摘要：2018年，公司投资持有商业物业总营业收入达40.6亿元，同比增长38.1%，全年投资物业租金收入为港币35.3亿元（2017年为港币24.5亿元），比去年上升了44.1%。2018年，集团物业投资业务不含税租金收入为人民币40.9亿元，较上年增长57.7%。

鉴于国内在财务报表方面要求信息披露并不严格，各家披露信息详细程度不一，在此呼吁各商业地产企业进一步提升经营信息透明度，当然提升投资和运营管理能力更是迫在眉睫。

2019-04-12

各企业年报纷至沓来，是时候盘一盘这些数据了。

今日，将已发布年报的内资商业地产企业业绩汇总如下，仅供大家参考。几个显著特点：

• 整体而言，内资商业地产企业势力正在快速提升，但依然呈现良莠不齐的状态。知道“谁是内资上市商业地产的收租王”吗？可在文中自行查找，文末留言分享你的观点。
• 大部分从事商业地产开发的地产企业中，住宅仍然营收和利润的绝对大头，商业地产从属地位并未改变。
• 当然普遍而言，各家商业地产租金都在呈现增长趋势，但无法获知这些增长之中有多少来源于同店增长，有多少来自于新开商业项目。
• 新开项目的租金和开业率似乎并未让人表示乐观，部分企业年报中对新开项目业绩避而不谈。
• 在上市商业地产企业中，内地领军企业的租金收入在100亿规模，前十强在20亿左右。（因万达未在上市行业，未做统计）从单位租金和坪效来看，优秀和普通之间的差距依然很大，这除了运营能力之外，位置选择也至关重要。
• 鉴于国内在财务报表方面要求信息披露并不严格，各家披露信息详细程度不一，在此呼吁各商业地产企业进一步提升经营信息透明度，当然提升投资和运营管理能力更是迫在眉睫。
• 目前仍有部分上市企业未披露2018年年报，未收录部分敬请期待更新版。

1

华润置地有限公司

2018年，公司全年综合营业额为人民币1,211.9亿元，按年增长18.9%。其中，开发物业营业额为人民币1,051.5亿元，按年增长17.5%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币95.2亿元，按年增长24.5%。

2018年，公司全年综合毛利润率为43.4%，比2017年同期的40.2%有所提升。其中，开发物业毛利率由2017年同期的39.7%提升为42.9%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2017年同期的61.4%上升至65.9%。

华润已开业购物中心2018年年度业绩一览

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理

截止至2018年12月31日，在营投资物业总楼面面积921万平方米，在建及拟建投资物业总楼楼面面积共计943万平方米。购物中心为代表的投资物业是华润置业集团重点发展的业务板块，预计未来两三年仍将是新建购物中心投入 运营的持续高峰期。

2

万科企业股份有限公司

截至2018年底，集团管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。

集团主营业务包括房地产开发和物业服务，在巩固主营业务优势的基础上，集团持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务。报告期内，集团实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

其中，印力集团作为本集团商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平米，管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内，印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。

3

红星美凯龙家居

集团股份有限公司

2018年年度业绩报告显示，公司实现营业收入约142亿元，较上年同期增长 29.93%；归属于上市公司股东的净利润44.8亿元，较上年同期增长9.80%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润25.7亿元，较上年同期增长11.31%。

截至2018年12月31日，公司经营了80家自营商场(总经营面积691.90万平方米，平均出租率96.2%)和228家委管商场（总经营面积：1202.03万平方米，平均出租率：95.0%）。

此外，公司以特许经营方式授权开业22家特许经营家居建材项目，共包括359家家居建材店/产业街。公司经营的自营商场和委管商场，覆盖全国29个省、直辖市、自治区的199个城市，商场总经营面积18，939，341平方米。

2018年，红星美凯龙自营商场收入同比增长12.1%达71.68亿元，委管商场收入同比增长15.1%达41.77亿元。

红星美凯龙家居集团运营中自营商场及委管商场的经营状况

4

龙湖集团控股有限公司

2018年年度业绩公告显示，2018年龙湖集团归属于股东的溢利为人民币162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比增长31.5%至人民币128.5亿元。毛利同比增长61.8%至人民币395.3亿元，毛利率为34.1%。

