现实生活中，由于房产价值较大，进行交易的二手房往往背着巨额的房贷，卖方需要使用买方支付的首付款解除房屋抵押，才能办理过户。在这个交易流程中，买方的风险是非常大的，一旦卖方收了首付款不用于解除抵押，买方完全可能面临钱房两空的境地。

作为买房人，一旦遭遇这种情况，并非毫无办法。我国物权法和担保法规定了涤除权制度，是买房人最后的权利保障。具体规定是，《担保法解释》第67条：取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

在实际操作中，买方应当立即向人民法院起诉，并申请追加银行为第三人，核实卖方欠银行的贷款本息余额。如果决定要房，可以筹措资金，代卖方向银行清偿剩余的贷款本息，相关款项应直接支付给银行或者人民法院，银行收款后应当解除抵押。实务中，只要买方能够筹措足够的资金，一般都是可以顺利办理房屋过户的。

那么买方按照购房合同应当支付给卖方的房屋尾款怎么办？一般情况下，人民法院应当在同一个案件中一并解决，即将买方向银行代偿的金额直接抵扣房屋尾款，多退少补，直接体现在最终的判决项里。

综上所述，涤除权制度确实给了买房人办理房屋过户的希望，但是整个过程中，买房人额外付出的代价是相当高的：第一，本来的贷款买房变成了全款买房；第二，必须全额清偿银行贷款本息，才能解除抵押；第三，很有可能最后代偿资金超过了本应付给卖方的购房尾款，差额还要继续向卖方追偿，耗费大量的时间、精力。

因此，我们建议购房人：第一，在购买二手房时不要倾尽全部资金实力，预留一部分资金；第二，尽量选择购买贷款余额较低的二手房。

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