上个世纪80年代，中央和地方征税，和农民实行联产承包责任制相似，缴够国家的，剩下的全部归地方。地方政府搞活经济的积极性很高，他们拼命把经济总量搞上去，把税基做大，荷包变得越来越鼓。由于收入有限，中央财政变得越来越尴尬，从1980年末到1990年初，中央财政不得已两次向地方财政借钱，并且借而不还。无奈之下，1994年，我国开始进行分税制改革，把一些紧要的，大头的税放在了中央。调整过后，中央的财政收入占整个税收的比重由原来的20%提高到50%以上，地方政府一下变得艰难起来，钱少了，该做的事并没有减少，财政支出却是连年攀升。巧媳妇难为无米之炊，“找米”成了很多地方政府最最紧要的事。011999年，D连建市百年之际，时任中央领导为其题词：百年风雨洗礼，北方明珠生辉。1993年，是这座“明星城市”真正踏上灿烂星途的关键年份。2月份D市选出了那位“不求最大，但求最好”的“市长”。之后，D连开始了整体的城市规划和大规模的旧城改造。在这位市长任期内，D连累计完成的固定资产投资超过前40年的总和。3月8日，当新市长在香港的经贸合作洽谈会上谈笑风生，为拿下28.6亿美元的投资合同大做“公关”之时，D连万达足球俱乐部成立，足球在此后相当长的时间里成了城市的象征。在孜孜不倦、轰轰烈烈的自我造星运动中，星罗棋布的广场、开放式绿化、欧派建筑、时装、足球、女骑警……D连在国人心中构建了属于他们的城市意象。在D连努力经营自身的时候，王思聪刚满5岁，他的父亲拿到了市政府的一个拆迁项目—新开路的旧区改造。为拿到一笔2000万的贷款，王健林找了当时D连某国有银行，前后跑了50多次，看尽他人脸色，两个月下来王健林一无所获。屈原放逐，乃赋《离骚》，左丘失明，厥有《国语》。受尽屈辱的首富，发誓要把万达做大。后来凭借“一座万达广场，一个城市中心”的模式，王健林所到之处，均有地方政府列队欢迎。丑小鸭变成白天鹅，总是格外醒目。提出经营城市的理念，给D连带来的不止是城市面貌的改变，还有财政收入的增加。D连模式，迅速被国内众多城市拷贝，以经营城市之名，全国各地开始修建广场，修建音乐喷泉，修建度假酒店。甚至，一个刚脱贫的也要在镇政府前面修一个光秃秃的硕大的广场。022000年前后，我国依次实行了住房市场化和土地出让市场化改革。政策面的扶持和市场的活跃，为房企创造了良好的经营环境；同时，也将政府财政收入与房地产市场发展捆绑在一起。卖地，本是特殊财政制度与经济环境下地方政府的必要选择。然而，在土地供应上，地方政府却常常忘了自己是个公共管理机构，他们扮演的往往是争取利益最大化的经纪人角色。为了吸引房企前来拿地，他们一边想出各种方法来推高房价上涨，促进楼市的成交，提高土地收入；另一边，在全国房价多年来单向增长的大背景下，他们又以估值高涨的土地获得更多的资本市场融资，支付当前城市扩张的成本。土地财政，不仅是地方政府实现增长的有力工具，也渐成为房地产市场过热的症结。032003年，我国国内经济增长率达到9.1%，这是自1997年以来增长最快的年份。彼时我国经济主要靠两台“发动机”支撑：一台是中国制造，另一台是以房地产为切口的上下游行业。当年，房地产是当之无愧的宠儿。8月，国务院18号文提出，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业。9月3日，在参加建设部组织的文件精神学习后，连鬼精鬼精的潘石屹都忍不住在媒体面前喜形于色：都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。高兴的不止是开发商，还有地方政府和上车了的老百姓。若将房地产逐字拆开，对老百姓而言，房地产是“房”；对地产商而言，房地产是“产”；对国而言，房地产是“地”。从2003年将房地产定位为支柱产业，到2018年提出房住不炒之前，房地产创造了一个前所未有的神话：房地产行业，是近年诞生超级富豪最多的行业；大部分人只要闭着眼睛买房，就能实现财富自由；而地方政府靠卖地、靠举债寅吃卯粮，就能完成政绩。04庚子新春，新冠肺炎病毒突袭。疫情期间，多地政府出台楼市新政给房企纾困，中央和地方的矛盾再次激发。情人节当晚，衡阳市发布 “衡十七条”，首次将措施对准了购房者，撕开面向购房者补贴的口子，引来驻马店和马鞍山效仿。后来的总是很大胆，不断试探下，3月4日，因触碰中央救市红线，上架仅一天的广州第31条被撤换！3月5日，被约谈1周后，驻马店发布的17条稳楼市政策悄悄下架！有机构统计，疫情之下，全国共有6座城市上演“政策一日游”戏码。中央调控过猛，等于断了地方的财路。当中央精神与地方利益冲突时，地方政府往往会做出一些违背中央的事情。随着疫情退潮，土地市场回暖，各地政府迎来了卖地忙，不少城市都出现了集中供地的迹象。5月18日，广州上演了一次史诗级的土地出让。当日上午10点到晚上20点，广州共出让了11宗地块，揽金240亿元。有意思的是，因关注度太高围观的人太多，土地交易中心官网的后台系统一度被挤到崩溃……5月19日，北京出让3宗住宅用地，揽金133.9亿元，其中溢价率最高的地块达42%。至此，北京年内卖地总收入合计高达1130.9亿，成为全国土地成交金额最多的城市。要知道，过去几年里，这个第一名的座次基本上属于杭州。卖地如此疯狂，杭州却不是土地依赖最为严重的城市。在我国30个典型大中城市的土地财政依赖度排行中，140%的数值只能屈居第四，排在第一的温州依赖度是179%。来源：丁祖昱评楼市052005年，意识到高房价带来的系列问题，首次调控房价的新旧“国八条”先后出台。之后，我国开始了漫长的楼市调控之路。遗憾的是，数轮调控过后，房价越来高，土地财政收入也仍是地方财政收入极其重要的组成部分。易居研究院数据显示：2019 年，五类房地产税收（房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税）总收入19251 亿元，较2018年增长7.1%。这是自2015 年增速近15年以来首次转负后，连续4年保持正增长。与此同时，2019年，地方本级财政收入同比增长3.2%，增速小于房地产“五税”收入增速。并且，2019 年，“五税”收入总和在地方财政收入的比重占到 19.0%，比 2018 年上升 0.6个百分点，创造了历史新高。从上图可以看到，自 2000 年以来，除个别年份，“五税”收入在地方财政收入的比重是持续上升的。另一边，在土地出让金上，2019年全国土地出让金收入为 7.6 万亿元，较 2018 年增长 11.4%。与此同时，2019 年土地出让金在地方财政总收入占比达41.8%，比 2018 年上升 1.9 个百分点，再创新高。如果以“五税”加土地出让金的口径来计算，2019年，土地财政收入占到地方财政收入的52.9%，较 2018 年增长 1.9 个百分点，再次创下了历史新高。分税制改革26年，即便是知道土地财政不可持续，即便是知道没有中央调控，这种财政模式也会随着土地减少和房地产市场下行陷入困境。但多年摸索，地方政府兜兜转转，还是真切感觉到：转型真难，卖地真香！

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