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房价降回一年前的楼盘 来自郑州楼市 00:00 04:45

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14000万的融创中原宸院是不是站在山顶？

名门翠园20000的洋房，这个行情买了会不会站岗？

8000多买开封西边的洋房站岗了吗？

1.2万在南阳买的我，是不是要凉凉了？

……

每天楼市后台留言，都会有站岗体一直在询问，隔着屏幕都能感受到焦躁不安的情绪。买过的每天为楼市下行的行情担心，没买的都担心自己是高高站岗的那一个。

前几天一个朋友向我吐槽说，买的房子一年了都没有涨，当时抢房时喝的水，就是现在泪。现在除了远郊之外，主城区的房子都是点状下降，因为不是每个开发商都能在这样的行情下坚持的住，生存还是毁灭，是开发商现在需要考虑的重要问题。

活下去的关键就是价格因素，降价是不少开发商的选择，当然也是比较有效的。

下面我们就一起来看看哪些楼盘是降回一年前？如何在这种情况下捡漏？

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房价回到一年前

备注：有些楼盘是首开，就按照当时竞品楼盘的均价来算，如英地金台府邸的价格就是参考海马公园2017年的价格来算。

从这个表格中可以看出，惠济区是下降楼盘比较多的，其次是中原区，然后是管南还有二七区。为什么？

供求关系是市场上最直接的反应，我们来看一张图：

我们来看一下市场上的大环境，从2018年上半年来看郑州市场的库存和存量一直都是上升趋势，而2018年1-6月商品房供应606万㎡，成交513万㎡，供应略大于需求。并且去化周期到达9个月，在合理的去化周期范围内。供大于求，目前郑州市场明显已经回到买方市场。

我们再看一下，5月份每个区的库存变化：

二七区是库存比较多的，所以这个区域的价格一直在1.25万左右徘徊，但是目前在售的项目也不多，加上南龙湖1万多的价格倒逼，泡沫也相对比较少。

最值得注意的是惠济区，上一波行情中领涨，万科，融创，美景，正商等多家名企进驻，厮杀比较激烈，再加上土地库存比较多，楼盘回调是比较多的。

为什么会是这些楼盘？看看以上20个楼盘，我们不难发现以下特点：

1、 楼盘尾盘或特价房源

美景麟起城最高的价格在精装1.8万左右，现在剩下3栋楼，毛坯1.4万就开始卖了。并且美景美境打出“降价补差价，无理由退房”的口号，也为美景麟起城的清盘让路。

正商城还有正商林语溪岸目前在售房源都不多，不涨价也是为了迅速清盘。

而相对于旭瑞和昌花漾里，本身楼盘体量也就比较小，除了内部认购之外，还有一栋楼推出1.2万的价格，销售也是非常迅速。

和昌湾景国际是中原区降价的楼盘之一，先是大户型1.1万多的价格，然后是带有公租房的那栋楼出售，确实吸引了不少客户，不过目的也算达到了，一个朋友三天两头接到要涨价的通知。

锦艺四季城和万科民安云城目前都有一些特价房，四季城有1.37万的房源，云城有精装1.48万的房源，没事可以多去售楼部转转。

2、 位置不是很好，体量比较大

和昌林与城在大河路以北，体量是千亩大盘，开盘的时候也是楼市比较火热的时候，在南边汇泉西悦城正在愁着不知道怎么涨价的时候，这个楼盘完美的做到了。但是在目前环内出现价值洼地的时候，显然有些吃力了。

接着就是绿地城了，位置太远，体量大，绿地操盘目前也是不好做。

3、 国企开发的楼盘

在房住不炒的政策下，具有国企性质开发的楼盘是要有带头作用的。比如奥兰和园，在竞品金地铂悦1.6-1.7万的时候，依然是1.5万。当然还有英地金台府邸和郑地璞园，华润悦景湾，所以国企开发的楼盘也是值得关注的。

4、 开发商知名度不高，口碑一般，在竞争中不占优势。

比较典型也就是金水世纪城和盛世卧龙城这两个楼盘，一开始去调研的时候盛世卧龙城释放的价格是1.5-1.6万，但是正好遇上市场下行，首开楼盘也比较好定价，首开以13500万低价入市，首次清盘后，销售平平。

旁边的领创天誉华庭15800，而他以12500的价格释放吸引客户，也是刷新进入三环价格低价之一。

5、 开发商是高周转走量模式

今年融创给了大家不少创新模式，低价入市，全款优先，也让大家印象深刻。融创中原宸院，融创象湖一号还有融创瓏府的二期，价格都是不高。不得不说继融创之后，金科也在慢慢走这个路，比如12500的金科天籁城的洋房，还有即将入市的金科博翠书院。

天下攘攘皆为利往，开发商之间争夺大战在年底也一触即发。

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怎么选？

对于刚需来说，三环内出现1.4万的楼盘，是回三环的机会，一定要根据自己的需求。能三环不四环，远郊是真心不建议的。

首付30万，可以去看看华润悦景湾、和昌林与城这两个楼盘，毕竟买这里比南龙湖，荥阳东这些远郊楼盘要好些。

对于首付30-40万的购房者来说，中原区和惠济区是真心可以挑选的区域。其中中原区的配套是比较成熟的，惠济区相对较弱。

如果你想要地铁，保利心语，和昌湾景国际，郑地璞园，融创中原宸院，美景麟起城这些楼盘有。但是融创和美景周边的环境比另外几个要好些，保利心语过渡性刚需和投资可以购买，自住容积率比较高。璞园的户型设计不是很好，但是品质还算可以。

至于二七区，融侨悦澜庭是可以关注的，但是配套不是很好。正商城的配套是不错的，环境不是很好，大家可以去捡捡漏。

高新区的谦祥钱隆城，刚需可以去看看，毕竟位置不错，万达，地铁也都有。但是容积率不低。

首付40-50万，表格中剩下的区域是管南老城和经开滨河国际。

管南老城在售的楼盘不多，世茂云尚城和奥兰和园的位置是比较好的，有地铁配套比较成熟，但是世茂接管的原先源升金锣湾的房子，建筑质量非常一般。自住不太建议，投资还行。

奥兰和园户型不错，性价比也比较好。但是不利因素就是农药厂，但是哪有完美的楼盘呢？特别是老城区。

如果地缘客户，融侨府的价格目前是滨河的低，位置也不错，非要买滨河可以去看看这个。

如果你是改善，英地金台府邸目前的价格是不错的，建议关注。

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小结

目前开发商为了抢占客户，利用各种手段。在节点的，可更名，首付5万， 1xxxx元/㎡就可喜提一套房。没有节点的，点赞送家电，送口红，到访就送XXX。在房地产市场，这个双十一，你是不是不花钱也收获颇丰？

对于库存量比较大的区域，还会再降一降，但是不是大面积，会是以特价房形式出现，比如惠济区、二七区。

这个时候是刚需购买的时机，zf帮着你，开发商宠着你。该上车就上车，不要想着抄底，因为你我皆凡人！

站岗真的让人心慌慌，那么目前哪些楼盘买了就是站岗？哪些楼盘即使涨价也值得买？答案请关注朋友圈。

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