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TOD模式概念

TOD模式（Transit-Oriented Development）是以公共交通为导向的开发模式，在公共交通枢纽周边步行可达的范围内（400-800米左右）设置商业、办公、住宅、文化等多种功能，并引导人们使用公共交通出行。

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政策引导

随着城市土地资源的日趋紧缺，在国务院、住建部、自然资源部等部门的统筹部署下，我国各城市在轨道交通建设的基础上，陆续出台TOD开发相关政策。截至目前，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了TOD开发相关政策。且经历了从一线城市为主到二线城市为主的变化。其中，北京、上海、广州、天津、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式，在促进集约用地的基础上，进一步考虑到周边及沿线规划的一体化，重构城市空间与服务，并将政策落实到细节。

来源：克而瑞研究中心

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近年来，有越来越多的规模房企通过与地铁公司合作或独立投资拿地的形式参与TOD项目的开发，TOD项目地块价值日益凸显。如万科、绿地、龙湖、绿城、越秀等企业在北京、深圳、上海、广州、南京、杭州、重庆等城市都有TOD项目布局。其中万科更是将TOD项目的布局作为转型“城市配套服务商”的重要战略方向。

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一方面，TOD项目准入门槛高，对开发企业的拿地能力、规划设计能力以及运营能力等都有着较高的要求，“实力派房企”们为TOD项目提供了有力的背书。另一方面，TOD项目具有与生俱来的交通、区位和功能性优势。故TOD项目往往比普通项目更具溢价能力。而从以往经验来看，交通负责导入人流，而复合型的功能负责留住人流，区域活力的提升，也能较大程度的提升物业价值。

厦门近期多个项目入市宣传为TOD项目，要判断是真TOD还是打着TOD噱头的普通地铁沿线项目，可以从以下几点判定：

步行距离：项目是否位于公共交通站点800米以内；

复合功能：在约800米的距离内，是否建成或规划有多种功能，可满足居民的工作、生活、休闲等需求；

高密开发：在公共交通站点步行距离内需要建设多种城市功能，对建筑密度的要求必然有所提高，在高密度开发的原则下，成熟的TOD项目多以垂直开发为主，充分利用地下空间。

附：目前厦门以TOD概念宣传入市的项目及简介

【住宅·水晶地铁公元】

由特工与厦门轨交共同开发，总建约14万㎡，地下二层为地铁1号线杏锦路站，项目由住宅、商业垂直布局构成，地下一层与地上一层为项目自带的商业中心，商业上盖4栋高层住宅。此外项目紧邻杏锦路商业综合体（在建），综合体总建约29万㎡，涵盖SOHO、办公、商业、交通枢纽等复合功能，是目前厦门较为典型的TOD项目。

项目立体布局图：

【新沿线·天境云著】

由国贸控股、厦门轨道集团、特房集团联合开发建设，项目总建总建约16万㎡，地下室可连接地铁1号线园博苑站，项目规划为6栋33-49层的住宅产品，项目西侧规划有商业综合体。

项目区位及周边配套现状图：

【龙湖·铂金岛】

龙湖春江彼岸由首开与龙湖联合开发，总建面积约28.7万㎡，物业类型涵盖普通住宅、别墅与商业（铂金岛商业街），项目距离地铁2号线新阳大道站约500米，距离马銮中心站约700米。目前项目周边以居住功能为主，办公等复合型功能相对欠缺。

项目区位及周边配套现状图：

区别于地铁上盖项目，TOD项目集众多硬核于一身，具有高效、开放、共享、激活等特点。目前厦门地铁已从“单线”稳步朝着“成网”的方向迈进，未来随着多条地铁线的贯通，轨交系统将进一步重构城市的交通网络与空间格局，而TOD之风也将愈刮愈烈。但该模式对于大多数人来说还是比较陌生的，如何甄别真正的“TOD项目”，大家不妨通过文中介绍的要点进行综合对比。