来源： 万房研究

　　编者的话，似乎多余：

　　致敬黄其森

　　世界上只有一种产品主义，就是在认清产品真相后，依然热爱产品，而且有点锋芒。

　　带着锋芒，一直不停地飞呀飞，飞累了就在风里面睡觉。

　　可能因为锋芒受伤，那些受伤的地方，一定会变成他最强壮的地方。

　　一位建筑圈大佬说：我年轻的时候，曾经以为产品是世界上最重要的东西。现在我老了，才知道，的确如此。

　　他很痛心那些建筑垃圾：有些作品在它出生的一瞬间，其实已经死了，但要很多年后才能埋葬，一座城市会因它而蒙羞和滴血，但它不影响别人赚钱。

　　都有合理性，只是没必要互相理解。

　　战投大猜想

　　泰禾密室引战投，被媒体狂轰滥炸多日。坊间猜测大名单已经够一个班的编制了，各有各的理由。

　　猜测1：恒大

　　支持理由1：借壳需要

　　恒大一直想回归A股，通过反向收购，借壳深深房。无奈好事多磨，至今未入洞房。泰禾是A股上市公司，股权相对单一，基本是黄其森一人说了算，没有民间借贷，债权债务清晰干净。

　　支持理由2：土储需要

　　恒大土储主要集中在三四线，通过入股泰禾，实现土储结构优化调整。

　　支持理由3：产品线需要

　　恒大产品线以刚需为主，高端项目尚未形成行业标签，许老板一直对高端项目高看一眼。

　　支持理由4：品牌价值

　　泰禾创造了中国房地产行业一个罕见的现象——将深入人心的“院子”符号植入新中式产品，创造出一个可以形成瞬间记忆的产品IP。这种符号效应，就如同“可口可乐”是“可乐”的代名词一样。“如果泰禾说自己是中式品牌第二，没有人敢称第一”。

　　反对理由1：恒大陷入深深房泥淖，尚未搞定，心有余而力不足。

　　反对理由2：恒大已经转型汽车，不会在地产上加码。

　　反对理由3：许老板主导型气质和黄其森儒生情怀不搭。

　　猜测2：金茂

　　支持理由1：

　　同样是高端精品定位，金茂长于高层，泰禾主攻低密，在售项目多为竞品，互相熟悉，互补性强，金茂+泰禾=1+1>2。

　　同样有情怀，金茂和泰禾都有理想情怀，数十年如一日坚持匠心，不能让房地产行业将粗制滥造的廉价建筑垃圾所包围。

　　支持理由2：

　　国企信用背书，轻易化解泰禾现金流危机，金茂不需要掏太多弹药粮米。

　　支持理由3：

　　黄其森本来就是银行系统出身，熟悉国企行事风格，默契度高。

　　支持理由4：

　　泰禾所有项目布局在一二线城市，可售货值超过4000亿，且拿地早、地价低，利润空间大，其优质资产是令业内眼红的肥肉。

　　反对理由1：

　　金茂过去两年扩张太猛，损耗太大，穆迪刚刚点名批评其信贷指标堪忧，出于稳健原则，此时不宜用力太猛。

　　反对理由2：

　　泰禾最宝贵的资产，除了土储，还有一批设计规划各条线人才。泰禾团队收入颇为优厚，金茂团队收入一般。融合后，泰禾人才团队有潜在规模流失风险。

　　反对理由3：

　　金茂内部目前面临较多变数，无暇顾及。

　　猜测3：世茂

　　同为闽商，意气相投。

　　先有项目股权收购，合作有基础，公司股权层面上再层楼。

　　世茂规模化雄心泛滥。并购最看重的是资产干净、债权债务清晰。去年业内一起著名并购案，由于尽调仓促，买家接手400亿债务后，却发现变成了700亿，大量表外民间借贷的坑。泰禾不存在这样的问题，因为A股上市公司，一贯信批透明，没有猫腻。

　　世茂上半年收购某公司后发现坑巨多，一朝被蛇咬，十年怕井绳。

　　世茂最近两年摊子铺得太大，今年项目集中进入入市期，有心无力。

　　福建商人互相多有合作，但公司股权层面收入太掉面子，黄其森恐怕有心魔。

　　猜测4：平安

　　马明哲一直在布局不动产帝国，入股碧桂园，合作旭辉，牵手金茂，联姻华夏幸福有先例。

　　马明哲对平安不动产的工作一直不太满意，去年邹益民黯然下台，吴向东曲线加盟，会持续加大核心城市不动产布局，泰禾符合围猎目标。平安不动产在北京布局只是刚刚开始，吴向东需要标杆动作，拿下泰禾是业绩需要。

　　支持理由3： 

　　泰禾当前所面临的一系列问题，包括失信被执行、业主维权、财报数据下滑等等，归根结底都是资金问题。平安的优势—资金实力，正是当下泰禾欠缺的资本。

　　黄其森深知资本水深水浅，一直没有对资本大鳄松口，可能是抱有警惕。

　　除上市公司外，平安的胃口还会触及泰禾+板块，黄其森未必同意。

　　泰禾的财务危机，是由实际控制人黄其森失信被执行导致，上市公司资产干净，且是现金流收获期，平安谈判一向强势，可能是黄其森备胎。

　　猜测5：融创

　　产品情结，英雄相惜。孙宏斌曾经跟黄其森抱怨：行业里坚持做产品的，只剩下咱俩了。

　　IP情节。融创的“壹号院”名气大不过“中国院子”，虽然加了“壹号”二字。

　　孙宏斌刚走金科撤出来，手握重金，正愁资金无去处。

　　”H股+A股”，一直是孙宏斌的愿景。

　　融创的并购战略可能已经结束。

　　实在找不出理由，参见理由1。

　　……

　　画像

　　今天上午，泰禾公告初步描绘了战投画像，分别是三句话：

　　①相关交易可能涉及公司控制权的变更。

　　②本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。

　　③本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。 

　　三句话有三层意思：

　　①战投是承债收购，包括非上市公司“泰禾+”板块业务。

　　②很可能是曾经拍地的对手，或是竞品冤家。

　　③“有权”部门可能是指政府层面，暗示是国资。有权部门审批，既审又批，不是“有关”部门批准，不是履行相关规定简单走程序。

　　三句话三层意思，基本上将上述坊间推测否掉。

　　万房君初步推测：战略投资者将会在有房地产开发资质的16家央企中选出。

　　16家有主营房地产业务的央企名单位如下：

　　1、中国建筑工程总公司

　　2、中国房地产开发集团公司

　　3、中国保利集团公司

　　4、华侨城集团公司

　　5、中国铁路工程总公司

　　6、中国铁道建筑总公司

　　7、中国中化集团公司

　　8、中粮集团有限公司

　　9、中国冶金科工集团有限公司

　　10、中国五矿集团公司

　　11、中国水利水电建设集团公司

　　12、中国葛洲坝集团公司

　　13、港中旅集团有限公司

　　14、招商局集团有限公司

　　15、华润集团有限公司

　　16、南光集团有限公司

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　　责任编辑：王帅