摘要：调整了半年之后，一部分楼盘降价到合理价位，再加上调控政策上的略微放松，2019年初济南楼市又出现了小阳春，一部分购房者怕房价再涨，恐慌性购房。前几天刚刚公布山东省各地市的GDP增速，为什么山东包含济南的GDP增速不高，说白了我们的传统低效的企业产业占比太高，整体仍然依赖传统企业带动经济发展，现在处于产业升级转型期，旧的产业不能说丢就丢，还要保经济增长、保就业，不打破原有的以后会更难。

从去年开始很多人就追问我，济南的限购、限贷会不会放开？什么时候放开？征收房产税会不会房价大跌？诸如此类的问题。

那时候我就明确的说了我的观点：一二线城市的限购、限贷政策大概率是长期政策，很难再次放开。房产税短期也不可能征收，没必要过分的担心。

楼市政策可以微调 大方向不会改变

“房住不炒”的大方针摆在那里，限购限贷怎么可能放开？

说限购限贷要放开的分两种人：第一种、盼望限购限贷政策放开的人群，是上一波房价大涨没赶上，还想找机会上车赚一笔的人，放开了好投机炒房；第二种、开发商、中介机构或者房产渠道销售人员，为了卖房子给你政策要放松，房价要涨的预期。

很多人看到近期很多城市放宽落户条件，误解为放开限购限贷。放开落户制度是有大前提的——截至2018底，我国仍有2.26亿已成为城镇常住人口但尚未落户城市的农业转移人口，其中65%分布在地级以上的城市，基本上是大城市。国家发改委表示，解决好农业转移人口落户的问题，需要大中小城市和小城镇联动，需要推动大中小城市放开放宽落户限制。

你可以理解为放宽户口对楼市有一定的利好作用，但是作用短时间有限。因为本身大部分城市的落户政策从2017年开始已经放松一轮，到现在2019年户口政策已经放松两年，能到临近大城市落户的大部分人已经落户，能买房的也已经置业完毕，接下来再落户人数、以及住房购买力是有限的。

老百姓负重前行 无法再加杠杆

房地产的关注度从2016年开始就没有冷过，现在2019年了依然还是全民关注的领域。这时候放松限购限贷，两年的调控成果将付诸东流，老百姓还能加的起杠杆买房吗？显然这是极度危险的。

今年的小阳春就宽松了两个月，后果却有点严重。宏观杠杆率同比上升了4.7%，全国人民勒紧裤腰带降了两年杠杆，只用了三个月，又回去了。加的杠杆去了哪里？看看统计数据，出口、消费、制造业投资都在下降，拉动投资的，还是只有地产。

现在一二三四线城市，大部分家庭都有房贷在身，政策稍有大规模放松还会激起全民再加杠杆买房，恐怕那时候“美国式次贷危机”真的会爆发。

济南需要健康发展

济南的房价放在全国一二线城市来看不算贵，但是从这个城市的经济结构来看，房价已经到了阶段性高点，需要一定时间的调整期。

房价长远来看还是要与整个城市的经济结构、发展相匹配的。前几天刚刚公布山东省各地市的GDP增速，为什么山东包含济南的GDP增速不高，说白了我们的传统低效的企业产业占比太高，整体仍然依赖传统企业带动经济发展，现在处于产业升级转型期，旧的产业不能说丢就丢，还要保经济增长、保就业，不打破原有的以后会更难。但是还不能完全抛弃，只能一边升级、淘汰，一边发展新兴产业。山东处在全国的地位，犹如把中国放在全球的地位，虽然大但是产业落后，贸易战就是明显的例子。再看看济南处于山东的位置，处于整个片区的位置，就很好理解了。

济南经济要发展，产业要转型，高房价就是短期的拦路虎，所以要沉一沉，让经济先发展上去，吸引足够多的人才，人才争夺在于吸引经济结构改变所需要的人才。

健康，才能持久。

济南楼市供需相对平衡

进入2018年下半年之后，济南的住宅供需发生了逆转，供大于求。调整了半年之后，一部分楼盘降价到合理价位，再加上调控政策上的略微放松，2019年初济南楼市又出现了小阳春，一部分购房者怕房价再涨，恐慌性购房。随着这一波购买力2-3月份的集中释放，高层又强调了“房住不炒”的大方针，4月份开始济南楼市平静下来，5月份楼市恢复理性。

年后紧随而来的是济南集中供地，东南西北均有大量住宅用地推出，如果现阶段开发商不理性还高价拿地，我估计这一批开发商又要站岗了。

购房者理性、存量房足够、住宅用地加大供应，这个市场是很健康，没有炒作空间。

总结：城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。房价稳定稳定，老百姓不能再加杠杆了，再加谁也受不了！地也得歇歇，牛也得歇歇。

工业北片区、唐冶片区、雪山片区、孙村片区四个刚需盘集中供应地，个别优质项目可能会微涨，整体房价没有上涨可能。看房团我们再做具体分析。

个人建议，仅供参考。

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5月12日下午，组织一次济南东部片区看房团，奥体大巴集合，一次看4个楼盘：绿地IFC中央公馆——龙湖舜山府——银丰玖玺城——中新锦绣天地——万科翡翠山语，一路我都会跟车，在车上我们可以交流房子的任何问题，坐着大巴、唱着歌就把几个楼盘全部看了，各种优缺点一路上我会都讲解清楚，比你自己看要省时省力的多。活动完全免费，欢迎加我微信号：jilou2017，留言姓名、电话、人数，报名参加。（现在报名人数较多，再报名1-2天截止）