近期，城北不少老盘都推出收官房源。在楼市下行的大环境下，官方称卖八成、七成都算去化比较好的，但开发商单方面的“官宣”真的可信吗？

01

三盘去化真实情况曝光

销售成绩最好卖8成

似乎是商量好的，11月的城北打起了收官战，鼓楼滨江打头阵，燕子矶接棒，迈皋桥善后，燕子矶有可能在月底还要发力。

鼓楼滨江在今年夏天突然冲破限价，这也让鼓楼滨江在南京的改善高地上又插了一面旗帜，一时间南京各大房产媒体纷纷大呼“震惊”。区域内上周收官的深业滨江半岛，264套房源最终去化超8成，比较真实，跟网上房地产数据相符。

燕子矶的房价一直有冲破3万的信心和勇气，但目前依然是刚需大户。

11月9日，电建洺悦府推出3栋楼、共154套收官房源，销许均价21871-23521元/平米，是整个燕子矶甚至城北的谷底价。然而据媒体报道，开盘现场空空荡荡，连座位都没坐满，买房人大规模弃号，开盘当天去化不到一半。

图片来源：南京楼市

买房君今天查阅了南京网上房地产数据：电建洺悦府154套房源卖出94套，去化约6.1成。

迈皋桥的嘉誉山于双十一当天开盘，推出最后4栋楼，共292套精装房源，置业顾问表示当天去化7成以上。但买房君今天查看了南京网上房地产官网：这数据是什么情况？只卖出2套？

买房君致电了售楼处，置业顾问表示：项目还有房源在售，数据还没完全上传。80几平米的小户型还有20几套，大户型的141平米的因为总价高所以剩的比较多。

另外，燕子矶的电建海赋尚城预计本月底加推最后一栋楼，户型97—141平米，预计均价25800元/平米。

02

小市豪宅领销已领两月一套未卖

售楼处电话无人接听

当前楼市降温，买房者愈发谨慎、理性，没卖完是正常现象。但有的盘销许已领两月却几乎无人问津，这就不只是大环境和购房者的原因了。

燕子矶的金浦紫御东方，在9月20日领取11、12、14、15号楼500套房源销许，均价28600元/平米。南京网上房地产数据显示，截止今天共认购38套，去化不足一成。

买房君了解到，项目分两期开发，二期一共4栋高层住宅。也就是说，9月份领取销许的这4栋楼是整个项目的收官房源。该项目2016年8月首开，是燕子矶板块第一个精装盘，至今已卖了两年多。而隔壁的融创玉兰公馆，2016年10月首开，也是精装房源，在今年的2月份已收官。可以说没有对比就没有伤害。

该盘卖不好的原因，有以下几点：

第一，金浦是南京本土开发商，知名度较低。

第二，配置的物业口碑不佳。该项目的物业是海德物业，该物业服务的小区曾多次出现物业与业主的矛盾纠纷。

第三，精装28600元/平米的价格，在燕子矶板块算是“天花板”，购房者认可度低。

第四，项目本身是化工厂用地，购房者担心有害身体健康。

这还不是最惨的，位于中央门小市板块的电建中储泛悦城市广场，9月14日领取2号楼共计128房源销许，均价35899元/平米，至今一套还没卖出去！

而365淘房网站在11月13日发布消息称：项目申领销许的2号楼并非没有售卖出去一套，而是还未正式开售，目前项目在售的是其他楼栋的剩余房源。

对此，买房君在昨天下午4点和今天上午10点两次致电了售楼处，但均无人接听。

此外，该盘去化困难的原因还在于周边环境嘈杂混乱。项目位于鼓楼小市，楼盘被老小区包围，南侧旁边还有京沪线和沪宁城际两条铁路。

03

高价地即将上市

城北或迎来房价“跳档”

这一波收官后，城北所剩的限价老盘并不多，而2016—2017年拍下的那些高价地即将上市，城北各个区域的房价或将上一层台阶。

城北在售楼盘一览（南京买房11.16日制图）

鼓楼滨江自2016年出让过两幅高价地之后，至今已经两年多没再拍过地。区域目前在售的四盘中，龙湖春江紫宸售楼处已经拆除，短期内不会推出10号楼。而其他三盘均属豪宅，前期价格39000—45799元/平米。

而中央门和迈皋桥作为城北发展比较成熟的板块，购房者中地缘客居多，少有土地出让。目前，中央门新房均价在35900—36900元/平米；迈皋桥新房均价在28500元/平米。

纵观整个城北，除了燕子矶，其他板块几乎没有刚需可立足之地，而燕子矶老盘的库存也已见底。接下来要上市的新盘地价更高，整个城北都要抛弃刚需了。

在这些纯新盘中，新玄武板块的星河天赋预计12月份首开，区域限价4万/平米。燕子矶板块纯新盘中海燕矶听潮，预计年底上市，放风价3万/平米。而同样位于燕子矶的万象天地预计12月首开公寓房源，预计价格在2.3万/平米。

结语：城北板块相对于整个南京主城而言，处境颇为“尴尬”。既有鼓楼滨江这样热门改善板块，也有燕子矶这样的刚需重镇，还有迈皋桥、中央门这些老城区，更有尧化门这样的价格洼地。近几年，区域的地价和房价一家高过一家。当地缘客消化殆尽之后，“新南京人”会接受城北的房价吗？

河西意向购房群、江北新区意向购房群、城北买房交流群、城东仙林买房交流群、江宁买房交流群、公寓意向购房群现已建立，欢迎加买房君好友邀您入群，抛出你的买房疑问，探讨楼市最新动向↓↓

精彩推荐

100多元/天，这些三甲医院旁的“蚁族陪护房”给了多少小温暖…

认购优惠15万起步、买房人更理性了！铁心桥纯新盘首开去化...

毛坯房、一成首付回归，业主换房计划暂停，南京楼市正在“消费降级”！

弃号少！开盘2小时140平户型售罄，河西南神盘刚刚宣布清盘...