物业发展方面，2018年，龙湖集团物业发展业务营业额为人民币 1,087.2亿元，较上年增长61.2%。交付物业总建筑面积为817.7万平方米。

2018年，集团物业投资业务不含税租金收入为人民币40.9亿元，较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。截止2018年12月31日，集团已开业商场建筑面积为296万平方米（含车位总建筑面积为386万平方米），整体出租率97.4%。

龙湖已开业购物中心2018年年度业绩一览

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理

待开业项目名称及预计开业时间

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理

5

大悦城地产有限公司

2018年年度业绩公告显示，大悦城地产2018年整体营收为81.29亿元，物业投资及开发收入73.96亿元，酒店经营收入7.33亿元。回归到最主要的指标来看，大悦城地产核心净利润15.67亿元，同比增幅为86.8%。

投资物业方面，集团投资物业租金及相关物业管理收入约为人民币36.33亿元，占收入总额约44.7%，较上年同期增长5.8%。其中大悦城购物中心租金收入录得人民币26.03亿元，同比增长约11.4%。杭州大悦城2018年8月盛装开业，录得租金收入4320万元，朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城和经过改造后的中粮广场等运营情况持续良好，经营业绩较上年同期获得较大提升。物业开发合同销售金额88.83亿元，同比增加8.9%。海南中粮・红塘悦海，上海前滩壹号，上海静安大悦城・天悦壹号，青岛金沙・中粮祥云等销售型物业销售良好。

展望2019年，高质量发展成为时代的新要求和新方向，一方面，消费升级驱动商业地产行业的新发展。另一方面，商业地产作为具有稳定现金流的优质资产越来越受到房企重视。市场上大量的商业存量改造将为大悦城地产带来更多发展机遇。

大悦城已开项目2018年年度业绩一览

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理

6

中国海外发展有限公司

2018年年报期内，中国海外发展实现营收1714.6亿港元，同比增长3.26%。经营溢利增加12.5%至港币707亿元。物业发展项目毛利率保持行业领先水平。

物业合约销售额增加29.8%至港币3,012.4亿元，对应销售面积为1,593万平方米，增长10.2%。2018年，集团在中国内地28个城市和香港新增63幅土地，新增总楼面面积为1,764万平方米。年底，集团系列公司土地储备为9,144万平方米。

2018年，公司投资持有商业物业总营业收入达40.6亿元，同比增长38.1%，全年投资物业租金收入为港币35.3亿元（2017年为港币24.5亿元），比去年上升了44.1%。公司更是积极打造提质增效和系列商业品牌，竣工的投资物业于年内按计划投入运营，促使租金、出租率和出租面积上升。

截至2018年年底，集团系列公司持有并投入运营的商业物业总面积409万平方米，包括42栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，成为内地最大的单一业权写字楼发展商，连续两年租赁面积突破50万平方米。

2018年，公司围绕房地产开发拓展的新业务共有13个新项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业12中业态，包括学校、幼儿园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积超过35万平方米。

2019年，公司将围绕核心主业不动产开发运营延伸扩展创建美好生活，持续壮大「三大产业群」，即住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计与咸蛋服务产业群，以90%的资源聚焦住宅开发主业，以10%的资源投入商业与创新业务。预计未来5年，投资持有商业物业总营业收入预计突破港币100亿元。

7

越秀地产股份有限公司

2018年，全年营业收入约为264.3亿元，同比上升11.1%。毛利约为人民币83.9亿元，同比上升37.4%。

截至2018年12月31日，集团拥有的出租投资物业共60.05万平方米，其中，写字楼约48.3%，商业约32.8%，停车场及其他约18.9%。2018年，集团录得的租金收入约为人民币6.85亿元，同比上升10.8%，主要为广州越秀金融大厦租金收入增加。

集团致力于打造商业运营能力，优化“越秀地产——越秀房托”双平台运作模式，将商业地产发展为集团业绩的的“稳定器”。截至2018年年底，集团直接持有出租投资物业约81万平方米。集团持股36.12%的越秀房產基金持有出租性商业物业约97万平方米，全年实现收入约人民幣20.3亿元，同比上升9.6%。

8

中国国际贸易中心股份有限公司

2018年年度业绩报告显示，公司实现营业收入 31.7 亿元，比上年增加 4.0 亿元，增长 14.6%；实现利润总额 10.4 亿元，比上年增加 1.9 亿元，增长 22.0%。

