梦想加（五矿大厦店）：联合办公空间如何在最短时间内满租？

责编：赵刚

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现阶段，联合办公的主要营收模式还是以工位服务费为主，因此，入驻率是联合办公的生命线。较高的入驻率代表着稳定的现金流，也意味着企业收入增加以及服务成本的降低。

梦想加空间（五矿大厦店）在预营业阶段实现100%入驻率，相比较业内平均2-3月的爬坡期，可谓一骑绝尘。刚刚完成C轮1.2亿美金融资的梦想加势必进入新一轮快速发展期，而较高入驻率则是实现健康扩张的前提。

本期睿和智库实地走访梦想加五矿大厦空间，一探预租阶段即满租的秘密。

透过细微真实认清现在看见未来

记录封存时光让回首时有所凭据

睿和研究 / 新办公 / 08期

项目基本资料

1、名称：梦想加空间（五矿大厦店）

2、地址：北京市朝阳区安慧里四区15号院2号楼中国五矿大厦三层

五矿大厦位于北四环北侧，安慧桥东侧，毗邻亚运村商贸金融区。

3、建筑历史：始建于1995年（1990年亚运会，北四环迎来快速发展）

4、物业获取：合作模式（五矿大厦提供物业、梦想加进行空间改造、智能设备配置、独立运营）

5、改造过程：改造历时2个月左右，大面积改造

6、开业时间：2018年5月6日

7、建筑面积：1600㎡

8、楼层详情：

梦想加会为每个空间制作展示模型，清晰还原办公场景，这也是联合办公行业首创。从模型上看，梦想加三层看上去像个变形的“N”中间地带则是梦想加的“外区”，公共区域和流动工位，两侧是对称的“内区”，是独立办公室及开放工位。

9、内部配置：

在楼层拐角处，为入驻企业员工准备的存衣处

类似超市外的储物柜，临时访客可寄存物品

电话间，为入驻企业提供更好的隐私保护

休息区，可供洽谈

水吧：提供饮用水和微波炉

打印机，通过智能云打印技术，直接微信扫码实现安全隐私打印，企业入驻即获赠一定数量的打印张数，可以满足企业日常使用。

此外，在智能系统应用上，梦想加布局比较早的，在2015年就开始独立研发智能办公服务产品体系的空间品牌。梦想加将智能化的应用端口集中在微信上，便于操作。通过手机或绑定其他具有NFC功能的设备进入空间，通过线上预约、进行投屏或者远程协同会议。从体验端来看，实现”一个ID掌握所有办公资源”，提供了高效便捷的办公服务。

线上可以提前发起邀请，访客接受后可以在约定期间自由扫码进出该空间，相当于访客的开门钥匙

抛去门禁系统外，工作人员还给我们分享了关于会议室的“秘密”。

梦想加会议室

例如，梦想加的很多会议室还有人体感应器，能感应办公室是否有人来调节合适的灯光控制，比如，预约会议室4点开会，4点前非会议时间灯光将自动调控到节能模式，4点进入到会议室时，灯光会由暗到明的亮起，当你在使用屏幕投影的时候，灯光自动将亮度调暗，当到达会议结束时间，会议室的灯光会自动进入节能模式。而如果会议室到4点半还没有人进入，该会议室的预定会自动取消，供其他有需求的用户使用。体验后发现，梦想加的智能产品并非在炫技，而是通过人性化的设计给入驻企业提供无感、高效的的办公体验。

10、装修点评

梦想加的空间设计整体现代、简约，倡导生态、文艺主题风格，符合当下主流审美。

良好采光

楼道内的彩绘，绘有山、水、树等自然场景

智库拍摄的简洁导视系统

11、管理结构

2000平方米-3000平方米仅需1个运营人员

5000平方米左右的空间仅需2个运营人员

（离不开梦想加统一管理后台的智能产品系统）

12、费用详情

位置不同，价格不同，目前，梦想加五矿大厦空间的工位价格为1800-2000元/工位/月，共256个工位（不含共享工位）。

13、入驻率：满租（在未正式开业前就已满租）

14、客户类别：不限制入驻企业类别，其中科技类企业较多

15、运营特色：梦想加采用标准化模式运营，通过开放的社区活动、“CEO饭醉团”高端聚会、Moving Day(居民搬家日)、Shining Day(闪耀日)等空间内品牌互动等等，增进入驻企业之间的互动。

外部环境

1、所处地区情况

大厦的北部为中国音乐学院附属北京实验学校，西部是中关村科技园，毗邻亚运村商贸金融区，商业氛围较浓。

2、外部环境点评

北四环路边，交通便利；周边饭店、酒店等配套齐全，生活也较为方便

3、同业竞争:

数据来源：好租

4、和周边竞争对手坪效对比

非官方数据，调研人员测试结果

5、交通指数

交通指数由睿和智库测算得出，数值越大，交通越便捷。

梦想加的交通指数为60.74，上图为睿和智库过往案例交通指数对比。

公交站：安慧桥东，步行约5分钟，距离380米左右，途经路线16条

地铁：地铁五号线惠新西街北口站步行约8分钟，距离510米左右

6、周边配套

梦想加楼下一层有大厦所安置的休闲共享中心

大楼一层的咖啡吧

隶属裙楼开设高档酒楼等休闲场所

7、周边主观评价

从五矿大厦步行到地铁站，距离510米左右，途径西藏文化博物馆，路边树木较为茂密，临街小店较多，比较方便

总结

据工作人员介绍，老客户企业扩张及口碑带来的新客户，是迅速填满这个空间的关键。

口碑来源于过往，由独立开发的智能化办公系统、功能性与标准化并重的空间设计产品以及依托大数据和智能平台实现的精细化运营产品，三者共同构成的梦想加“OaaS（Office as a Service，办公即服务）体系”是梦想加的核心，也是梦想加逐渐铸就的行业竞争壁垒。梦想加在五矿大厦空间将之付诸实践（相对来说，运营环节更多的是趋于后台的管理和前台的沟通协调）。

联合办公本质是办公供给多样化及品质的提升。梦想加空间在环境营造、便利办公以及智能化办公服务上较传统办公室均有大幅提升，也更容易被企业认可。

联合办公目前还是小体量，但从头部品牌的动作来看，快速规模扩张已成为共同的主题，而联合办公面对的也不仅仅是中国的创业浪潮，更多的将是对办公升级、办公效率有需求的更广泛客群。所以，只要肯踏实做好产品及服务，保证高位出租率其实并不难。

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