为啥很多房产大V提到商业地产就说坑？科普扫盲商铺写字楼公寓

为什么很多房产大V一说商业地产就说是坑？科普扫盲商铺、写字楼、公寓

有句老话叫“一铺养三代”，这里的铺指的自然是商铺，用我们现在的话来说就是商业地产，可见自古以来老百姓对于买一套商铺用来投资是情有独钟，而且对收益率也是非常满意的，不然也不会一铺养三代，作为传家宝一样的存在了。现在商铺和写字楼及公寓，又统称为商业地产。

区别于住宅投资的日益火爆，网络上无数住宅领域的专家大V在指导粉丝什么时候买、在哪买、买哪个楼盘，观点频出并收获大批粉丝。商业地产境遇则完全不同，许多大V说到商业地产尤其是公寓，往往嗤之以鼻，这是大坑，不能买，投资房产就要买住宅，商业地产碰都不要碰。

商业地产真的如此不堪吗？那自古以来为什么还有“一铺养三代”的古语呢，我觉得主要有这么几个原因：

一铺养三代，我们注意这个三代，古人就告诉我们了，投资商业地产是长线投资，而现在人往往是急性子，希望房子到手二三年后就翻倍，赚得一大桶金！与现代人的投资理念与期望不符！

过去这些年住宅房价的一轮轮上涨，尤其16年的涨幅得益于信息时代的发达，让老幼皆知，全民谈房，这种高收益自然让人痴迷，也滋生无数炒房团的出现。

哪里有需求，哪里就有供给，房产专家大V也是迎合市场而出现的，大部分粉丝都要买住宅，那大V自然要顺着粉丝说话，并坚定立场！

商业地产是否真的是大坑，不能碰呢？我写这篇文章并不是要给商业地产正名，而是想以中立的立场来分析一下!我们先来看一下商业地产和住宅的一些主要区别

土地年限：住宅是70年，商业地产是40年（市面上有一些70年的商铺和50年的写字楼，这都是早期以住宅用地和工业用地批的，现在基本没有了。）

开发模式：住宅基本是散售，也有一些企事业单位团购或者集资房，商业地产则是有全部散售、全部持有、持有与散售结合等多种形式。

涉及的相关方：住宅有开发商、物业管理方、购房者；商业地产则开发商、物业管理方、购房者、经营者、运营方、消费者多方。

运作模式：住宅是销售获得收益、利润；商业地产是销售收益、持有经营收益（租金、经营分成、广告收入、销售收入）、资本运作等

购买目的：住宅是自住投资都有，商业地产则是以投资为主。

大V们反对投资商业地产的理由主要有几点：升值慢、二手税费高、转手难、乱象多、居住成本高。

实事求是的说，这些都是事实，大多商业地产的升值和住宅相比，用一个成语来说就是龟兔赛跑，不是一个量级的。

二手交易的税费也是非常高（详细的可以上网去搜索一下，这里就不赘述了），升值又慢，二手税费又高，所以转手自然难，大多数情况就就是个保本，或者微赚升值亏本！

乱象多，这个商业地产的复杂程度远远超出住宅，买个住宅看看开发商、看看位置、看看户型容积率样板间，非常简单，但是商业地产里面的门路就太多了，所以网上住宅专家大V多，而商业地产专家很少，也让很多人对投资商业地产望而却步；居住成本高更多的指公寓，当然商铺和写字楼成本也挺高，物业费就是一个大开支。

存在即为合理，有弊自然有利，我一直认可一句话：没有最好的投资，只有最适合的投资，我们来逐一分析一下。

商铺

商铺的形态有很多种：商业综合体、购物中心、特色街区、专业市场、特色摊位、社区底商、写字楼底商等；

这几种产品里面就很多暗藏杀机，商业综合体和购物中心卖的商铺，我们叫它盒子铺，因为往往都是分割成很多三四十平方的小面积铺子对外进行销售，和一个个小盒子一样，总价低，往往四五十万、五六十万起步，年回报率6%，8%到10%都是稀松平常，这种铺子最后往往成为一个大坑，我们看万达、万象城、银泰、世纪金源等运营很好综合体商铺有对外卖的吗？别傻了，能运营起来的综合体和购物中心租金收益比卖出去赚钱太多了，所以对外卖的是三种：卖完跑路的，卖完不跑路但是运营不起来的，把好位置的自持卖边边角角的，无论是哪种，我想都不会是个好主意！

特色街区市场上不多，常见金街、天街等，都是综合体和购物中心的衍生品，对于这种，我只想问问你，你会放着旁边开着空调的商场不逛，在外面风吹雨淋的逛街区嘛，有，也不会多！

专业市场这个就一言难尽了，层面太大，参考笔者所在的京商商贸城和华南城，一地鸡毛，除非你是市场经营者可以赌一赌，投资还是算了，特色摊位常见菜市场，这个卖的少，很多也只有使用权没有产权，太小众，不详细说了。

写字楼底商是利用写字楼底商、裙楼、地下空间或写字楼群中独立建筑运营的商业，这种商业是服务业写字楼办公人群，有没有消费者要看写字楼的体量和入住率，还有就是一楼出租率很高，二楼三楼就比较惨了，所以要买写字楼商业一是要考察这个写字楼的体量、入住率，还不能买二楼三楼的，毕竟上了一天班也没时间精力去逛街的，而且这种商业作为写字楼配套招商也以餐饮为主，实在没什么可逛的。