公司营业收入及利润总额较上年同期增加，主要是国贸三期 B 阶段项目中的写字楼、商城和酒店分别于 2017 年 4 月、2016 年 10 月和 2017 年 5 月开始陆续投入运营，本年度营业收入较上年度增加，以及国贸中心东楼商城于 2018 年 7月完成竣工验收备案投入使用后新增收入。

中国国际贸易主营业务行业情况

中国国际贸易主要投资性物业平均租金和出租率情况一览

9

新城控股集团股份有限公司

2018年新城控股集团持续贯彻“区城聚焦、快速周转、产品多元化”的发展战略，秉持「住宅+商业」的运营模式。实现合约销售人民币221,098百万元，同比增长74.9%，超额完成全年销售目标的22.8%，行业排名跻身全国第8位。报告期内，新城控股集团实现收入人民币54,781百万元，同比增长约34.2%。

商业地产方面，新城控股集团全年共新开业19座吾悦广场，实现人民币2,116百万元的租金收入，超额完成了既定的人民币20亿元的租金目标。截至年末，累计开业42座五月广场，平均出租率为98.84%，「吾悦广场」的商业品牌知名度获得持续提升。

新城控股集团股份已开业项目出租率一览

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理

其中，青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目，其中租金收入345,797,000元；管理费收入包含停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

10

金融街控股份有限公司

2018年，金融街实现营业收入221.13亿元，比上年同期255.19亿元减少13.35%;归属上市公司股东的净利润32.69亿元，比上年同期30.06亿元增长8.72%。

物业出租业务实现营业收入17.4亿元，同比增长11.60%，毛利率保持在91.76%的较高水平，盈利能力持续提升。主要原因一是对于培育期项目（金融街海伦中心、金融街丰科中心等），通过统筹策划、提前招租，提升项目出租率，提高租金收入；二是对于成熟期项目，通过加强续换租管理、完善增值服务，租金水平稳步提升，提升租金收入。

分地区来看，金融街营业收入的城市分布在广州、北京、上海、惠州、天津、重庆地区，收入占比分别为28.03%、27.33%、13.45%、11.82%、10.44%、8.93%。金融街在北京、上海、天津等中心城市核心区位持有优质物业118.2万平方米。从业态结构看，写字楼、商业和酒店项目建筑面积分别为76.4、22.3、19.5万平方米。

金融街控股份有限公司收入来源状况

金融街控股份有限公司出租物业资产状况

11

上海世茂股份有限公司

2018年年度业绩报告显示，公司实现营业收入206.74亿元，同比增长10.74%；实现净利润47.26亿元，同比增长27.17%；归属于上市公司股东的净利润24.04亿元，同比增长7.96%。公司实现物业销售收入192.81亿元；实现非物业销售收入13.93亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到6.74%。

报告期内，公司努力夯实基础管理、控制经营风险、加强资金管理，积极推动下属商业地产开发、商业投资运营、多元投资等业态经营业务保持良好的发展状态。

报告期内，公司实现签约额271亿元，比2017年同期增长25%，比2018年计划增长13%；实现签约面积138万平方米，比2017年同期增长25%，比2018年计划增长28%。

上海世茂股份有限公司地区项目一览表

12

远洋集团

2018年年度业绩报告显示，远洋销售额1095.1亿元，同比增长约55%，首次突破千亿大关。不包括车位销售，平均销售价格上升13%至每平方米人民币22,900元（2017年：每平方米人民币20,200元）。报告显示，远洋集团主业在规模增长、加快周转、投资布局等方面均实现了显著提升，积极布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群，全年在30个城市获取了59个项目，新增土地储备约1012万平方米。

2018年，物业开发业务的营业额下降15%至人民币354.93亿元（2017年：人民币415.78亿元）。远洋的物业投资营业额为10.77亿元（2017年：人民币9.77亿元），增长10%。

另外，远洋在建的商业地产项目总建筑面积约180万平方米，其中北京和上海项目面积占比达75%，发展业态以写字楼和零售物业为主。

2018年12月31日，集团投资物业详情如下：

远洋集团购物中心项目2018年年度业绩一览

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理

13

首创置业股份有限公司

（首创钜大有限公司）

2018年，集团实现营业收入人民币23,257,053,000元，同比增长约9%；营业利润人民币3,160,047,000元，同比下降约18%；归属于母公司股东净利润人民币1,922,932,000元，同比下降约9%。

