很多人都说房价大局已定，也有人对这个说法表示不赞同，那房价到底定了没有呢？其实，在笔者看来，无论从当前对房地产的监管态度还是从未来可能出台的政策组合拳来看，房地产的走势基本可以明确了。当然，在房价预期彻底发生扭转之前，市场对房地产抱有一丝幻想也是正常现象，时间会给出最终答案。就目前来看，笔者认为，九个字就可以简单概括出房地产可能的走势，即反炒房，稳房价，保刚需。

第一，反炒房：在“房住不炒”的定位下，楼市调控或会继续出台政策组合拳治理房地产乱象。随着房价预期转变，不排除投机炒房客“忍痛割肉”的可能。

众所周知，2016年是此轮房价疯涨的开端，不少人至今记忆犹新，而谈及房价疯涨的原因，投机炒房无疑是最直接的因素之一。从一二线城市到三四线城市，随着楼市热点的转移，炒房投机现象也随之发生转移，不少曾经默默无闻的城市成了房价上涨的领头羊。2016年930新政开始，遏制投机炒房一直是楼市调控的重要内容，房住不炒的定位贯穿调控始终就是最有力的说明。

从调控政策的变化上来看，限售政策一直都是惯用的调控法宝，而政策也由遏制个人炒房升级到限制企业炒房，长沙甚至旗帜鲜明的打响反炒房攻坚战。为了治理房地产乱象，住建部等七部门在今年下半年针对包括上海、南京、济南等在内的全国30个热点城市开展了房地产乱象整治活动。此外，今年下半年，不少城市调整了公积金政策，进一步缓解可能带来的投机炒房压力。

笔者认为，未来稳步去杠杆会继续推进，炒房空间也会进一步压缩，指望买房实现暴富显然不可能了，对赌政策只能是搬石头砸自己的脚。无论如何楼市如何变化，都应该看清当前的核心政策导向就是房住不炒。可以预见的是，随着房价下行压力加大，二手房议价空间也开始加大，未来不排除囤房客忍痛割肉的现象。

第二，稳房价：当前在稳步去杠杆和经济转型的大背景下，房地产或告别高速扩张的时代。随着房地产长效机制加快推进，房价疯涨现象很难复制。

几乎每天都有人问，未来房价怎么走，即使你告诉他答案，明天稍有政策变动，他还会回过头来问你房价到底怎么走。其实，在笔者看来，这就是当前购房者普遍的房价预期，即在楼市调控趋紧，房价下行的前提下，购房者的房价预期也随之出现了下行，但是并没有发生彻底扭转，相当一部分购房者的房价预期还处在摇摆阶段。

在笔者看来，未来房价总体是稳定走向，虽然会出现下行，但不会有太大波动。其实，楼市调控最开始政策就表明防止房价大起大落，这很好理解，不让大起大落自然就是稳定。到了今年上半年，针对不少城市房价上涨压力较大的情况，政策又明确表示坚决遏制房价上涨。说白了，房价继续上涨的势头必须要遏制住了，但是政策并没有说要让房价下跌。那为什么现在不少城市房价下跌了呢？笔者认为，主要原因是在政策高压之下，市场预期变了，成交量下滑了，房价出现下行是情理之中的现象。

谈及房价的未来，笔者认为，短期内稳中有降是趋势，但长期来看，城镇化会继续推进，人口持续流动，支撑房价上涨的因素依旧存在，所以不排除稳中有涨的可能。那么，为什么说大涨的可能性不存在了呢？在笔者看来，在去杠杆和经济转型的大背景下，房地产或告别了高速扩张的时代。此外，短期调控主要是给长效机制创造时间，住房租赁、房地产税、空置税等会为未来房价的长期稳定保驾护航。因此，房价疯涨恐难再复制。

第三，保刚需：因城施策的楼市调控下，每个城市都有自己的调控逻辑，但政策的最终诉求是促进楼市理性，从而满足自住型购房需求，未来利好刚需的政策或越来越多。

在笔者看来，反炒房和稳房价的最终目的都是为了保刚需，即满足自住型需求。不过，在楼市调控两年多的过程当中，刚需购房者也经历了不同的心理感受。在楼市调控初期，为了快速控制住房价，调控政策难免有因为一刀切而误伤刚需的现象出现，比如房贷利率的大幅上浮，再比如买房鄙视链的出现。

不过，在因城施策、因地制宜的楼市调控下，后期不少城市陆续出台了保护刚需的政策。比如，武汉、长沙曾出台政策要求优先满足首套刚需购房群体。再比如，今年下半年热点城市纷纷出台公积金新政，明确规定满足首套房和租赁住房需求。值得一提的是，近日有专家表示，随着房地产市场的快速降温，2019年首套房贷利率下调幅度或达5%~10%。而且近期不少银行已经下调首套房贷利率，这是值得关注的信号。

​从长期来看，权威数据表示我国人均住房已经超过了四十平方米。房地产大佬潘石屹也曾说，我国现在一年建设的房子相当于整个维多利亚时代的房子。从总体数量上看，确实告别了住房短缺时代，但不可否认的是，自住型需求的基数依然很大。除了人口流动因素的影响以外，在笔者看来，主要原因就是少部分人拥有多套房。正因如此，业内对于房地产税、空置税的讨论和呼声一直很高。笔者认为，针对持有关节进行征税或是下一步平衡市场住房需求和稳定房价的重要举措，同时对于刚需来说也是一种间接保护。

在笔者看来，房价稳定是大势所趋，也是当前调控政策的最终诉求。随着存量房市场的到来，未来新房投资速度或会趋于下滑。一般来说，只要房价能够保持稳定，刚需也就没有必要过多担心房价问题，完全可以有时间根据自己的需求和计划决定要不要买房以及什么时候买房。笔者一直坚持的观点就是，如今房地产市场的环境变了，刚需也应该根据自己的经济能力和需求改变住房观念。一句话总结，随着房地产乱象的减少，下一步利好刚需的政策或会持续出台。