（原标题：北京上千万的学区房每天成交10套 是最后的机会还是坑？）

来源：商学院公众号综合自北京日报、每日经济新闻、证券时报网、国民经略

据《北京日报》，从5月6日起，北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。

“多校划片”正式降临北京西城区，这里是全北京教育资源最集中最优质的地方，意味着一套房锁定一个学区的时代结束了，学区房价值面临重估。

4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学，消息一出，引发震动。

文件中值得关注的内容包括：

（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

（3）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这意味着，继海淀、东城、朝阳等教育大区之后，北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。北京对学区房真的要动真格了，靴子终于落地了！这对其他城市无疑将形成明显的示范效应。

　　上千万的学区房每天成交10套！

　　面对最后的“上车机会”，这些北京家长拼了

受此政策影响，学区房的行情像最近的天气一样火爆。一大批焦虑的家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。

五一期间，北京有售价千万的学区房，平均一天可以成交10套，可以说买房子堪比买白菜。而根据网上成交的数据显示，2020年“五一”假期前三天，链家每日二手房成交量(北京地区)分别达到331套、376套、424套，1日-3日共成交1131套，而去年同期仅为341套，同比增长231.7%。

作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

《中国教育报》曾公布过一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名，但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

　　深圳：优质学位房依旧火热

近期，深圳优质学位房价格一路高歌。五一假期期间，证券时报记者在深圳罗湖的田贝、螺岭和福田的百花片区调查时发现，前来看房的人很多，有中介表示自己一个下午就接待了五六波看房的客户。“整个深圳市场，这几年来优质学位房的价格涨幅最大，成交也旺。”在田贝四路从事中介工作的钟经理告诉记者：“就拿附近的愉天小区为例，接近40年的楼龄，由于户型面积小，带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位，现在的成交价都超过了每平方米13万元，去年这个时候也就每平方米不到9万元。”钟经理也表示，绝大多数刚需置业者为了使用学位，都会提前几年都买，现在一些学位刚被使用过的房子也成为抢手货。

记者在各大中介平台查询到，愉天小区在2012年时的成交价格在每平方米18000元左右。也就是说，仅仅8年的时间，这里的房子单价已经从不到两万元涨至13万元。此外，同样带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位的周边房源，多数房源的报价都已经达到每平方米10万元。

据证券时报网报道，有房产中介表示，一旦有名校被划入共享校区，而且以电脑派位方式有效执行入学政策，必然导致原学位房的价格下跌。不过，如果共享校区的另外几所是普通学校，原名校学区房价格会下跌，另外两所普通学校的房价则相应上升。所以，就目前情况来看，优质学位房的炒作仍然存在，但学区的梯度和价格或会以另一种方式呈现。“没办法，在很多人眼里，深圳的优质学位房就是硬通货，周期上升时领涨、周期回落时抗跌。”

　还要不要投资学位房？

这个问题，答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资，关键要看投资的是什么样的学位房。

其一，投资单个学位房，不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道，优质教育资源往往都聚集于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校云集。不管是单校划片，还是多校划片，都不会过度影响学区房的价值。

其二，在学区房选择上，老破小优于老破大。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性价比的选择。

其三，跟着白领和金领群体走。

一个地方的教育是否优质，与学校的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地，学区质量普遍存在向好的发展优势。

所以，一些政务区或商务区的准学位房，性价比反而高过老城区的传统学位房。

其四，扩大护城河，不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权，还是多校划片，都将是改革的大方向，学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。

加上“六年一学位”甚至“九年一学位”的锁定效应，学区房的流动性必然随之收缩，这时单纯只具备学区房概念的房子，抗风险能力就难以高估。

不确定性增加，没有更深的护城河，就难以抵御市场风险。有学区，有交通，有商业乃至商务配套的资产，才能获得更深的护城河。