别墅，买什么样的更保值？

　　地段好的别墅价格往往太贵，价格好的别墅地段往往又太偏。

　　那么，买什么样的别墅是最佳的选择，即可满足自住又可满足保值增值？

　　如果要讲稀缺性，别墅显然是最稀缺的。独门独院，有天有地有车位，一层一代人。但如果认真考察，却发现不同的别墅的回报率是不同的。甚至，有些别墅是带坑的。

　　上午，朋友转发来一个中介发布的东部华侨城天麓的售卖广告：三区独立别墅楼王单位，实用面积带花园接近1000平，一口价1550万。

　　具体原业主赚没赚到钱不清楚，但这张图让我立即想起去年8月火遍朋友圈的天麓八区独栋两本证别墅叫卖：原价3600万，现价2700万，加上税费月供，持有7年多，亏损1700万——2010年，天麓八区开盘，当时均价13万/平米，而且还是抢购。而这7年，深圳房价均值从2万跑到5.5万。可谓完美跑输大势。

　　看下面这张图，基本可以说，天麓自发售这些年来，买家基本都没有赚到钱，更别说获得超额回报，这在深圳，是很不可想象的事情。

　　天麓这样的案例是有个案性，比如那套巨亏的别墅是两本证，再比如地势过高，配套奇缺——开车上山踩油门能累死脚，山间有大雾都可能找不着家。但，它的价格变化，也有极强的代表性。

　　类似天麓的案例我后来还搜集到了一些，在东部的万科十七英里、西部的观澜湖高尔夫大宅、以及惠东海湾大量的度假别墅等等，如果测算一下这些年来的升值，都不是太好。

　　我一个朋友2014年底2015年初大胆买入，在东部和西部各买了一套别墅。3年过去，我们聊起的时候，他自嘲说：我买房子时机卡得特别准，但是品种都选错了。因为这3年，深圳的平层基本都翻倍，而他持有的别墅远远跑输。（不过有一点，他认为未来会是别墅的时代。理由是第一代的人群逐渐富裕起来，改善性的需求会逐次抬升，而别墅总量只会减少。）

　　但另外还有一个现象，我们也要注意，比如像香蜜湖的别墅，依然是全深圳几乎最昂贵的不动产。香蜜湖1号的叫价已经超过25万/平米，几乎是天麓的1倍。同样是名家手笔——尤其是天麓，还是白色派大师迈耶的作品，但在时间的长河里，价格不啻天壤。

　　（注：安居客网站显示香蜜湖1号之挂牌价，显示香蜜湖1号别墅超越市场平均价格的1倍不止）

　　（注：Q房网显示香蜜湖1号别墅之成交价，最低22万/平米，最高26万/平米）

　　而选择和天麓开盘同样的2010年来测算，香蜜湖1号的二手房整体价格（含别墅+高层）是9万/平米。到了现在，整体均价大约在17万/平米以上，高价基础上还是再升一倍。

　　（数据：安居客二手房价格走势）

　　我认为像上面这些案例对比，可以给我们提供比较多的镜鉴。我见过非常多的买房人——尤其是不少甚少见到大海的北方人，跑到海边的别墅，经常性会二话不说就刷卡。卖“稀缺资源”，是所有可称为别墅必备特征：一定要拥有“稀缺资源”，比如山景、海景、湖景、高尔夫球场等等。

　　但来自实践的观察是，别墅所拥有的稀缺资源，是具有很大的欺骗性的，有句话说的很好：“美景有毒”。无论是什么稀缺景观，如果单纯只卖景观，再无其它，那便要小心警惕。

　　用一句话说完：若论起稀缺性，恐怕没有任何产品能和别墅并论，但并不是所有的别墅都能获得比较的保值增值性能。大量的历史数据证明，只有那些拥有城市公共资源加持的别墅，才能有更好的市场表现。

　　从身边的观察里，我们是可以看到这样的事实的。比如说我们把上述的天麓和香蜜湖1号，放在一起对比异同，就可以得出判断。两者都拥有稀缺的景观资源——前者拥有独有的山景+海景，后者拥有湖景。但不同的是，一个位于尚无地铁通达的东部滨海，整体公共配套较弱；另一个则是位于CBD的核心区域，周边拥有地铁、名校、金融产业、高档商业等等几乎是最好的城市公共资源。时间流逝，一个可以卖到25万/平米以上，表现出极强的保值增值性能，一个在长达数年的时间里，却基本没为业主带来什么可观的收益，甚至亏钱。

