进入2019年以来，苏州楼市调控频繁加码，限购限售升级，信贷政策持续收紧，房贷利率高位盘整.....在这样的环境下，楼市逐步降温回归理性，市场分化加剧，限价倒挂、低价刚需、区位利好的项目一房难求；配套支撑不足，价格相对高企的项目在724新政后去化明显受阻。而那些年，苏州大热的“高价地”，现在生存状况都怎么样了？

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高价地数量变化情况

2016年苏州市场补涨，楼市迅速升温，房企拿地热情高涨，全市土地热度普遍上升，各区域板块楼面价屡屡被刷新。2017年苏州楼面价被刷新有所下降，但依旧保持一定高位，主要是各区域城郊板块地价快速上涨。

近两年大部分区域地价得到控制，高价地数量大幅下降，但成交楼面价依然维持在高位水平。苏州市区楼面价再被刷新主要集中在姑苏区各版块、新区核心板块及园区周边的尹山湖、甪直板块。其中，2018年1月，中铁建竞得姑苏区北园路南、档案馆东宅地，楼面价43167元/平方米，刷新了苏州最高楼面价记录。目前，该地块仍是苏州最高楼面单价记录保持者。

注：2019年数据截止11月25日，仅统计涉宅用地

历年全市最高楼面价地块盘点：

➤2016年全市最高楼面价地块【耦前别墅】

苏地2016-WG-46号地块，位于老城区，在平江路历史文化街区内，由仁恒于2016年9月份以楼面价38960元/㎡拍下，溢价率81%。根据规划，项目将打造93套联排和合院独栋别墅，苏州园林式风格。目前在建中，具体开盘信息待定。

➤2017年全市最高楼面价地块

苏地2017-WG-21号地块，位于姑苏区城西北路以南、虎金路以西，由天健置业以28861元/㎡的楼面价竞得，溢价率32.39%。根据规划，该地块为纯别墅项目，容积率0.7，地下一层地上三层，苏式园林风格，清新淡雅，与古城区相得益彰。

➤2018年全市最高楼面价地块

苏地2017-WG-47号地块位于姑苏区北园路以南，平家巷以北，紧邻拙政园，地理位置优越。由中铁建于2018年1月份竞得，楼面价43167元/㎡，溢价率43.9%，容积率0.6。根据规划，该项目由11栋苏式园林建筑组成，打造1/2F联排及独栋产品，建筑风格以黑、白、灰为主，体现淡、风、雅的古城传统特色，且与周边建筑风格相协调。

➤2019年全市最高楼面价地块

苏园土挂（2019）02号地块，位于园区湖东钟南街东、港田路南。今年4月份，中海以总价35.6亿元竞得该地块，成交楼面价30287元/㎡，溢价率37.67%，需现房销售。

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高价地项目入市情况

2016年1月至今，苏州市区高价地块已开盘入市占比在45%左右，平均入市周期约19个月，比苏州市区整体平均入市周期长5个月左右。入市相对较快的地块主要集中在相城区非核心板块和部分姑苏区地块项目，而各区域核心板块的超高单价地入市相对较为缓慢。以2018年1月中铁建竞得的姑苏区北园路南、档案馆东地块为例，土地成交楼面价43167元/平方米，面粉价格贵于面包价格。在当前较为严苛的限价背景下，高价地的溢价空间非常有限，房企推售意愿不积极，大多数超高单价地处于搁置状态，入市周期要比普通地块放缓许多。

表：部分区域板块典型高价地项目入市情况

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高价地块盈亏情况

目前苏州高价地项目根据测算地价房价比值处于48%-82%不等，房地差额在5619-20761元/平方米之间。盈利空间相对较大的项目集中在姑苏区核心板块、相城非核心板块和吴江乡镇板块。部分项目地房比在70%以上，房地差小于1万元/平方米，多集中在2016年9月或4月所成交的地块。

其中，绿都蘇和雅集位于姑苏区核心板块，该项目土地在2016年9月被绿都地产以总价13.94亿元竞得，成交楼面价为30501元/平方米，项目平均售价37190元/平方米，房地差仅6689元/平方米，难以覆盖其建安、财务、营销等相关费用。

表：部分典型高价地项目入市盈利空间对比

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趋势展望：市场降温，附加值加持突围，楼市进入改善时代

当下，苏州房地产市场严格调控，限价没有任何放开迹象，高价地项目的未来销售需要综合市场行情和购房者的接纳程度，加上豪宅品质和学区等附加值加持才能有开拓性的创举。另外，随着高价地项目的不断上市，产品高端品质化，苏州的房价结构也会有所变化，置业门槛不断提高，楼市进入全面改善的时代。

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