五一假期，回到老家——湖南一个普通不能再普通的小县城。

过去二十多年来，当地发生了一个巨大的变化：

乡下的，以村为单位，成群结队地买房买到县城；有点钱的，则纷纷定居到省会城市—长沙。

实事求是地讲，当地人口外流还是很严重，要么就往广东一带走了，要么就往长沙走了。

看着当地开发出来的一栋栋住宅，让人不禁怀疑，随着农村人口想进城的差不多都进城了，未来这种小县城的房子，还能够卖出去吗？

毕竟，目前城市的发展逻辑已经变了。

变化1：大城市成为发展重心。

以前我国城市的发展思路是：控制超大城市，发展中小城市。结果出现了一个相悖现象：

一方面，大城市拿到的征地指标比较少；另一方面，经济发展规模大，发展速度快。如此导致当地房价蹭蹭地往上走。

此外，由于户籍限制，许多在大城市打工的农民工，挥洒了青春热血，却无法在大城市落户，享受应有的公共服务。

正因为此，2018-2019年，我国先后出台《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》《2019年新型城镇化建设重点任务》，逐步给大城市松绑。

这意味着，我国开始转变思路，从控制大城市，到扶持大城市。其中最大的突破，就是土地制度的突破。

未来城市的发展将是强者恒强，越是大城市，越能汇聚更大的人力、物力、资金等资源。

而三四线城市可能面临萎缩。

变化2：强省会城市崛起

国内城市发展，从改革开放之初的靠政策，再到靠投资，现在已经变为靠人口。

而各省会城市，作为当地的政治、经济中心，往往将发挥磁铁般的吸附效应。

以长沙为例。相对于湖南省内其他城市（包括长株潭都市圈的另外两个城市株洲、湘潭在内），无论软环境如医院、教育等资源，还是硬实力如经济规模、工业发展等，长沙都具备其他城市无法比拟的优势。

尤其随着武广、沪昆、渝厦等高铁在长沙交汇，长沙已经取代株洲、郑州，将成为中部新的高铁枢纽城市。

变化3：南强北弱难逆转

目前，国家统计局每年都会公布以下36个主要中心城市的GDP :

上海、北京、 深圳、广州、重庆、天津、成都、青岛、武汉、杭州、南京、长沙、宁 波、郑州、济南、西安、福州、大连、合肥、长春、哈尔滨、石家庄、沈阳、昆明、南昌、厦门、南宁、太原、贵阳、兰州、呼和浩特、乌鲁木齐、银川、海口、西宁、拉萨。

据统计，2006年，东部城市的GDP占36个城市GDP总和的比重为63%，西部城市占比为37%。

2018年，东部城市占比为58%，西部城市占比为42%

东西部城市之间，从从12年前彼此相差26个百分点，到2018年已经收缩到了 16个百分点。

相反，南北城市差距在扩大。2010-2011年彼此相差12个百分点。

到来2018年，前者占比为59%，后者占比为41%，两者相差高达18个百分点。

之所以出现以上变化，主要原因如下：

1、地理位置的优劣。北方地区尤其东北，纬度相对较高，气候寒冷。

每到冬天，在北方都已经老婆孩子热炕头，南方城市如三亚，当地人还是穿着短袖，喝着椰汁。

正因为如此，许多东北人纷纷南下，三亚成为东北人新的聚集地。

2010年，胡兄曾生活在三亚，那时候经常看到东北人每天开着车在弹丸之地的三亚市转悠，就是希望在当地相中一套房，冬季可以过来过冬。

2、发展模式变化。以东北为例，由于其所处的位置（靠近前苏联）及丰富的资源，成为我国计划经济时代发展重工业的重要基地。

随着改革开放，我国逐步放弃了计划经济发展模式，市场经济成为发展的重点。

南方城市如深圳、温州、武汉、重庆等的市场经济百花齐放，绽放出自己的光彩。

正如有人曾说，北方城市意味着威严、循规蹈矩，南方城市以民营经济为主，则充满着市场经济的活力。

结语：

城市变迁，往往预示着新的发展机会。每一个人，可以遵循城市的发展趋势，来规划自己的事业、家庭、投资等。

比如无论创业还是投资，宁选南方的强省会城市，也不要选择三四线小县城。

毕竟一个实力强劲，有发展前景的城市，买房可以升值，创业有政策扶持，即便出现危机。

比如近几年的上市企业质押率高导致的流动性危机，长沙至少可以成立纾困基金，以帮助相关企业走出困境。

注：读《中国城市大洗牌》后，适当扩散。