阶段，尤其是2015年开始的新城建设大会战，掀起了自贸新城建设新高潮。其中重点项目集中在道路、桥梁、地下工程等公共配套，办公和居住项目主要在桂湾片区、前湾北部和妈湾东部，其中桂湾的建设项目占据总数的半数以上。

图3：近8年来前海面貌的对比图

从图上对比看出，经过这几年的建设，一座现代化的滨海新城正在前海崛起。目前，前海高楼超过百栋，其中前海第一栋300米塔楼——前海世茂金融中心正式封顶，刷新了“前海天际线”的高度。

目前，前海已经累计建成通车道路21条（段），通车里程达24公里，内联外畅交通格局进一步完善。地铁1、5、11号线已经开通运营，5、9号线延长线主体结构已经全部完成，区间实现洞通。

第三阶段：2018-2020年，也就是现在在进行的。前海启动城市新中心建设三年行动计划，以2020年基本建成城市新中心为总目标，持续开展新城建设大会战。前海蛇口自贸区计划在三年间安排6大类219个项目，预计完成固定资产投资约1400亿元。

仅2018年，前海就有127个项目开工建设，包括环境和绿化双提升、文创小镇、前海会议中心、“一中心三馆”、桂湾四路、月亮湾跨线桥、南山深隧、妈湾跨海通道、海星码头、中集海洋等十大项目。

以上就是前海这8年时间交出的答卷，如果还是不够直观，楼癫将带你继续从微观的角度（交通、公共设施和招拍挂项目）完成度，去解析这座未来之城的变化。

三、交通建设进度

截至2017年底，前海累计开通或建成怡海大道、梦海大道、前湾一路、前湾二路、前湾三路、前湾四路、兴海大道与沿江高速连接工程等21条（段）、24公里市政道路、2座桥梁、3公里综合管廊。

虽然前海片区内市政道路网渐趋成型，但市民普遍的感觉来往前海还不是很方便，仍需要绕行月亮湾大道。

但到2018年底，横跨宝安前海双界河的11号桥吊装合龙，将在年底通车，前海从此与宝安紧密相连；滨海大道将于10月20日开通，月亮湾立交-桂庙路主线跨线桥将在半年内贯通。

待此两大工程竣工后，前海将经过桂庙路地下快速通道-滨海大道，直通南山、福田、罗湖，全程无红绿灯。临海大道将于10月底建成通车，听海大道将于年底开通。未来，北可连接南坪快速，沟通龙华、龙岗、坪山，南可直接上沿江高速。

不要小瞧这11号桥的通车，过去，前海与宝中这个商业和配套中心咫尺之遥，但需要绕行月亮湾大道-宝安大道才能过去。以后从桂湾沿梦海大道-新湖路，驱车或骑车3-4公里即可到达壹方城，可以暂时解决前海内部配套不足的燃眉之急。

图4：前海交通规划图

可以预见，这一系列道路桥梁完工后，前海的公路交通骨架基本形成，不仅有效地改善了区内循环，还将与城市道路网融为一体，彻底打通区外交通。

前海未来将有13条轨道交通，目前已经开通运行的有1号线、5号线和11号线。5号线南延线和9号线西延线目前还在建设中，其他都未动工，暂且不论。

图5：前海片区轨道交通图

目前，这两条地铁线路都已经全线洞通。9号线西延线将在2020年通车，5号线南延线将最快2019年，最迟2020年通车。

前海综合交通枢纽工程位于前海桂湾片区开发一单元，是穗莞深城际线、城市轨道交通1、5、11号线交汇的枢纽，东通福田和罗湖中心区，并预留出入境口岸及机场值机服务设施，是目前亚洲在建的规模最大的综合交通枢纽。

预计2020年完成地面以下土建，建成后，前海交通枢纽每天客流量预计将达75万人次。

图6：前海湾综合枢纽

前海综合交通枢纽是个业态丰富的综合体，地上部分有九栋超高层建筑，包括酒店、办公、公寓和大型商业配套等。

前海湾枢纽的建设会依赖于周围轨道交通的建设，像深港西部快轨项目和穗莞深铁路项目（前海湾段）目前还没确定修建，所以预计这项工程的最终完成时间还难以估计。

四、公共设施建设进度

前海深港基金小镇一期：占地面积9.5万平方米，由28栋低密度、高品质的企业墅组成，办公容积率0.68，重点引进风险投资基金、对冲基金、大型资产管理等各类财富管理机构。截至目前，瑞士银行、东亚联丰、中旅产业基金、富荣基金、工商银行、招商银行、广发证券、国信证券、中信证券等超过60家知名金融机构已与基金小镇达成入驻协议，预计将于今年年底正式开园运营。