集团商业地产平台首创巨大有限公司，坚决落实「五年二十城」的战略目标，筹开并举，截至2018年年底，旗下奥莱项目布局17座城市，稳居行业第一。已开业奥莱增至10家，开业数量行业第一，实现全年营业额人民币51亿，同比增长58%；客流量达3,120万人次，同比增长近23%。其中，北京房山奥莱稳居行业销售前三名。

首创置业投资物业项目一览

首创置业销售物业项目一览

针对于奥莱板块2019年的发展计划，首创置业表示，奥莱业务依旧坚持五年二十城战略，快速完成布局的同时，还需要加强线上线下渠道综合一体化，加强数字化转型建设，满足消费者个性化需求，从而提升经营业绩。

展望未来，集团将立足于住宅开发、土地一级开发，奥特莱斯综合体以及城市核心综合体四大核心业务,巩固既有成果；快速推进文创业务、高科技产业地产和长租公寓三大创新业务，大力发展首金资本金融平台，实现多元化的业务布局。

14

禹洲地产

2018年年度业绩报告显示，禹洲地产累积合约销售金额560.02亿元，同比上升38.94%；全年的毛利为74.67亿元；毛利率为30.72%；核心利润为34.19亿元，同比上升16.91%；每股核心利润为人民币0.79元，同比上升6.76%。

其中，物业销售收入约为人民幣236亿2,586万元，按年上升11.37%，占总收入的97.20%；投资物业租金收入约为人民幣2亿4,458万元，按年上升74.34%；物业管理收入约为人民幣4亿1,724万元，按年上升27.01%。

集团全国布局持续深化，多区域并行发展，物业确认销售收入来源进一步多样化。在区域分布上，長三角、海西、环渤海、粵港澳大湾区、华中区域分别贡献确认销售金额的75.84%、15.73%、6.54%、0.75%及1.14%。

禹洲地产2018年区域销售金额及面积

15

上海陆家嘴金融贸易区开发

股份有限公司

2018年，公司实现营业收入为126.39亿元，较2017年度增长35.54%；实现归属于上市公司股东的净利润为33.50亿元，较2017年度增长7.04%。

商铺物业方面，陆家嘴的商业物业目前主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+MALL，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。

截至2018年末，租赁收入为2.39亿元，比2017增加0.3亿元，同比增幅14%。商业物业总建筑面积超过44万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场和陆家嘴1885年末出租率分别达到97%和100%，平均租金分别为10.34和8.63元/平方米/天。年内，天津L+MALL于9月22日开业，上海L+MALL于12月23日开业。

上海陆家嘴已开业项目一览

上海陆家嘴在建项目一览

16

建业地产股份有限公司

2018年年度业绩报告显示，公司收益约为人民币147.83亿元，较2017年增加约6.5%。年度毛利率为34.4%，较2017年上升10.8个百分点。

建业地产物业类型分布图

2018年，公司合同销售金额录得显著增长，达人民币723.66亿元，同比增长约为97.2%，其中重资产的合同销售金额为人民币536.75亿元，同比增长约为76.5%；轻资产的合同销售金额为人民币186.91亿元，同比增长约为197.2%。

物业租赁方面，收入由2017年约人民币0.95亿元增加54.7%至2018年约人民币1.47亿元，增加主要由于新开业的商场和商业大厦所带来的租金收入。

17

深圳市振业(集团)股份有限公司

2018年公司累计实现合同销售面积22.45万平方米，较去年增长15.13%；合同销售金额31.35亿元，较去年增长60.77%。2018年，深振业实现营业收入25.12亿元，较去年减少15.12%；利润总额10.69亿元。截至2018年12月31日，公司总资产135.37亿元、归属于上市公司股东的净资产61.98亿元，资产负债率为52.82%。

主要投资性物业平均租金和出租率情况一览

18

鲁商置业股份有限公司

2018 年，公司实现营业收入 88.21 亿元，同比增长 6.45%，实现利润总额 4.58 亿元，实现归属于母公司所有者的净利润 1.62 亿元,分别同比增长 48.78%和 26.54%。

鲁商置业股份有限公司主要业务分行业情况

(ID:commercialproperty)

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