山川网：房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率，还被许多投资客作为衡量房产投资收益的重要指标。

商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

日前，上海易居房地产研究院发布了《2019年一季度50城租金收益率研究报告》。报告针对一季度国内房价（房租）比较有代表性的50座城市租金收益率情况，进行了综合对比。

整体来看：今年一季度，50城租金收益率为2.4%，环比下降4%，同比下降7%。4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比下降2%，同比上升10%；31个二线城市平均租金收益率为2.4%，环比下降4%，同比下降7%；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比下降6%，同比下降9%。

之所以全国代表性一二三线城市在2019年一季度房租收益率均出现了明显下滑，主要原因是由于一季度中国城市楼市出现了“小阳春”迹象，过去两年受限于调控政策被压抑的市场需求，出现了阶段性的一波释放。

而房价的快速波动后，房租往往并不能跟随房价实现及时上涨，故而体现在房租收益率上就会呈现出非常明显的下滑趋势。而事实上，中国热门城市的房租收益率，长期都是偏离世界平均水平的。

从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等平台披露的国际代表性城市租金收益率来看，伦敦3.1%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6%左右。

而一季度中国租金收益率较高的西宁、乌鲁木齐等城市为3.7%，更多还是受当地房价水平整体相较东部发达城市较低因素影响。而真正能够与纽约东京等级别城市对标的国内城市上海和北京，一季度房租收益率尚且仅有1.8%，大约只有国际同级别城市的1/2~1/3的水平。

如果我们对一季度全国50个代表城市的租金收益率进行综合排序的话。

从排行中可以看出，排名前5的城市分别为西宁（3.7%）、乌鲁木齐（3.7%）、韶关（3.6%）、牡丹江（3.4%）和银川（3.4%），主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，并且租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%），房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

以上五市的房租收益率较低，事实上还受地方经济水平与自然环境的多重影响。五市均为东部省份城市，且除石家庄外，均为沿海城市。发达的经济水平和宜居的自然环境，使得厦门、青岛、福州、深圳等地的城市房价，进一步实现了溢价。

而石家庄当下的高房价，更多则是受益于两个维度：其一是“京津冀”城市群概念的利好，虽然在相关规划中石家庄并未进入该城市群的核心区域，但是作为省会城市，石家庄的平均房价还是在过去几年和北方相邻省会城市如郑州、济南等一起实现了快速上升。

其二则是背靠石家庄市和河北省两大人口基地，截至2018年，石家庄市常住人口体量达1095.16万人，河北省常住人口体量达7556.30万人，无论是在地级市还是省级阵营进行对比，石家庄和河北在人口上都颇具优势。而按照房价“长期看人口”的规律，石家庄即使在经济和环境上都存在明显短板，但是庞大的人口体量在未来依旧会持续释放强大的购买力。

虽然50座代表城市的房租收益率情况差异较为明显，但是我们还是能够从中看出些共性。

现阶段房租收益率能够超过3%的城市，普遍集中于中西部地区和东北地区。该区域虽然整体上长期处于人口净流出状态，房价整体上涨动力有限；但是作为各区域的区域中心城市（如西宁、乌鲁木齐、银川、长春、哈尔滨），租房需求尚且稳定。两相结合，房价收益率自然处于整体偏高的状态。

现阶段房租收益率低于2%的城市，多数均处于东部沿海经济较发达地区（北上广深均在此列）。由于该区域经济发达，人口流入效应较明显，所以房价偏高情况较突出，房租虽然持续上升，但是仍然赶不上房价的上涨速度，所以收益率处于国内城市最低区间。

而现阶段房租收益率在1%~2%之间的城市，由于整体城市数量较多，所以差异化也比较明显。贵阳、长沙、重庆、成都、西安、武汉、郑州、杭州等国内经济发展热门城市，均处于该区间，是值得大家重点关注的城市类别。

而伴随着国内整体租金已经两个季度环比下跌，下半年将大概率企稳。