剛剛過去的4月對於徐州樓市來說頗不平靜，“地王”大戰、開盤秒罄屢見不鮮，給“紅五月”添了一把火。

根據克而瑞最新發布的數據，4月份全國28個城市的住宅成交量同比下降5%，28個重點城市有17個呈負增長，但其中徐州住宅成交量同比增長73%，漲幅位居全國第一。

另外，從土拍和房價上看，徐州近期的表現也猶如坐了火箭一般，萬元地接連誕生，高價盤相繼上市。國家統計局發佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，截至3月份，徐州新房價格已連續上漲50個月。

然而，一片火熱的背後，是徐州樓市泡沫暗藏、違規頻現的現實。《中國經營報》記者走訪發現，在徐州市的幾個熱門板塊，雖然住宅成交量可觀，但大多爲投資客，面臨“空城”的尷尬。另有徐州萬科新都會的業主向記者反映，該樓盤存在虛假宣傳、誘騙業主簽訂合同等問題，業主不得不進行集體維權。

在記者的求證過程中，徐州萬科方面未否認維權事件，稱公司客戶專員正在處理相關事宜，與業主進行協商中，其餘的不方便透露。

房價連連攀升地王頻出

土拍一直是樓市的風向標，自今年以來，徐州的土地市場持續升溫。先是今年2月底，2019-68號東店子B地塊在歷經了252輪競價後，最終由華潤置地（徐州）發展有限公司以12.274億元競得，樓面價11257.9元/平方米，成爲了徐州東區的新“地王”。

緊接着，3月4日，新力地產首入徐州，以成交價6.66億元競得海洋館東B地塊，樓面價8196元/平方米，成爲北區新“地王”；3月6日，正榮以5.698億元競得玉帶大道西側地塊，樓面價8638.87元/平方米，成爲銅山區新“地王”；4月2日，孟莊D-1地塊最終被美的以2.96億元成功摘得，成交樓面價11834.44元/平方米，成爲南區新“地王”……

可以看出，今年復工復產以來，徐州各區域誕生了很多新“地王”，多板塊樓面價破萬元。在同策集團首席分析師張宏偉看來，這與徐州是淮海經濟圈的核心城市有關，對於很多品牌房企來說，甚至把淮海經濟圈的一些城市作爲一個小區域去做重點佈局。“最近徐州市場確實比較火，地價排行也比較高，這一情況下，自然也帶動了房價的上漲。”

“就我們東區這塊，最新的土拍價格都已經破萬了，未來房價肯定會迎來一波上漲，我們樓盤還算拿地比較早，當時只拿了4600元/平方米，所以現在預計的均價雖然比較高，但還是非常具有性價比的。”日前，記者來到位於徐州市和平路與高新路交匯處的中南恆通·和平府，據現場置業顧問介紹，該樓盤預計於5月中下旬首開300多套房，建面約104平方米~130平方米，預計精裝房價爲13000元/平方米。

而在同板塊的美的·東湖悅府，置業顧問坦言該樓盤在4月底推出的二批次334套房源，均價較去年12月首開價上漲了600元/平方米，達到10600元/平方米，預計三批次在5月份加推，均價可能還會上漲。

除了東區房價節節攀升之外，泉山區的樓盤價格早已集中在了15000元/平方米~20000元/平方米，已然成爲高端盤的主戰場。記者在走訪過程中發現，該區域的雲龍湖金茂府、吾疆、美的金科雲築放風要均超過20000元/平方米，其中。“地王”韓山C地塊的雲龍湖金茂府放風價甚至達到了28000元/平方米。

數據顯示，徐州3月份房價中位數爲12500元/平方米，相比2月上漲了384元/平方米。另據國家統計局的數據，截至2020年3月，徐州新房價格已經連續50個月上漲，結合4月份持續上漲的表現，徐州新房價格實現51連漲基本已無懸念。

成交冰火兩重天

雖然整體回暖趨勢明顯，但在徐州的新房市場存在着“冰火兩重天”的現象，有的樓盤開盤即售罄，有的樓盤則鮮有人問津。

以記者走訪的美的·東湖天城爲例，該項目位於金山橋開發區，繼4月15日開盤秒罄後，4月26日再次開盤推新，312套加推房源幾秒鐘時間便全部售罄。一位置業顧問告訴記者：“因爲性價比比較高，我們這邊基本上是1000人搶200套房的概率。”