最后要说一说社区商业：依托于一个或多个社区，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。这种商铺是最值得购买的，也是风险非常小的产品，因为有固定的消费人群，还是跑不掉的消费人群！所以我们看身边的小区门面，很少有租不掉的，而且往往入住率还很低的时候就有商家提前入住来占位置了，租金也比较稳定，回报率在5%-6%左右，所以商铺投资一直是个长期、稳定的收益，不会太高，风险与收益大多数时候都是成正比的。

综上所述，我建议投资商铺要买社区商业，次一级也要买写字楼商业，其他的还是慎重，避免遇坑，但是，重点来了，社区商业往往面积较大，总价很高，所以钱不多，不建议你去买商铺，几十万买套铺子养三代，这成本也太低了，说出去自己都不信！

钱不多想投资商业地产的，我们来看看接下来的写字楼和公寓到底怎么样！

写字楼

写字楼这个产品SOHO、写字楼、科技园区办公、创意园区办公、工业园区办公等。SOHO其实就是公寓，放到后面说，园区办公不太适合投资，我们这里主要讲写字楼即仅办公功能用楼。

写字楼在一线城市投资是蛮受欢迎的，但是在二三线城市，例如笔者所在城市合肥，写字楼还是处于商业地产投资选择的末位，实际上写字楼的收益率还是很可观的，还是以合肥为例，稍微好点的写字楼租金以50-60居多，但是写字楼的价格确很便宜，政务区（合肥版陆家嘴）的写字楼标杆之一的百利中心也才卖14000（附近是住宅价格是3万+），笔者所在的办公楼在经开区，写字楼价格不到一万，租金在45-50之间，收益率基本也是在5%-6%上下，因为写字楼在合肥一直销量很差，所以很多卖到了现房，有个别双地铁口的主城区的写字楼甚至只要七千多！

所以想投资商业地产，商铺预算不够的，写字楼是个不错的选择，总价比较低，百万上下就能买到，但是写字楼的选择也要避免入坑，我认为写字楼有几个方面一定要注意：产品、位置、交通、物业。

产品如何：外立面——干挂石材、玻璃幕墙、真石漆、涂料、铝塑板；配置——停车位、电梯、大堂、过道、空调、卫生间等都要注意！

位置一定要好，要有办公集群，孤零零的一栋写字楼在那很难发展起来租出去；交通一定要便利，交通不便利，员工怎么上班？招不到人，哪个企业会去？还有就是物业，企业办公要讲门面，物业就是这个门面，门面搞不好，没落是必然！

还要注意一点楼层的选择，例如七上八下，还是有很多人相信的，毕竟投资是为了出租，方方面面都要考虑到！

如果预算更低一些，投资写字楼预算也不够，或者不喜欢写字楼，那可以来看看公寓！

公寓

关于商业地产和住宅的争议主要集中在公寓上面，商业公寓也是这些年才兴起的产品，因为都有一个居住的属性，所以会拿来与住宅做对比！

为什么受大V唾弃呢，主要有几个原因：商业水电、不通燃气（市面上少量公寓通燃气，大多没有）、不能落户、土地产权40年，而且这个公寓的销售和保险有点类似，保险是不是好东西呢，我认为是的，但是由于太多的销售员虚假宣传，甚至欺骗，让大家对保险充满不信任。公寓也是这个样子，因为这个产品很多人并不熟悉，可以住，就认为和住宅一样，销售员如果刻意隐瞒，很多客户并不知情。这就造成了负面消息比较多，综合这么多原因，所以为了迎合大众，大V也要唾弃了。

我们来具体问题具体分析，首先我们来看生活成本：商业水电，其中水费相差不多，主要集中在电费上面，早几年电费比较乱，基本都在一块多，目前管控严格，在一块左右低的八毛多，而且由于不同燃气，用电量也会高一些。通不通燃气，对生活便利性上的影响我觉得并没有多大，燃气可以的用电也可以，主要是成本的区别，所以电费要比住宅同等情况下要多个一倍以上。

不能落户，40年产权的房子是不能落户的（个别城市或者地区可以），那也就没有学区，上学要房户一致。现在市面有少量公寓有学位，是一次性的，买公寓的客户要分清楚这个区别，所以要是想通过买套公寓落户这种方式来上学，是不行的。

土地年限40年，这个到期肯定可以续期，没什么好说的，无非是续期费用，也不会太高。

公寓的缺点很多，但是优点也极为突出，公寓单价总价非常低，有部分公寓的价格甚至只有周边住宅的三分之一，以合肥为例，20多万就能买一套公寓，像滨湖区的复式也只要五六十万。在房屋租赁市场上，公寓也很受年轻人欢迎，租金也是节节增高，我们可以自己上网搜一下附近的公寓出租价格，一套小公寓的租金可以比拟二室一厅或者三室一厅的价格。

所以预算不够买套小公寓来投资也是个很不错的选择，至于是否合适买来自住，我觉得分为二种：一种是不差钱的，想买套小公寓过度一下，这个有钱任性随意，另一种很差钱的，这个话题比较沉重，如今的房价让太多人难以承受，我想说的是如果你想留在这个城市，先有个安身之所才是最重要的，无粟米充饥，何不食肉糜？很多专家大V考虑的层面就不在交不起住宅首付的人这里。结合自身实际最重要！上学等问题虽然不能落户，但是可以通过外来务工子女上学政策支持，这是题外话了，各入个人耳，冷暖自知！