尽管说现在的房价经过国家的一系列调整之后，进入了一个平稳的状态，但是对于绝大部分普通的家庭来说，想要买一套各方面都合适的新房并不是一件简单的事。所以这时大多数的购房者就把目光放在了二手房上，二手房不仅价格相对于新房来说更实惠些，而且二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场、医院、学校等，会让日后的居住生活更方便。在购买二手房的过程中，很多人却唯独忽视了房龄！

其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都产生影响。所以我们在买二手房的时候，一定要问清楚房龄。

什么是房龄？

二手房房龄是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限，可以通过查看房产证所依附房屋登记表的建成年代、寻问小区居民等方式查询。房龄与房屋使用年限不同，房屋使用年限是指房屋的土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。

房龄与贷款的关系是什么？

一般来讲，二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的年限。通过这三大因素算出来的贷款年限，取最短的。所以房龄不但影响房屋本身的硬件环境，也会影响贷款年限和成数。

而对于房龄较大的房子要求会更为严格，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄<50，甚至有银行规定，贷款年限+房屋房龄不超过30年，具体还要看购房者所在城市。比如一些商业银行有规定，房龄加贷款年限不能超过35年，公积金贷款时，房龄十年以内的贷款成数是6成，而二手房房龄是20-30年的，贷款成数只有3成，对一些高龄房产，银行甚至会直接拒绝放贷。所以房龄越老，贷款的年限越短，成数越低。

业内专家建议，对于房龄较老的二手房，商业贷款和公积金贷款差别较大，同一套高房龄的二手房，商业贷款可能只能贷20%，而公积金贷款则有可能贷50%。因此，专家建议购房者，对于房龄较老的二手房，建议使用公积金贷款。

二手房房龄除了在贷款方面会出现很大的影响外，另一个就是体现在升值空间上了。如果是处于市中心的老二手房，虽然有着地段的绝对优势，但不要忘了，这些地段的房价本已十分高昂，缺乏新的概念刺激房价上涨了，只能随行就市。

更重要的是，老房子会逐渐面临建筑折旧的问题，老房子所在的社区环境一般也不大好。随着老房子的价格逐渐走高，建筑的逐渐折旧，社区环境的恶化，出售变现反而可能存在一定的难题。

除了上面提到的，二手房的房龄还会带来这些问题：

房产证上的日期可能远超出房屋建成日期。这是因为在房产证上是不体现房龄的，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。

如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。

还有就是，土地使用权证上显示的截止日期虽然可以推断出该房屋取得土地使用权的时间，但建楼和拿地并非同一时期，开发商拿到地后并不能立刻开工，加上工期和销售，拿地的时间和房子建成的时间多可以相差10年。

如果买了二手房，因房龄出现问题应该如何应对？

随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

根据房地产的发展，其实大致在3－5年就可以算是一个发展阶段了，也就是说，每隔3－5年，无论是户型设计，还是园林规划，都会有较大的变化和发展。可能大家现在看5年前的房子还看不出太多的变化，但如果是8年或者10年之前的房子，就会发现有明显的差别。

所有购房者在选择二手房时，要多加留心。如果不放心中介或卖方报的“房龄”，购房者可以去房管部门查询，了解房子的真实情况，这种方法还是比较准确和保守的。