前海交易广场综合体：正在建设的前海交易广场综合体总建筑面积62.5万平方米，其中写字楼27.5万㎡，公寓5.5万㎡，商业面积5.7万㎡，五星级酒店5万㎡，地标高度为220米，计划于2020年建成。

致力于打造国际标准的高端综合体样板，承担港交所、金银业交易所在内的多家服务机构的交易需求，成为华南片区最大的要素交易平台。

前海联合交易中心：是国家粤港澳大湾区战略发展规划的重点项目，成立于2016年，并于今年10月19日正式开业。作为香港交易所集团与前海金控在深圳前海投资成立QME。

图7：前海联合交易中心开业

经过三年的探索布局，QME确立了基于大宗商品现货、立足服务实体经济的发展方向，并借助香港交易所集团旗下伦敦金属交易所（LME）形成的东西配合效应，逐步实现将前海联合交易中心（QME）建成全球大宗商品人民币定价中心的战略目标。

三馆一中心：按照2018年前海城市新中心最新规划，前海将布局建设一批国际化的标志性大型公共文化、科技设施以及国际交流设施，包括“三馆一中心”，即前海国际金融交流中心、剧院和前海博物馆及科技专题馆。

目前，已经在开展项目定位策划研究及建筑方案国际招标前期工作。

图8：前海片区未来公共大型配套

商业：前海片区目前已经在运营的就是周大福港货中心和龙海家园下面的底商一条街，另外还有华润的8万平前海万象（蛇口花园城体量），鸿荣源的冠泽中心5万平的商业综合体（太古城南区商业体量）和交易广场3万平的综合体在建设。

最值得期待的是前海万象城，预计2019年全面开业 ，将弥补片区高端商业不足的缺陷。

图9：前海万象城效果图

学校：根据前海相关规划，未来拟在前海深港合作区内规划建设3+1所国际学校。目前，前海城市新中心国际学校已经动工，计划于2020年实现开学。这是前海城市新中心的第一家国际学校，标志着前海国际教育由愿景走向了现实。

除此之外，“全球K-12学校”荟同学校和英国历史悠久的著名公学之一哈罗国际公学也将开始建设，并计划于2019年9月开学招生。

集中供冷系统：根据规划，前海将建设世界最大的区域集中供冷系统。包括10个冷站、90公里市政供冷管网，总供冷规模达40万冷吨，供冷服务覆盖桂湾、前湾和妈湾三个片区，总供冷建筑面积达到1900万平方米。

目前，前海区域集中供冷系统的2号冷站已经投入运营，并向用户供冷，供冷范围覆盖桂湾片区已建成的20余栋建筑，服务建筑面积可达213万平方米。

“双提升”工程：将对包括城市公园、景观廊道、城市开放空间、市政道路绿化在内的130公顷区域进行优化提升，占前海绿化面积近三分之一。

图10：前海绿化实景图

2017年，前海环境与绿化双提升工程完成了梦海大道、前湾一路骨架的“十字形”市政道路景观廊道，建成前海石公园、紫荆公园、演艺公园等五处景观节点，完成约110万平米土地覆绿，提升了前海门户及公共空间绿量和景观形象。

从上面的大型公共设施进度看，除三馆一中心刚开始招标，其他或者接近竣工，或者已经开工，接下来3-5年将是前海配套设施的井喷期。

五、招拍挂项目建设进度

前海这几年一共出让土地32块，加上政府的一些重大项目，楼癫一共统计到40项在建项目（不排除还有其他遗漏项目），并将这些项目的预计完工时间统计如下：

图11：前海招拍挂项目进度

这40项的总建筑面积接近800万平，根据最近流出的规划文件，前海总的建筑面积是2380万平，也就是目前开工的项目已经超过前海总建筑规模的33%。

这40项中，有24项（附表中黄色阴影部分）将在2020年底前建设完成，总规模共518.3万平建筑面积，占前海总建筑规模的21%。

从拿地时间开始算起，平均建设周期是5年左右。如果按这个建设周期推测，2016年的7个项目也将在2021-2022年建设完成，届时的前海建筑规模总完成度是29%，接近1/3。