　　因此，如果我们总结的话，好的、有更好的保值增值性能的别墅，一定要优先满足下面的基本条件：

　　1、距离城市中心区/副中心区，在合适的距离内，并拥有相对便利的交通条件。这是基本盘，别墅距离城市中心/副中心的“物理+时间”的距离，决定着财富创造的速度和效率。这是富人们非常在意的，这个解释了一点：大量的富人其实都是住在距离城市中心区的近处，而不是像隐士一样远离城市居于滨海之畔。距离中心区或者副中心区，当然价格会不一样，但背后的逻辑一样。

　　2、拥有相对完善的商业、教育、医疗等配套。任何社区最终都是用来生活的，只有景观，哪怕再稀缺都不能生活。生活是很朴素、基本和平常的，它需要充足完善的公共配套。有这部分的公共资源加持，才可以让别墅拥有源源不断的涨价动能。

　　3、产品设计与打造，要拥有区域独有的竞争优势。这是楼盘是否拥有“护城河”的一部分，在未来若干年内，楼盘在区域内的替代性要比较弱，才能有更大的保值增值性。这可以来解释，为什么有些传统的、老旧的别墅区，会慢慢败下阵来。

　　4、稀缺的景观资源，是别墅之所以成为“少数人的选择”的附加价值。没有稀缺的景观资源，一样可以诞生不错的别墅区，但加上独有稀缺的无敌山海，那便是如虎添翼。但，一定要在满足上面这些基础条件的情况下，稀缺的资源景观，才能让别墅展现出巨大的溢价能力。

　　如果你将这些原则套用到其它的房地产品种上（平层、公寓等等），会发现，道理都是相通的。但是，在别墅这个品种上，这些原则体现得最为彻底，条件不同，相差可谓是巨大。

　　在龙岗大运板块，中海云麓公馆这样的项目，正在力图成为这样的别墅。当然，我们主要是针对要在龙岗居住的富裕买家，不是那种纯粹的投资客，也不是那种可以选择住在关内平层的买家。

　　这个楼盘实际上属于和大运接壤的东莞凤岗，是中海2017年拿下的地王项目——楼面价2.7万/平米。但它在地段价值上有两个特征：一是，这里距离深圳城市副中心——大运新城不过5公里，那里未来将建设一座接近700米的地标建筑（距离云麓公馆只有2.2公里），定位为大湾区东部CBD，总投资超过7000亿，意味着会带来巨量的人口和产业流入。二是，交通通达性在临深区域中最好，凤岗这一片地方和大运新城的交通建设已经全无障碍，居住在此非常方便即可到达未来副中心的商务高地，远期更将有连接深圳和凤岗的地铁开通。这一点，即是上述所说的基本盘。因此，虽说它属于东莞，但实质上是受益于城市副中心直接辐射的地段。

　　第二方面，云麓周边享有非常丰富的城市公共资源加持。大运新城新建大学城，未来将集中深圳一半的大学，新增2.4万在校大学生，3.2万中小学位，目前已经有香港中文大学、北理莫斯科大学、吉大昆士兰大学等等名校汇聚。片区附近的微观范围，也已形成成熟的居住氛围——左近是大运城邦百万平米大社区，并已规划3所小学初中及多所幼儿园。可近距离享有整个大运新城的商业、医疗、教育资源。

　　在第三方面，是云麓是好产品。可以说在整个东部范围，中海云麓的别墅产品设计是首屈一指的，拥有极高的市场独有性。项目是新中式风格设计，借鉴岭南四大园林体系，取意三坊七巷，落地“宅门——院落——街坊”，小区意象性强——定制匾额、抱鼓石、寿字飞檐等等，尤其是独创“半亩方塘”云麓书院，大幅提升社区的人文气韵。在户型设计上，主力单位230-270平米，上下五层，四代同堂，超高实用率，显示出中海一贯的“精工”底色。在龙岗目前的别墅产品中，确无与之竞争者。

　　在最后一方面，才是我们要谈的稀缺景观价值。中海云麓公馆位于鹰咀山脚，山体环抱，坐享半山风光。项目2公里内，汇聚了官井头水库、大运公园、龙城公园等稀缺自然和城市公园景观。本身拥有丰富的公共价值加持，再加上良好的景观价值，才是别墅产品真正的“王道”。

　　（中海云麓公馆拥有的山水资源景观）

　　中海云麓今年3月开盘，一共242套别墅开盘至今，四次推售四次售罄，足见市场认可度之高。截至目前，7个月销售接近200套，现在只余40多套。据称，买家中有45%为一次性付款，基本都是改善性的自住者。别墅产品中间户1200万左右，端头户1500万左右。这个价格，在深圳差不多就是大平层四房的价格，在这里买一个实用面积超过500平米的精致别墅。按单价算，大运新城的平层学区房的售价已经超过6万/平米，和中海云麓公馆别墅的价格基本一样了。从纯投资的角度，见仁见智，但从自住的角度，如果你想拥有一个有天有地、独门独院的别墅生活，不失为一个好的选择。