當前，在徐州引領火爆之勢的樓盤還有中南恆通·和平府。4月25日，該樓盤售樓處首次對外開放，記者注意到，開放當日前來看房意向購房者絡繹不絕，擠滿了售樓處大廳，現場置業顧問需要提高音量才能讓購房者聽清介紹內容。

“我們是上午9：40開放的售樓處，兩個小時不到的時間就有50組客戶辦理了定存手續，現場定存2萬元，我們會在5月下旬開盤後給出15000元的優惠。”據該項目置業顧問介紹。據徐州當地媒體報道，五一期間，有3000餘位意向購房者湧入中南恆通·和平府售樓處，目前已有超500人定存。

與中南恆通·和平府售樓處人擠人景象不同的是，位於金山橋開發區高鐵商務區商圈的華潤·公元九里售樓處就顯得異常冷清，大廳內除了幾名置業顧問之外，只有幾位招攬看房者的“中介”阿姨。一位“中介”向記者透露，該項目拿地較晚，所以價格上在同區域不具優勢，去年12月推出的房源，即使給出了98折優惠（如購買車位，還將再打99折），仍有部分房源暫未售出。同樣去化難的還有佔據雲龍湖稀缺資源的海玥南山，該項目自2018年9月開盤以來，銷售表現一直較爲慘淡。記者查詢徐州房地產信息網發現，海玥南山開盤至今已將近兩年，網籤數僅爲131套，仍有283套可售房源未能售出，去化率僅46%。

在張宏偉看來，任何市場中項目不怕貴，只怕產品不好，如果產品足夠好，即使價格偏高也會受到購房者的青睞。所以對於房企來說，打造具有性價比的好產品更爲重要。“從當前的市場表現來看，徐州樓市確實熱情高漲，但也必須注意，隨着地價的不斷上漲，未來‘地王’入市，除非是在市中心非常核心的地段，教育資源或者其他配套資源比較優質，大衆纔有可能接受。如果開發出來的產品價格超出區域市場預期，或者產品不具競爭力，那麼就有可能出現去化風險。”

“狂歡”背後

房價加速狂奔的同時，徐州樓市並非一汪“清水”。有業內人士向記者指出，當前徐州房價存在嚴重的泡沫，一邊房價逐步上漲，樓盤受到熱捧；另一邊購房者多爲投資保值，較少自住。

據上海易居研究院發佈的《2019年全國50城房價收入比研究》顯示，徐州2019年房價收入比排名第30，達到10.8。儘管2019年徐州房價收入比增速爲-0.1%，略有下降，但依舊高於合理區間。

而樓市虛火的背後不乏推手，近期徐州市場有多個樓盤項目存在違規操作。據《揚子晚報》報道，位於徐州市賈汪區轉型大道與將軍大街交匯處的“藍光雲錦裏”樓盤爲吸引消費者購房，打出“一成首付”“開發商無息墊付”等承諾，並在宣傳中聲稱首付6萬元即可買房。

這與政府相關規定存在嚴重不符，在2018年7月，徐州市房管局等部門發佈的22條聯合整治房地產違規行爲的細則中，明確表明要重點整治通過提供“首付貸”或者採取“首付分期”等形式，違規爲炒房人墊付或者變相墊付首付款等投機炒房行爲。

記者查詢發現，今年4月初，位於新城區的弘陽大都會項目，在開盤前推出了20萬元首付的促銷舉措，限50個名額，該樓盤的備案均價爲17609元/平方米，戶型爲104平方米~127平方米，計算可知，20萬元首付相當於一成首付，同樣存在違規現象。此外，徐州萬科新都會樓盤也於近日被曝存在虛假宣傳、誘騙業主簽訂戶型不符合同。一位新都會樓盤業主向記者證實，驗房當日，發現與購房時參觀的樣板房完全不符，萬科這麼大的品牌做出這樣的事，有損企業形象，希望得到相關部門重視。

據瞭解，徐州萬科新都會自去年12月開始交付起，便爭議不斷。而早在2017年，徐州市銅山區物價局曾針對萬科新都會樓盤備案價格與業主簽訂商品房認購協議書價格不符的違規行爲進行整改約談。針對此事，記者向徐州萬科方面進行求證，相關負責人回應稱，客戶專員正在處理相關事宜，正在與業主進行協商。