桂湾是前期建设的重点，在800万平的建筑面积中，桂湾的建筑规模就有538.8万平，并且在2021年底前，将有449万平的项目竣工。

图12：前海土地降容积率规划图

根据最新的规划，桂湾总的建筑规模是884万平，粗略估算，桂湾将有占整体规划一半的项目将在三年内竣工、入伙。

要知道整个科技园的建筑体量是300万平，大冲村旧改的体量是280万平，三年内桂湾建成的写字楼和商业规模就将超过它们，初步具备商业办公中心的潜质，你觉得前海还慢吗？

从2014年到2018年，4年的时间内，开工的建筑面积有800万平，按这个建设周期粗略推算，前海的建设完成至少还要13-15年的时间，与政府规划的2035年全面建设完成的时间点接近。

但不代表前海到13年以后才能发挥城市功能，城市建设本身就是一个“起步-成熟-衰落-更新”不间断的的循环，只要基础框架搭好，配套交通方便，就会有人和企业进驻。像大冲村旧改，2011年全面启动，2015年大冲商务中心开始入伙，到如今还未完全建设完成。

尤其需要注意的是，虽然整个前海的建设还需要漫长的时间才能全部完成，但是桂湾金融区的发展确实指日可待。

图13：海招拍挂项目汇总

从这张图上可以明显看到，前海前期的建设，主要集中在桂湾金融先导区、妈湾启动区周围和前湾启动区周围这三大块区域。这40个建设项目中，前湾有9项，妈湾有8项，桂湾有24项，桂湾占了其中的6成以上。

桂湾明显建设的项目最多启动最早，片区内大约2/3的土地都有对应的项目在建设。桂湾金融先导区更是前一阶段的建设重点中的重点，1.1平方公里的金融先导区，绝大部分早已出让完毕。

所以楼癫断定，未来三年，桂湾将逐渐以金融城形象展示给公众。

六、前海3-5年展望

伴随着前海建筑上的高速建设，是前海交出的一份漂亮的经济答卷。

截至今年一季度，前海累计注册港企8031家，注册资本8937.26亿元，汇丰前海证券、东亚前海证券、港交所前海联合交易中心等标志性港企落户。

一季度注册港企实现增加值占片区的20.8%，纳税占23.22%，完成固定资产投资占30.17%，实际利用港资占86.63 %。

前海GDP和税收很高，但大部分企业并未真实在前海办公。其实很好理解，毕竟前海早期的办公和居住环境并不成熟。可时间推进到2018年，这个状况开始改变了。

2017年前海提出的的《前海城市新中心建设三年行动计划(2018-2020)》总目标是：

到2020年，前海入驻总人口达10万人，其中工作人口7万人，居住人口3万，努力打造粤港澳大湾区城市群的核心区之一，初步形成世界独一无二的湾区城市新中心的核心形象。

根据前面的初步计算结果，未来三年是前海开发初步展示自己对外形象和功能的阶段，与政府规划的建设进度也是相符的。

但企业和人才入驻的不确定因素太多，按照工程进度的推测方式就不适用了，更需要考虑政府的支持和企业的认可。

为了吸引注册在前海但是又不在前海办公的企业回来，前海管理局在今年制定了《企业归巢三年行动计划》，并特地拨一百万做该项目的研究咨询经费，说明政府已经在开始着力想办法吸引企业回来。

目前，前海政府对入驻前海且符合条件的公司，可以减免15%企业所得税的优惠政策。针对有意愿回归前海的企业，还开展人才住房常态化配租，并于2018年9月26日举办了前海人才住房常态化配租的第一次选房大会。

图14：前海人才住房常态化配租通告

居住问题是深圳最重要的民生问题，没有之一，税赋也是企业最关注的问题。前海管理局已经展现了自己的诚意，相信企业和人才归来的时间不会太远了。

软件有支持，硬件也有保障。楼癫认为深港基金小镇的正式开园和11号桥的通车，将是前海的一个标志性事件，前海内部终于有一块配套相对完善，宜居宜业的工作地，并且往来大型市政和商业配套非常方便。

从此，桂湾将一步步成为真正的金融城和科技城。

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