4月28日，深圳市房地產信息平臺顯示，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ，以下簡稱“招商蛇口”）旗下太子灣灣璽項目（備案名：太子灣雲璽大廈）除32套已備案、1套已籤預售合同房源外，其餘192套房源被“分局鎖定”。根據官方解釋，“管理局鎖定”指房屋處於限制狀態或開發商存在違規行爲，導致售房系統被管理局鎖定。

值得注意的是，同日下午，深圳市住房和建設局（以下簡稱“深圳住建局”）局長張學凡在深圳市本地節目《民心橋》中對之前市民反映部分樓盤存在“喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題，首次公佈了“捂盤惜售”相關的最新處罰結果，表示已暫停該項目開發商在深所有項目網籤。

張學凡直言：“一個樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號，對這種行爲要堅決予以打擊。”其透露，目前相關部門已對該項目開發商採取包括限制其所有在深項目網籤等限制政策，並將其捂盤惜售的違法違規材料移交給相關部門。

雖然張學凡沒有直接指出遭處罰樓盤的名稱，但“三次銷售”“秒光”等關鍵詞均指向了日前深圳“網紅盤”太子灣灣璽。對此，《中國經營報》記者分別向深圳住建局、招商蛇口方面致函。截至發稿，招商蛇口方面未對具體問題作出回應。深圳住建局方面回覆記者稱：“目前對太子灣灣璽還在調查覈實中，預計不久後將出具結果，此外暫無其他新情況可提供。”

監管嚴查

太子灣灣璽遭鎖盤已成事實。據彼時相關報道，該樓盤在今年3月7日首推70套N3棟公寓，當日售罄；3月13日再推出14套房源，8秒售罄；4月5日推出54套N5棟公寓，半天時間也全部售罄。

面對市場的熱烈討論，開發商深圳市太子灣樂灣置業有限公司（以下簡稱“太子灣樂灣置業”）在4月9日發佈了一個聲明，稱其不存在所謂“捂盤惜售”“宣傳秒光、售罄”“三次開盤”“收取喝茶費”等現象。

記者從深圳市房地產信息平臺獲悉，太子灣灣璽包含67套商業產品，均價爲8萬元/平方米，單價區間爲2.9萬元~18.3萬元，總價區間爲591萬元~1.82億元；商務公寓158套，戶型爲232~406平方米，均價爲11萬元，單價區間爲8.7萬元~13.5萬元，總價爲2133萬元~5479萬元。

根據深圳市規土委的規定，樓盤取得預售後須在10日內全部公開房源並一次性對外銷售，因此，太子灣灣璽項目的做法顯然與該規定相悖。

那麼開發商接下來將面臨什麼處境以及項目被鎖盤是否會對已備案房源造成後續影響？廣東省住房研究中心首席研究員李宇嘉認爲，若開發商通過“捂盤惜售”從而賺取了更高的利潤，其帶來的後果將包含受到經濟處罰，以此來消除不良影響及對購房者的損失做出彌補。而對於已完成交易的房源來說，從某種程度上來說不太可能受到處罰影響，但也不排除被重新收回的風險。

市場博弈

本報記者曾於4月9日以購房者的身份來到太子灣灣璽。現場銷售人員告訴記者，其實4月5日推出的N5棟公寓當天賣出了八成多房源，並沒有“全部售罄”，不過三次推售的結果是共吸金60億元。

事實上，近段時間以來，深圳樓市話題頻出，除了千萬豪宅“日光”，“百萬喝茶費”也甚囂塵上。記者日前從一名中介處瞭解到，位於寶安區的“海納公館”項目存在繳納“喝茶費”現象，該名中介稱，其客戶此前購買了該項目一套89平方米戶型房源，爲此繳納“好處費”55萬元，而房屋總價約810萬元。

只不過，樓盤的“火爆”態勢被澆了一盆冷水。

4月3日，深圳市寶安區住建局（以下簡稱“寶安住建局”）發佈嚴打房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行爲的通知，而“海納公館”與周邊另外兩個樓盤的名字就出現在此份通知之中，在地理位置上，這3個項目與寶安住建局僅一座天橋之隔。

4月9日，深圳市南山區住建局亦發佈“關於嚴禁惡意炒作哄擡房價 維護房地產市場平穩的通知”，該局稱主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處，嚴肅追究其法律責任。

而這一次，整治的重拳落在了太子灣灣璽身上，除了項目被鎖盤，開發商在深圳所有項目的網籤也都全面受限。

天眼查信息顯示，太子灣樂灣置業由招商蛇口和廣州新沛投資有限公司（以下簡稱“廣州新沛”）分別持股51%和49%。經過股權穿透，廣州新沛實爲新世界發展（中國）有限公司（0017.HK，以下簡稱“新世界發展”）所控制。

招商蛇口2019年財報顯示，深圳區域的營業收入爲216.4億元，毛利率爲39.59%，營收佔比及毛利率均屬所有區域中最高。在2019年主要房地產項目信息表中，招商蛇口在深圳區域擁有37個項目，其中9個已竣工。值得注意的是，2019年，招商蛇口深圳區域的毛利率已同比下滑13個百分點，而公司2020年的銷售目標爲2500億元。

而對於新世界發展來說，其在2020財年中期報告中表示，報告期內，公司已完成2020財年200億元銷售目標的58%，接近一半的貢獻來自大灣區的住宅項目，如廣州嶺南新世界、廣州逸彩庭園、廣佛新世界莊園及太子灣灣璽。