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2010年代线下商业的演进遇见了数字革命，几乎每8-10年都会经历一次商业的迭代再次排浪式地滚滚而来，当下线下零售的崩盘就显得有点摧枯拉朽了。

2018年10月份以来，多家老牌百货接连闭店，或停业调整：经营13年的沈阳新世界百货中华路店、开业16年的苏州大洋百货、深圳天虹君尚百货中心店、厦门巴黎春天百货嘉禾店、贵阳本土老牌百货国晨百货大西门店、重庆王府井百货解放碑店等等……从中国到欧美，百货、零售的倒闭潮似乎不绝于耳，而且倒下的很多都是占据商圈位置的物业，甚至你还会见到很多新建的商业，位置不错却依然经营惨淡。

不是说商业就是讲究LOCATION、LOCATION、LOCATION吗？那么好的LOCATION却也拯救不了一个时代的变迁，未来的转型之路又在哪里？

【地理位置很重要，占据消费者心智的中央更重要】

我国最早的民族百货之一的上海永安百货，已是百年老店，以及开业超24年之久的上海虹桥友谊商城也进入停业调整状态，而韩国乐天百货正采取行动从中国撤出，目前也进入了最后阶段...

这些项目的地理位置都很优越，几乎都是城市的中心，甚至曾是风光一时的商圈中心。他们输在了另外一个位置上，那就是消费者心中的位置：消费者变快了，而他们反应慢了。

以变应变，始终占领消费者的心智中央，是重构物业使用价值的起点。最大化其物业价值就需要以占领心智为目标的循最高最佳的使用原则对其进行重新定位，使其焕发新的活力。

商业在用途和定位上的转型并非现在才出现的事情，这一过程最核心理念就是场所营造。仔细观察你便会发现，历史上城市中心或区域中心一直都在悄然演变，其价值已远远超越了建筑物和地域最初的用途。

1800年代后期的仓库区正在演变为一个为企业家和创业者打造的新公寓，并且提供公寓产权以及充满活力的当地美食场所;

上世纪的生物研究所引入餐饮、酒吧、咖啡、艺术、书店、联合办公，被打造成集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商圈和7x24全天候活力社区。

类似的城市更新正中国的一二线城市正越来越多。

【数字化催生兴趣专业化，文化-社交-体验的场所营造模式崛起】

数字化打破了地域限制，并引领各领域逐步走向专业化。

科技正在极大程度地重塑购物，商场以及地理上静态的商业市场的经济性。通过点击智能手机上的一键式支付选项，无论是在阿纳海姆还是阿姆斯特丹，到最近的购物中心的旅行时间都减少到只需点击家中或工作台上的鼠标即可。包裹通常提供免费配送或运费补贴。

专业化促成了Bonobos和Amazon Books的兴起、人们对手工啤酒和酿酒厂的偏好、以及日益复杂的MX4D和4DX技术，让你感受和嗅到电影或视频游戏系统的场景。同时，专业化和差异化也导致商业、工作场所和广义的社区感越来越紧密地融合。

换句话说，让共同兴趣、共同背景、共同文化的人吃住玩乐购都在一起，成了移动互联时代新的生活方式。

而零售空间的这种经济破坏对商场产生了非对称的影响。传统的小型区域性购物商场的长期生存能力已经变得难以维持。因为一个12万平方英尺的百货商店的关闭可能留下其他隐患，会产生进一步的下行风险。

环顾四周，独特的文化?社交?商业体验的模式正渗入市场。无论是亚特兰大的庞塞城市市场，魁北克市的公共市场，亦或是雅典的蒙纳斯提拉广场，这些都在尝试向多用途中心转型。

亚特兰大的庞塞城市市场

魁北克市公共市场区

雅典的蒙纳斯提拉广场

因此，如何将规模较小的区域性购物中心(可能是陷入困境的)改造成富有活力的多用途中心这一话题成为了目前实体商业关注的焦点。

【重建应重视多态组合，刺激消费者的再访】

在重建总体规划中，最高和最佳用途的可行性分析应考虑诸如可行性，使用和多用途中心的零售、餐饮、娱乐和住宅部分的市场时机。多用途重建项目可以通过其住宅部分，资助年轻的单身人士，夫妻和家庭所有的家庭，以及渴望享受舒适社区的老年婴儿潮一代，满足他们对更健康，更积极的生活方式的需求。

对于陷入困境的商场的多用途重建可以成为选定的专业零售，餐饮和娱乐用途的动态组合，吸引和支持可行的非零售用途，例如有限的服务型酒店，医疗办公室和住宅。

传统的美国购物中心模式（即以百货公司为依托的零售中心，主要以服装为主，周围是停车场）也正受到一些市场过度销售、电子商务销售增加以及消费者偏好变化的压力。因此，许多购物中心通过再开发和再利用，来确保未来的成功和活力。

（商业资源网 星月菩提）

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