摘要：记者致电上海润盛房地产开发有限公司方面，相关负责人表示：“我们是三盛集团华东公司。三盛控股方面解释：“亏损较去年扩大主要原因是，集团融资规模增大导致的总利息成本增加，费用化利息由0.36亿元增加至0.95亿元，增加的毛利被本年内录得的利息成本、销售及市场推广开支和行政开支增长所抵销，公司大部分新拓展的土地发展项目仍处于建设或预售阶段，未达至确认收入的条件，以至部分年内经营成本未有对应的收入配对。

本报记者 刘颂辉 张玉 上海报道

集团战略布局正逐步转向上海的三盛集团有限公司（以下简称“三盛集团”）近日迎来了“网红总裁”。

5月5日，《中国经营报》记者从三盛集团内部人士处了解到，合生创展地产原总裁冯劲义已正式入职三盛集团，担任三盛地产集团总裁。

业内消息透露，近年来，随着业务规模的不断扩大，三盛集团准备在上海设立第二总部，负责华东地产业务。对此，三盛集团相关负责人表示，公司今年明确会将总部搬往上海，已启动上海公司的招聘工作。

本报记者研究发现，扩张发展的背后，自两年前借壳上市以来，三盛集团旗下的地产上市平台三盛控股（集团）有限公司（02183.HK，以下简称“三盛控股”）业绩再度亏损并急剧扩大至上亿元。

根据三盛集团日前发布的2018年财务报表显示，三盛集团录得本公司权益股东应占亏损约为1.67亿元，年内亏损1.86亿元，增加至2017年度亏损7.3万元的2554倍。

亏损加剧

三盛控股的业绩报告显示，2018年，已订约但未确认销售的金额约为11.41亿元，来自济南、平潭、霞浦、南通、温州等的6个地产项目，签约销售建筑面积约为95487平方米，毛利约为5520万元，毛利率约为5.9%，低于行业平均水平。

收入来源方面，三盛控股主要依靠物业销售和小部分投资物业的租金。2018年，物业销售收入约9.24亿元，租金收入约0.1亿元，来自哈尔滨及青岛商业投资物业。

据悉，三盛控股是由利福地产更名而来。2017年8月8日，三盛集团收购利福地产借壳登陆香港主板市场。三盛地产营销总经理朱黎民曾在接受相关媒体记者采访时表示，未来新的地产项目将以三盛控股为主体进行投资和开发。

不过，值得注意的是，年报显示，2017年~2018年，三盛控股的年内亏损分别为7.3万元、1.86亿元。三盛控股方面解释：“亏损较去年扩大主要原因是，集团融资规模增大导致的总利息成本增加，费用化利息由0.36亿元增加至0.95亿元，增加的毛利被本年内录得的利息成本、销售及市场推广开支和行政开支增长所抵销，公司大部分新拓展的土地发展项目仍处于建设或预售阶段，未达至确认收入的条件，以至部分年内经营成本未有对应的收入配对。”

安信国际在报告中认为：“三盛控股定位为三盛集团房产发展融资平台，有关非上市房产业务将被整合至上市平台中。在项目开发业务中，三盛控股只占集团总房产开发的一小部分，其余大部分开发业务都在三盛地产这个平台上进行。”其风险是，资产注入时间表慢于预期，公司净杠杆比率较高。

根据港交所最新的《上市规则》，三盛地产不允许将优质资产注入上市平台。规则显示，买壳方在成为拥有超过30%普通股的股东后24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，注入的资产将要通过等同新上市公司上市的审批程序（须提供资产的3年业绩记录，符合港交所的3年盈利要求等）。

也就是说，三盛控股的资产注入动作至少是在获得控制权24个月后进行，即在2019年下半年之后。

相关数据显示，报告期内，三盛控股的银行及金融机构贷款约25.02亿元，应付债券约为8.94亿元。在借款总额中，一年内到期的借款约为11.64亿元，一年后到期的借款约为22.32亿元。资产负债比率约为87.6%，同比增加12%，剔除预收账款及合约负债的资产负债比率约为85.7%，同比增加25.8%。

协纵策略管理集团创始人黄立冲表示，三盛集团无法向旗下上市公司注入资产形成收益，只能被迫使用利福地产的遗留资产或者合作开发，曾经买壳的费用又无法有效收回，在此期间，资金压力是比较紧张的。对于三盛控股来说，在被收购之前陷入亏损，借壳后又无法注入新的资产，必然会出现继续亏损的状况。

根据利福地产此前发布的公告显示，2016年，利福地产拥有人应占亏损约为3100万港元，主要由于报告期内，利福地产投资物业处于空置状态，无录得相关营业额。

上海土储全无

随着发展规模的不断扩大，三盛控股准备将总部搬迁至上海的消息也不绝于耳。

记者在采访中了解到，三盛集团成立于1988年，以实业起家，是全国乃至全亚洲颇具规模的橡塑发泡专业生产厂商，业务涉及橡塑、化工、金融和房地产等领域。2001年，三盛集团成立了三盛地产，正式拉开进军地产的大幕。

公开资料显示，三盛地产先后布局东南沿海、华东、华北、西南、华中5个区域20余座城市60余个项目，开发业态涵盖住宅、旅游地产、教育地产、养老地产、城市综合体和商业地产等产业模式。

2018年8月，在江苏昆山举行的璞樾系高端产品发布会上，三盛集团常务副总裁、三盛资本总裁梁川表示，集团对于上海地域及华东区域在中国房地产周期轮动当中的时点相当看好。其对媒体记者强调：“争取今年（2018年）华东团队可以在上海有项目落地，到上海是朝思暮想。”

有意思的是，2019年5月5日，记者从三盛集团官网的“地产项目”一栏没有看到有任何上海的项目。一年前，梁川的计划显然没有如期实现。

记者对此致电三盛集团相关负责人，并发送采访函，其表示，公司正在按照去年的规划运行。“我们也在（上海）看相应的土地，但是能不能拿到，具体什么时候拿到，要根据市场情况、业务运营情况和资金流动情况来做综合判断，暂时给不出具体的结论。”该负责人说。

三盛集团对上海市场的“朝思暮想”，在亿瀚智库首席研究员张化东看来是必然的，房企进入上海市场对于自身的销售业绩、品牌建设和人才管理均有帮助。

虽然三盛集团在上海未有项目完成落地，但运营公司其实已经初具雏形。记者注意到，三盛璞悦湾的项目为昆山滨盛房地产开发有限公司，该公司是2017年10月13日在昆山注册成立，法定代表人是张荣华，为上海润盛房地产开发有限公司的全资子公司。

国家企业信用信息公示系统显示，上海润盛房地产开发有限公司的法定代表人即三盛集团董事长林荣滨，公司于2016年4月12日在上海市长宁区市场监管局注册成立，是福州三盛置业有限公司的全资子公司，股权关系最终背后即指向三盛集团。

记者致电上海润盛房地产开发有限公司方面，相关负责人表示：“我们是三盛集团华东公司。”

在三盛控股战略布局转向上海的关键节点，地产圈久负盛名的“网红总裁”冯劲义目前履新三盛集团担任地产集团总裁一职，而冯本人早已在华东区域深耕多年。上述三盛集团内部人士告诉记者，冯劲义将成为三盛控股实现“销售千亿”与“资产千亿”的“双千亿”公司战略一个不可或缺的坚实助力。

冯劲义的加盟能否为三盛控股带来新的转机？我们拭目以待。