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房价高不怕，怕的是没钱接盘

最近被刷屏的一篇文章，是朱镕基之子说：你买了这个房子，其实将来卖不出去！

站长把其中一段讲话摘录，如下：

图：第三届青岛·中国财富论坛

怎么看未来的房价？

朱云来表示，短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。

最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买。

最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。

会调整到多少？朱云来认为，“不知道价格怎么调整，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。”

朱云来说的问题，归根到底是接盘侠钱包的问题。一个城市的发展长期看人口，有人口支撑的城市，必然有活力。一个城市的楼市，也要看人口，房价再高，也是需要有底下的接盘侠托住，涨不到天上去。

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接盘侠要多有钱，才能搞定一套房？

从接盘侠的钱包问题来谈房价，也是一个特别有意思的话题。今天站长想丧心病狂的找一找，传说中的接盘侠到底要有多少钱。

总有人拿房价收入比，或是人均工资来判断一个城市的房价泡沫问题。但是房价不是由平均工资决定的，而是由高收入人群工资决定的。

举例来说，三大都市圈内，你想买房置业，最少要花多少钱？北京最少要334万，上海，深圳差不太多。而二线城市，可能更友好一些，除了东莞达到100万以上，其他都在50-100这个价格区间。

上车盘指的是：18-35岁、购买面积90㎡以下，首置客户的套均总价。

按照北京上车盘334万，加入买二手房，考虑到月供以及评估价格，倒推首付应该是167万，月供是8863.14元。

我们都知道，在申请房贷过程中，银行会审查个人的后续还款能力,考虑个人每月的收入是否是房贷的两倍,也就是说每月月供不得超过个人月收入的50%。所以想在北京买房，除了爹妈帮你搞定167万首付外，至少你还要争气的达到月薪1.7万以上。

当然，这也给了投资群体一个很好的标准，按照上车盘的价格去找标的物，是不愁卖不出去的。而随着标的物的价格进一步提高，房子就会变成原来越小众的游戏，击鼓传花，你不知道自己是不是最后一棒。

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小学生入学率暴涨的城市，接盘侠应该会多

这不是站长说的，这是任志强说的。

为什么要用小学生增长的比重呢？

小学生一来，说明你这一家子在这生根落叶了。小学什么意思呢？最少六年，加上初中高中要12年，换句话说 这个人轻易跑不掉的，那么这个人口增长是真实的人口增长，和有需求的人口增长。因为孩子大了得加房子，孩子小时候他不用加房子，小孩一进来就加房，小孩长大了还得加房，这是典型的住房需求。

他和简单的人口增长还不一样，确实我们一般算的人口增长很难判断它是农民工进来了还是好的劳动力进来了，或者是高水准人员进来，很难判断，但是小学生是最容易判断的，有一个小学生就算一个。

所以小学生增加的城市，高速增长的城市一定是未来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这十几年的过程中它一定是供求关系逐步恶化的过程。

那么，任大炮说的有没有道理呢？

站长认为，小学生确实不能作为房价上涨的唯一考虑因素，但是不可否认的是，确实小学生增速多的地方，房价也涨的厉害。小学生增长意味着该城市人口流入为正，有越来越多的人口选择在该地落地生根。意味着该城市有能够吸引人口的产业/就业空间。

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