新希望地产总裁张明贵

中房报记者 李叶｜北京报道

脱胎于国内第一大饲料生产商的新希望地产势头颇为强劲。

从最近表现来看，4月22日，新希望地产击败金地、保利等17家房企，以23.6亿元价格拿下佛山里水洲村地块，溢价率约48%，折合楼面价约18252元/平方米，成为佛山历史上第二高楼面单价地块。4月24日，新希望地产发布“公司债权2019年度报告”。年报显示，公司2019年实现营业收入182.58亿元，同比增长19.78%，近3年营业收入复合增长率达到52.41%。实现净利润24.62亿元，同比增长15.63%。

从行业排位上看，克而瑞公布新希望地产2019年全口径销售额增至735.9亿，相较于2018年大幅提升，近6年复合增长超60%，一举跃升至中国房企50强。

种种现实情况表明它已不容行业小觑。

去年全国两会期间，新希望集团董事长刘永好在接受中国房地产报（微信ID：china-crb）记者采访时曾表示，地产板块目前只占集团业绩一个零头，集团坚定地以农产品和食品为主业。现实是，新希望地产已经进入了规模扩张的高速发展阶段。

去年底，新希望地产总裁张明贵表态，没有适度规模就没有良性循环，也将不具备干部成长、体系建设和产品打造的空间和能力，新希望地产在集团的定位以及行业、市场的变化决定了要坚持适度规模发展。

这一态度也直观的反映在新希望地产2019年的债权年报数据上。年报显示，2019年新希望地产总资产1095亿元，较2018年的713亿元增长了53.66%。对此，新希望地产表示，主要因发行人持续发展、业务规模进一步扩大，项目开发力度加强，土地储备规模持续增长，由此带来总资产规模的增长。

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张明贵与地产成长

新希望地产达到如今规模离不开一个人，这个人正是新希望地产总裁张明贵。

1982年，刘永好创立新希望集团，并于1997年成立地产公司。1998年，新希望地产与成都市统建办连手开发建筑面积40万平方米、投资超过12亿元的“锦官新城”。新希望的这个地产首秀首期开盘3天就销售1.4亿元，成为当时成都房地产的一个大事件。

据资料显示，当时新希望旗下的地产公司大概有两三百人，建房子用的地来自之前的养猪场。当时要么交给政府要么自己盖，土地成本极低。

如此发展到2012年，10多年奔跑的新希望地产销售规模只有20多亿元，还是一家中小房企。

在新希望集体冲击千亿未果后，刘永好昭告了对地产的雄心：“未来3年，新希望准备投资30亿元发展房地产。”

这一年，新希望选出年仅30岁张明贵做地产公司总经理。此时的张明贵在想另外一件事，“我一不是学地产的，二从来没在地产待过一天，三图纸也看不懂，让我去做总经理行吗？”他还是接受了这个任务并且提出一个目标，“三年间每年翻一番，要是翻不了，任何时候可以把我给下了。”

根据亿翰智库公开数据显示，新希望地产2013年销售额尚在20亿元左右徘徊，2014年销售额达47亿元，成功实现了翻倍增长。

2014年，32岁的张明贵正式出任新希望地产总裁。此后，新希望地产进入快速发展期。

2014年2月，新希望·立体城开工动土，这是一个规划用地面积765亩、建筑面积180万平方米，总投资为210亿元的大盘项目。数据显示，自2014年开盘起在不到一年时间内，立体城销售超过1500套，成为温州2014年销冠与2015上半年住宅销冠，稳坐”温州第一盘“。

2015年，新希望地产又以53.01亿元总价摘得温州中央绿轴组合地块，成为当年温州”地王“。

立体城不仅帮助新希望在温州站稳脚跟，也让新希望地产开启了更快扩张。

2016年开始，新希望地产先是在江浙一带拿地，之后进军南宁、昆明等地。2017年之后，新希望地产加大布局力度，新进入苏州、嘉庆、杭州、重庆等城市。

2019年，房地产行业整体谨慎拿地以加大销售回款为主，新希望地产却逆势加码，先后进入南京、天津、广州、佛山、武汉等城市。此外，新希望地产在土拍市场也仍按既定计划获地，克而瑞数据显示，截至2019年11月，新希望地产累计新增土地建面246.2万平方米，货值656.7亿元。

销售规模也在不停跃进。

根据亿翰智库公开数据显示，新希望地产2014年2015年销售额均为74亿元，到了2016年销售额猛增至175亿元，2017年销售额为207亿元，2018年销售额403亿元。几乎每一年都在翻倍增长。

2019年，新希望地产定下的500亿销售目标再次得以超额完成。

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规模与负债齐升

归母净利润5年首次下滑

与规模增长呈正比，新希望地产的负债金额也在增加。债券年报显示，2019年新希望地产总负债金额为839亿元，较2018年的546亿元上涨了53.62%。2017年，这个数据为415亿元。

在债券年报，新希望地产解释，主要因发行人本期新增预收款及其他应付款增加所致。

不过，其资产负债率却保持了稳健，甚至处于持续下降趋势。债券年报显示，2018年-2019年，新希望地产的资产负债率分别为76.62%和76.6%；2017年，这一数据为79.54%。

张明贵表示，负债规模是良性和可控的，和企业销售规模的扩大是同步进行的，这是企业充分利用资金杠杆的良性手段和发展必然。

对于新希望地产负债攀升，负债率却持续下降的情况。中诚信证评在评级报告中指出，在新希望地产业务规模扩大的背景下，之所以财务杠杆比率呈现波动下降态势，主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债，使得公司自有资本快速提升。简言之，公司通过扩大分母形式，使快速增长的债务得以“隐形”。

还有一项值得关注的数据，新希望地产归属母公司净利润也出现了近5年来首次走低。债券年报显示，2019年新希望地产归属母公司股东净利润为15.8亿元，同比下滑13.19%。

与此同时，2017年-2019年新希望地产毛利率也呈持续下滑趋势，分别为35.64%、27.81%和27.44%。

新希望地产将毛利率和归母净利润下降解释为，公司安全稳健战略下主动选择的结果。2014年开始，新希望地产专心做“中高端”住宅产品，只在“新一线、强二线”城市核心区域深度发展，这种投资策略考验着公司的资金实力和开发能力。

这样的拿地策略也导致新希望地产拿地成本走高。中原地产一份房企拿地排行榜显示，截至2019年5月12日，新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米，为所有房企之首。“有产业和人口支撑的经济发达地区优质地块，具有较强的抗风险性，利润能够得到保障，注定平均楼面价较高。”一位新希望地产相关负责人表示。

知名地产分析师严跃进则认为，新希望地产归母净利润的下滑可能与其近年来合作项目增多有关。

资料显示，目前新希望地产已与万科、融创、滨江等企业建立了长期合作关系。2017年-2019年，新希望地产净资产分别为106.8亿元、166.58亿元、256.19亿元，近3年复合增长率为54.43%。新希望地产在年报中解释，净资产大幅增加是由于引入合作方，少数股东权益增加所致。

值得注意的是，2018年、2019年两年新希望地产发行合计11亿元永续债。

责任编辑：马琳 曹冉京

审读：戴士潮

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