南都物业2019营收增速再降面积仅增9%长租公寓亏损

新浪财经讯 4月30日，A股“物业第一股”南都物业公布2019年年报报告。2019年南都物业实现营业收入12.44亿元，同比增长17.55%；实现归属于母公司净利润为1.13亿元，同比增长24.09%；实现扣非后归母净利润0.82亿元，同比增长18.79%。

随着最后一家南都物业的年报姗姗来迟，目前25家A+H物业股2019年业绩已经全部公布完毕。对比同行，南都物业17.55%的营收增速并不高。Wind数据显示，25家物业股平均营收增速在40%左右。

值得注意的是，南都物业自2018年上市以来，营收增速已经连续两年放缓。与此同时，公司看好的长租公寓业务还挣扎在盈利线上，继2018年实现微弱的毛利后，2019年该部分业务由盈转亏。

2019营收增速再度放缓签约面积仅增9.4%

顶着“A股物业第一股”的名号，南都物业于2018年1月上市，上市之初曾因千笔诉讼催缴物业费而引起关注。2019年是南都物业上市的第二年，财报显示，南都物业在经历过上市前的巅峰冲刺后，营收增速开始放缓。2017年公司营收增速达到41.85%，2018年、2019年营收增速下滑，分别为29.18%、17.55%。

对比25家已上市物管公司，南都物业2019年的业绩增长不算出众。2019年物业管理行业普遍业绩大增，南都物业按营收增速排列，处于行业末尾。

截至2019年末，公司累计总签约项目496个，累计总签约面积60.6百万平方米，2019年1-12月公司新签物业服务项目77个，新签约面积约7.32百万平方米。而2018年南都物业累计总签约面积为55.4百万平方米，2019年签约面积仅增9.4%，较2018年的42.7%大幅下降。

2018年南都物业以1亿元代价收购金枫物业70%股权，同期公司签约面积也因此大幅增加。2019年南都物业没有进行并购，这就不难理解公司面积增长缓慢的原因。不过，对于一家独立的第三方物业公司来说，没有房地产母公司源源不断的“输血”，如何获得更多的项目始终是一道难题。

南都物业成立于1994年，最初，物业作为杭州地产商南都房产的全资子公司存在。2006年，随着南都房产上市失败，地产业务被万科收购以17.66亿元收购，未被收购的物业则由南都房产原副总裁韩芳接手。

上市前夕，银泰置地、南都集团，郑勇强、中诚年代等突击入股。其中中诚年代为中城联盟的控股子公司，中诚联盟股东名单包括旭辉集团、万科、泰和集团、中粮地产等诸多地产公司，董事中不乏胡葆森、陈劲松、冯仑等地产“大佬”。这样看来，南都物业似乎采取了让渡利益，与“地产开放商”搞好关系的策略。

不过这一策略是否奏效还不好说。目前南都物业在浙江省的占比仍然最大，浙江省及杭州市营业收入占总营收的比例为在60%以上。2019年公司加大浙江省外市场开发力度，江苏省和河南省物业管理项目增多。

与南都物业体量相当的新城悦服务、永升生活服务（前者的签约面积与后者的在管面积在60百万平方米左右），2019年新增在管面积分别为17.3百万平方米、24.9百万平方米，均高于南都物业。随着2020年越来越多中小物业上市，物业管理行业通过并购跑马圈地将更为激烈，南都物业的处境不容乐观。

募资项目进度缓慢长租公寓亏损

与年报一同披露的还有募资使用专项报告。南都物业2018年上市时募资净额为2.87亿元，截止2019年末项目累计投资进度为38.59%。

其中，物业管理智能化系统项目投资进度为3.32%、社区020平台建设项目投资进度为19.43%、人力资源建设项目投资进度为58.42%，仅公寓租赁服务项目投资进度较高，为84.66%。

物业管理智能化系统项目原定工程建造期为2016年至2019年，包括智能车辆化管理系统、智能人行门禁系统、设施设备管理系统，投资额7000万元。两年时间过去，该项目的投资进度依然不到10%。

社区020平台建设项目也是同样的情况，原定项目建设期4年、投资额仅3000万，两年过去投资进度仍低于20%。公司披露，该项目处于用户推广阶段，前期营销成本高，本年度实现经济效益为-32.82万元。

而重头戏“公寓租赁服务项目”虽然投资进度较高，但公司累计投入9131万元，本年度实现经济效益-2067.03万元。南都物业表示，该项目前期装修改造投入较大，目前尚未达到预计效益。

公寓租赁项目指的是，采用包租的形式，承租杭州基础大业主物业和公司在杭州区内在管物业的空置方圆，经改造装修后，以公寓的形式对外租赁。原本该项目分为大业主物业项目和空置房源运营项目。因租售同权政策的推进和市场情况的变化，2018年4月该项目进行了变更，项目投资额度不变，但不再区分大业主物业项目与空置房源运营项目，空置房源不仅限于公司在管项目。

众所周知，长租公寓项目回报慢，南都物业的长租公寓还处在培育期。2018年年报显示，长租公寓业务营业收入为2046.7万元，营业成本为1993.8万元，收入勉强覆盖成本，毛利率为2.58%。2019年长租公寓业务营业收入为2412万元，营业成本为3273.8万元，收入无法覆盖前期成本，毛利率为-35.73%。