钢材需求大剖析！含泪也得先买螺纹把工程干完，现货需求拐点明年再说！

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众所周知，房地产是螺纹需求决定性的变量。钢材供给侧改革第三年，市场焦点又一次重回钢材需求端。

2017年年初，市场对长期钢材需求，尤其是房地产行业需求一致性悲观，然2018年以来钢材需求仍表现坚挺。

时至年末，不论是股票市场还是产业资本，对2019年钢材需求再度一致悲观。

但是，大家都知道工程不竣工，基本上年末是没有资格向开发商索要全额工程款的！

这一次，市场还会“集体误判”么？地产下行拐点何时出现？

带着这些问题，回头再看2015年以来地产周期以及地产周期对钢材需求的影响，意义不同以往。

核心逻辑

房地产是钢材需求的决定性变量；

2015 年之后，地产“以销售为核心”的传导体系破坏；

房企拿地领先房屋开工 6 个月，钢材需求拐点在明年 3-4 月份；

首先，简单回溯下房地产与钢材使用的内在联系，并再度重申房地产对钢材需求的重要性：

1、房地产下游占钢材需求约30%，占螺纹钢需求约70%，因此房地产是所有钢材需求中最大部分。具体来看，截止2017年，统计数据显示全国钢材需求表观消费量7.8亿吨，其中房地产需求就占比约30%。房地产用钢品种主要以螺纹钢、线材为主。螺纹钢单品种消费结构中，约70%用于房地产行业,30%用于基建行业。因此，从绝对量角度，房地产用钢需求是决定钢材需求的最大变量。尤其是市场最为关注的螺纹钢单品种，主要下游就是房地产行业。

2、房屋新开工阶段用钢占全部用钢量 1/3 ~ 2/3 。而从房地产用钢周期的角度看，新开工之后的 3 个月左右是建筑钢材使用密集期。简单看一下 2018 年之前（房企集体高周转之前）的房地产建设周期。

从房地产建设周期角度，2018 年房企高周转之前，一个完整的房地产建设周期需要经历27个月左右，分为拿地、新开工、正负零、预售、主体封顶、竣工和交房主要几个阶段：

其中，新开工到主体封顶期间涉及钢材需求，且地下工程用钢量强度大于地上工程。一般来说，地下室钢筋含量 100-120KG/㎡，地上部分钢筋含量 50-60KG/㎡。以一栋建筑面积 50000 ㎡,18 层的高层商品房为例，从开工到交房完成建设周期中每个月用钢量下图所示。可以看到，房屋开工后 2-3 个月，单月用钢量约 370 吨/ 月，第 4-12 个月之间，单月用钢量约 250 吨/月。房屋开工和施工周期中，主要涉及钢材品种为螺纹钢，以及少量线材、角钢等。随着装配式建筑的推广，以板材为原料的钢结构使用量略有提升，但占比目前依然较低。房屋竣工交房后，洗衣机、空调等家电销售大概带动 55 吨用钢量，这里主要使用板材。

模拟测算后，对于一栋 18 层的商品房，地下工程用钢大约占到单个项目用钢量的 1/3 左右。随着楼层增加，对地下用钢量强度增加，新开工期间用钢密度也随之提升。房企高周转策略主要集中拿地和新开工前段，2018 年之后，房屋初期单月用钢量体量进一步提高。因此，对于螺纹钢需求来说，房屋开工面积是最重要的即期需求指标。

3、房屋建设不同阶段与其他大宗商品关系。除了螺纹钢之外，房屋建筑涉及的其他商品包括水泥、玻璃、铝、铜、PVC等。其中，钢材和水泥同步用于开工和施工，玻璃、铝、铜和PVC等用于房屋竣工阶段。除了钢材之外，房地产关键截点变化对其他大宗商品也起到领先作用。

以各品种产量模拟消费量，房地产不同建设周期指标与其相应的大宗商品之间存在较好的对应关系。例如，房屋新开工面积基本同步于粗钢产量（但开工后施工存续期不定导致绝对量拟合度差）；房屋销售领先玻璃产量12个月（等同于销售与竣工的时间周期）；房屋销售领先于家电销售6个月（从销售到交房，大约需要18个月左右传到期，销售领先于家电事件较短可能原因在于二手房销售）。

然后，可以再以2015年为分界点，房地产周期规律发生变化可见：

根据70大城市房价数据显示，在2015年之前，房地产行业呈现每3年一轮波动的规律性周期。前三轮周期分别是2005-2008年，2009-2011年，2012-2014年，且基本展现出1年上涨，2年下跌的节奏。2015年以来的这轮房地产周期持续期拉长，从2015年至今已经延续了4年（下行周期还未完全开始），预计完整周期经历需要5-6年。

