最近，南房叔看到一则群友提问：

对于目前有购房需求的朋友来说，买公寓还是买住宅也是一个困恼已久的问题，今天就让南房叔给你分析一下，公寓和住宅究竟有什么区别？

公寓比住宅的产权年限短

公寓和住宅最明显的区别，就是产权年限方面。公寓属于商业用地，只有40年土地使用年限，而住宅用地有70年。

但是公寓还包含了普通住宅公寓、商业公寓和酒店式公寓，其中，商业公寓和酒店式公寓只有40年产权；而普通住宅公寓就与住宅的性质相同有70年产权，所以想要投资公寓的朋友要看清楚了。

公寓不能落户，也没有学区

按照政策规定，购买公寓是不可以落户的，也不能划片学区，因为公寓属于商业用地上建起来的项目，是商业性质。但住宅就可以根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，就可以办理落户手续。

很多朋友购房的初衷就是为孩子选一个好的学区，所以南房叔建议，买房之前一定要了解清楚相关的性质和限制，不然就算买了名校旁边的公寓，孩子还是上不了好学校。

公寓不限购，但不能使用公积金贷款

正常情况下，住宅产品可以做商贷或公积金贷款，最低首付3成，最多可以贷款30年，而且首套物业的利率还十分优惠。但公寓作为商业性质项目，只能使用商业贷款，最低5成，最高可贷10年。

但是，因为公寓属于商业项目，在市场不受到各种调控政策的影响，简单来说就是公寓不限购，不限贷，适宜投资与居住两用，而住宅现在大多都受到调控政策的影响，不能随意买卖。

公寓的交易税费偏高

公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，公寓会比住宅负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，就可以免交个税，但如果是商务公寓的二手交易，增值税都要收差额的5%；契税3%；个税是1.5%，还有0.1%印花税。

南房叔觉得，虽然公寓的升值看似也比较高，但是在二手房交易过程中，算上减去全部税费后，增值收益也就变少了。

公寓的水电收费标准高

住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取，而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的，而且公寓的物管费一般较高，部分商务公寓没有通燃气。

一般公寓里面电梯24小时常开，而且24小时都有热水供应，唯一不做的就是生火做饭，但商品住宅的配套没有公寓那样完善，但在家居方面却没有其他约束。从长远来看，住宅的水电费支出相比公寓会节省很多。

南房叔认为，目前市场上公寓的价格虽然会低于同地段的住宅产品，而且大多数产证面积不大，总价就不算高，最重要的是受限购限贷的影响，对于购房名额和社保年限都没有要求。另外大部分公寓产品都位于交通便利的地段，相对会容易出租，而且租金回报率相比同地段的住宅要高。

但是现今短时间内的回报率并没有预期的那么高，商业用房也已经走过了高回报率的时期，整个增值空间变得平稳。南房叔觉得现在的公寓更适合长期投资的买家，对于追逐短期投资回报的投资者来说，公寓未来短时间内的低增值率，短期投资公寓并不是好的选择。对于刚需客户来说，住宅从政策、贷款和未来发展来看，还是最佳的选择。

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