这几年，五象风头很盛。作为南宁老大哥的青秀，风头似乎被五象盖过了。

但你可能不知道，青秀也在暗中发力。“比你优秀的人，比你还努力”，这句话放在青秀身上再合适不过了。

最近，青秀区政府发布的2020年工作报告中，则透露了青秀区的一些“小秘密”。

青秀向东，画了两个商圈

近日，青秀区政府发布了2020年的工作报告（以下简称报告），主要总结青秀区2019年的工作成果，以及2020年的工作重点。

▲工作报告

文字较长，小襄简单划了下重点。

去年，青秀区生产总值首次突破千亿，达1188.58亿元；工业规模及产值，增速均位列全市第一；再次获评全国“投资潜力百强区”、“综合实力百强区”“科技创新百强区”等。

在这，用一句话概况2019年：一哥还是那个一哥，青秀依然很“秀”。

那么，2020年，以及更远的将来，青秀要咋整呢？

重点来了。在报告的重点任务当中，提出“高位推进青秀东部产业新区建设”。注意，这里说的是“高位推进”。

▲部分报告内容

那么，如何理解“高位推进”？网友们是这样理解的。

▲网友们对“推进”的理解（仅供参考）

而且，这一段把重点都拉出来了：抓住强首府战略中向东发展长塘片区的机遇，打造“一带两圈两城”。

一带，民族大道沿线经济带。两圈，火车东站新商圈、凤岭南新商圈。两城，五合生态科学城、伶俐产业智慧新城。

历史经验告诉我们，商圈的变迁，往往伴随着城市的扩展。就如青秀的商圈转移，等于是一部南宁东扩史。

沿着民族大道，从朝阳商圈，转移金湖商圈，再到商务区商圈，逐渐向东转移，随之诞生的是埌东、凤岭南北等新板块。

▲青秀区商圈发展

现在，两个新商圈冒头，其实依然围绕着凤岭南北，青秀未来怎么走，已经很清晰了。

轨道小镇+东站北，翻腾出浪花？

在凤岭北，报告中是这么说的：“打造火车东站新商圈，加快荣和东站城市广场等项目建设，推动站城一体化（TOD）和轨道小镇规划建设。”

报告直接点出TOD和轨道小镇。小襄认为，重量级的大腕，或是轨道小镇。

上个月，从轨道官网挂出的招标公告可知，屯里轨道小镇位于东站以东，首期范围约1005亩，整体或达12.8平方公里，未来或开发成综合功能较强的小镇。

目前，轨道小镇已完成审议会，神秘合作方或为一线实力房企。

▲屯里轨道小镇卫星图

▲屯里轨道小镇规划

此外，东站北也是值得关注的板块。板块规划多块商务商业及配套地块，综合功能较强。这一两年来，大兴基建，东站附近快速路、立交、市政道路等不断完善，也有多条路打通至三塘，多家房企进驻，发展势能渐起。

▲东站附近路网（来源：楼盘网）

▲东站北板块规划图

总的来说，凤岭北发展饱和后，未来几年主要的发展区域，就是围绕着东站拓展的。

重量级商业要落户仙葫了

在凤岭南，报告则直接点名了几个重点项目。

“造凤岭南商圈，推进大龙—东盟汽车城、航洋·都市里、沃尔玛山姆会员店等项目开工建设，加快特斯拉区域总部、龙湖·凤岭天街等项目建成运营。”

▲报告内容截图

短短一句话，就拉出了航洋都市里、沃尔玛山姆会员店、龙湖天街等重量级商业体。换句话说，你不看好的仙葫，要在东商务老大哥的扶持下，或要进入“凤岭南商圈”了。

在很多人看来，仙葫早已是扶不起的阿斗。也不否认，仙葫早期的规划落后了些。但目前来看，仙葫发展还是有迹可循的。

航洋都市里，选址民族大道东，天池山脚下。龙湖天街位于三岸，事实也属于仙葫。此外，大龙东盟汽车城、特斯拉区域总部等产业，也是落址仙葫一带。

而最近，地铁6号线出现、新增10条路等等利好，都与仙葫有关。三岸如今也大牌房企扎堆，成热门板块之一。

▲仙葫新增10条新路

城市要东扩，凤岭南向东扩，仙葫自然是近水楼台先得月。

主战线，依然是民族大道

除了以上两个商圈，其实报告中提到“强首府战略中向东发展长塘片区的机遇”，其实也进一步说明了，青秀更远的未来，是在民族大道延长线上。

前两年，南宁东收费站外迁，民族大道延长15公里，周边均属于长塘片区范围。

从更近的来说，去年底，长塘镇更新规划图，即仙葫以东、五合一带，或是更早的发展板块。板块北面是民族大道延长线，南面是邕江，环境不差。

▲长塘镇规划图

但该板块其实以五合大学城为主，规划以教育用地居多，报告中也提到，“在五合片区建设以数字经济产业园、生物医药产业园为核心的全过程创新生态链科学城。”

也就是说，长塘镇发展，是融合了高校、产业和居住的，规划内留有大片居住、学校、文娱用地。最新的地铁规划，6号线过仙葫后以高架形式连接五合，倘若再打通对接民族大道延长线的路网，板块有不小的想象空间。

青秀藏了个2200亩旅游岛

最后，要说的这个小岛，就是长塘片区隐藏的一个“想象空间”。

这个岛叫牛湾，占地2200亩，是南宁真正意义上的岛，四面环水，就位于广西外国语学院对面，自然环境很好。

▲小岛就在对面

最近听闻，这个岛要开发成为牛湾文旅岛，以“中华玉文化”为主题，还属于青秀区重点项目，来头不小。

从现场规划图上可以看到，牛湾文化旅游岛由深圳霖峰投资公司开发（开发过霖峰壹号），总投资350亿。业态规划了文化旅游、康养度假、学校、住宅等，具体有中华玉文化园、水上运动公园、婚庆设计、儿童乐园等场所，业态还是比较丰富的。

▲现场规划图

从以往资料可以看到，牛湾文旅岛在2018年就出现规划和概念。最近的新闻提到，牛湾文旅岛预计2021年开建。

▲新闻提到的牛湾文化旅游岛

小襄认为，倘若能利用好岛屿的天然优势，合理规划文旅等产业，未来牛湾文旅岛或成为青秀比较独特的存在。

以上只是部分与地产行业有关的信息，青秀在楼宇经济、产业等方面的布局也不容忽略。

一个城区的发展，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

短期之内，跟着相关政策，小襄认为青秀区的发展轨迹或是这样的：整体向东，以民族大道为中轴线，以强（凤岭）带弱（周边板块），南北均衡发展。

如今，那些“后浪”们正推着前浪，青秀到底还能不能翻滚出新的浪花，拭目以待。

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