2015 年之前，不论是房地产行业还是相关建材行业，最为关注的均是房屋销售指标。从领先性观测，2015 年之前，房屋销售大约提前房屋新开工 6-9 个月，领先房地产投资6个月。因此，一旦房屋销售出现拐点，宏微观层面最为关注的房地产投资和房屋开工均可定调。但2015年以来，房屋销售的领先性开始发生变化。2015-2017年之间，房屋销售与开工数据表现同步，房屋销售数据领先性为零；2018年以来，二者出现持续分化，房屋销售增速走低，新开工增速反而逆势回升。

在经历了持续超十年的单边上涨行情后，2015年房地产行业预期开始分化。房地产周期规律的变化源自房企市场行为的一致性改变。长期来看，房地产钢材需求研究可能要更多关注房企约束条件变化和行为逻辑。

对于房地产开发企业来说，核心在于“钱”和“地”。由于房企资金50%以上的依赖于销售回款，因此回款节奏基本决定了房企的资金流和开发节奏。房企的回款周期为：拿地—开工—销售—预售回款—新一轮拿地。

主动库存调节导致“销售—开工”传导钝化：2005-2015年之间，房地产市场经历过3次明显的库存拐点，分别是2008年、2011年和2014年，对应着前三轮周期拐点，即由于市场供需波动带来的被动累库。其中，2008年和2014年累库幅度较为明显，2011年累库幅度有限。

但2015年之后，房企库存周期不再跟随市场供需波动。房企根据自身库存情况呈现独立的补库存和去库存周期。房企经营策略的集体转变，导致2015年以来的这轮周期中，房企闭环中的各种传导机制遭到破坏。

结合数据和微观调研，2005年以来，房企经营行为可分为三个阶段：

1、2005-2015：房地产市场单边上行，房企“跑马圈地”。

2015年之前，房地差市场价格上期趋势性上行，房企主动扩大规模。此时，房企策略为主动扩张规模。房屋预售后1-3个月收到回款，回款后立刻进入新一轮拿地，拿地到新开工大概需要3-6个月左右。因此，从传导周期上，销售到开工呈现领先6-9个月的规律性波动。

2、2015-2016：房企库存高垒，土地供应趋严，房企“以销定产”主动去库存。

2015年之后，房地产库存高垒，叠加土地市场政策发生变化。房企转向“以销定产”策略。即，房屋销售实现资金回笼之后，房企以主动去库存为首要目标，新开工同步回升，且开工增速持续小于销售增速。

3、2017-2018：库存去化过低，土地政策放松，房企主动“补库存”。

2017年之后，经历2年持续去库存后，房企库存进入低位。部分一、二线城市房屋去化周期甚至小于半年。期房销售速度与现房销售持续分化，房企2017下半年之后逐渐进入“无房可卖”的境地。

叠加土地政策逐步在2017年年初开始放松，供应量逐步扩大。2017年下半年至2018年上半年，房企开始主动补库存（土地）。2018年以来，房屋新开工数据持续高于销售数据，即体现房企土地补库存的滞后效应。但是，从今年7-8月份以来，随着房屋销售下滑和房屋库存止跌回升，房企拿地快速萎缩。

2018年以来，房企的另一个重要行为变化在于高周转策略。且随着行业集中度不断提高，房企冲规模意愿增强（规模同时对应着资金成本）。整体资金面收紧、房地产行业利润率趋势性下滑，提高资产周转率成为了房企维持规模和ROE的唯一路径。（ROE=净利率↓*资产周转率↑*杠杆率↓）

2018年以来，房企回款周期从以往大约12个月左右，提高到6-9个月。考虑房企杠杆率和和利润率仍是恶化趋势，房企的高周转策略暂时不会发生改变。即，房屋新开工阶段对钢材需求强度维持高位。

在新周期下，房地产用钢量明年春节后面临下滑压力！

房地产企业主动库存管理模式下，销售—拿地—开工传导失效。高周转背景下，房企拿地数据成为了房地产开工更为可靠的领先指标。以百城房企拿地数据验证，拿地数据较新开工数据大约提前6个月。

2018年年中以来，随着房屋销售降温，房企库存开始小幅堆积。房企拿地数据自8月份以来快速下滑，9、10月份拿地数据单月增速同比已经下滑30%-40%，显示房企对明年市场的悲观预期。以拿地数据作为新开工领先指标，房地产新开工用钢量预计从2019年3-4月份后明显下滑。

从建筑周期角度来说，房屋开工意味着打桩，管桩订单也是房屋开工提前1-2个月的良好指标。但2016年之后，统计局已经停止公布水泥管桩订单数据。混凝土与水泥制品协会（CCPA）不定期公布样本企业管桩订单。虽然该指标对新开工面积领先性较强，但由于发布时间不连续，跟踪困难。草根调研显示，2018年年中以来，华东地区管桩订单依然处于高位，但华南地区订单持续趋势性下滑。