4月最后两天，南京接连卖出10幅地块，总成交价约371亿，其疯狂程度有必要回顾一番：

▲示意图 仅供参考

万科和融创重金进入河西南，再造两幅4万+地块；中南携手水利，以35274元/平的楼面价刷新此前荣盛创下的纪录；疲软多年的板桥，凭借宝能扬眉吐气，经过191轮竞价，G14地块最终以15253元/平+21200平竞自持的身价成交；华夏幸福和金地商置先后斩获南部新城地块；沉寂近3年的江宁滨江，再迎一幅万元地。

▲来源：网络

土拍对南京楼市的刺激立竿见影：仁恒江湾天成有业主“诚心出售”，251平的房源喊价2350万，单价超9万/平；板桥业主很激动，纷纷表示要提价5000元/平；曾经犹豫不决的买房人，也陆续出动至各大售楼处，据说燕熙台五一假期日均来访量约200组。

同样因土拍刺激而兴奋的，还有江宁滨江的一众业主，家住中铁原香颂的李洁就是其中一位。

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中介：今年的金三银四，比往年表现都好

“我跟我老公都是铜井人，去年底买的中铁原香颂二手房，18层的顶楼，是88平的三房中间户，总价129万，价格蛮合适的，就是不满两年，税费交了7万多。”李洁介绍到，自己也曾看过板块的二手房，但因预算实在有限，就选择了江宁滨江。

面积约88平、总价129万，计算下来该套房源的成交价约14659元/平，与中铁原香颂2017年9月10632元/平的收官价相比，近三年的时间，二手房价只上涨了4000元/平？江宁滨江现在的二手房成交价是什么价位？

这些问题的答案，在江宁滨江干了近3年中介的王浩如此答复：“原香颂的顶楼是非标户型，88平、总价129万相对正常，但是去掉时间成本和贷款利息，这套房子的房主确实没赚到钱。”

王浩表示，目前江宁滨江的二手房买家仍然以地缘客为主，滨江和铜井的购房者是主力，还有一小部分来自马鞍山的客户。

▲示意图 仅供参考

王浩透露，不考虑区域内的安置房和老小区，江宁滨江近两年来的二手房成交价相对稳定，集中在17000-20000元/平，梯队如下：

▲来源：链家

约19000-20000元/平：恒信珑湖国际，楼栋、位置和装修不错的房源能卖到21000元/平，虽然开发商品牌不如弘阳等大牌房企知名，但整体质量、小区景观等都不错，最重要的靠近石刻湖公园；

▲来源：链家

约18000-19000元/平：朗诗未来家与绿地国际花都，为江宁滨江较早的商品房小区，大部分房源满两年且不受3年限售限制，价格相对较高；

▲来源：链家

约17000-18000元/平：禹洲弘阳滨湖里，这个小区比较“年轻”，部分房源未满两年且限售，在二手房市场的供应量并不多；中国铁建原香颂虽然不在滨江新城范围内，但周边配套相对成熟，也相对好卖。

“虽然二手房价没有明显涨幅，但今年的金三银四比往年的表现都好。”作为一线从业人员，王浩对楼市反应最为敏感，“尤其进入4月后，二手房的成交速度变快了，我一个人平均每周能卖1-1.5套，拍出了高价地之后，此前担忧的投资客心态也慢慢好转。”

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投资客：再等一年半载，总价涨十万不是问题

说起江宁滨江的投资客心态，张维最有话语权：他曾在江宁滨江做了多年新房销售，于2016年底以12000元/平的价格，入手了一套禹洲弘阳滨湖里的小三房。

“那时候房价很便宜，16年底买的时候竞争还不算大。但2017年初鲁能拿下了万元地之后，在江宁滨江买房就很难了。90平的户型总价100多万，拿房后就一直放在那里，没有装修也没有出租，就等着鲁能上市提价格呢。”

2017年1月，鲁能以11077元/平的楼面价拿下G90地块（即现在的鲁能硅谷公馆），江宁滨江一跃成为“房价与地价齐平”的热门区域。不过受限价、现房销售等因素，鲁能硅谷公馆多次“”放鸽子，新房收官后的江宁滨江热度走低。包括张维等投资客在内，心态很“尴尬”：“新房不上市，二手房价抬不起来，低价卖掉又不甘心，就只能等解套。”

去年8月，江宁滨江在土拍市场传来了好消息：龙湖与中北分别以6312元/平和10009元/平的楼面价进驻，结束了鲁能“单打独斗”的境况。喜上眉梢的张维更坚定了“再等等”的决心。

▲示意图 仅供参考

今年4月，蓝光在江宁滨江创造了11351元/平的新地王，不温不火的江宁滨江二手房再次活跃起来。五一小长假，张维接到了买家看房的信息：“买家报价145万，我拒绝了，没有达到我的心理预期。再等个一年半载，总价涨十万也会有市场，等旁边的龙湖与鲁能上市，价格肯定会被拉上来的，二手房卖个1万8、9不是问题。”

张维还透露，自己与中北三盛汝悦铭著的同行了解过情况：“他们放风价在19000-21000元/平，去掉精装修算一下嘛，划下来毛坯大概17000-19000元/平。从案场接待的情况来看，买房人对这个价格还是能接受的，案场十几个置业顾问，平均每人手里都有20多组客户。”

从销售节奏来看，中北三盛汝悦铭著比较快，售楼处已经在5月1日正式对外公开，首批房源最快5月上市，户型以约89-119平为主，按照19000-21000元/平的放风价，约89平户型的总价预计约170万-187万，总价不到200万，对于经济能力有限的刚需来说，这个价格确实很有吸引力。

龙湖水晶郦城则预计5月16日公开售楼处，首开83-125平的户型，从临时展点的反馈来看，地缘性客户更加明显；“慢性子”的鲁能硅谷公馆也终于计划6月1日对外公开售楼处，最快6月-7月首开，放风价为20000-22000元/平，以约90平、105平、115平和128平的户型为主。

从位置上看，龙湖水晶郦城与鲁能公馆位于江宁滨江新城的核心区域，周边规划了文化休闲、商业商务等多个组团，而且更加临江，不过目前生活配套相对欠缺。

中北三盛汝悦铭著则位于江宁滨江的东部，居住氛围较为成熟，大到商业广场，小到超市买菜，生活配套较为完善，只是周边安置房小区比较多，居住环境与鲁能、龙湖等区域相比，略逊一筹。

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“墙里开花墙内红”的江宁滨江

如果江宁滨江新房价格突破2万/平的大关，买房人的接受度如何？

中介门店的王浩表示：“从我们门店目前接待的情况来看，如果精装价在2万/平以内，买家还是可以接受的，毕竟计算下来三房的总价还不到200万；如果超过2万/平，可能会有一定的压力，来江宁滨江买房的人，对价格变动还是相对敏感的。”

在河西元通附近上班的胡静则认为：“如果江宁滨江新房真的卖到了2万/平，那就和禄口新城的价格基本相当，我可能会在江宁滨江和禄口新城之间比较。从河西开车到江宁滨江，相对便利；禄口新城优势在于有地铁。”

正如胡静所说，如果江宁滨江新房突破2万/平的大关，那就与禄口新城处于同一站位。作为承载主城外溢刚需的两大阵地，滨江和禄口还颇有点“心心相惜”：

2017年，新房均价11000元/平的江宁滨江和约12500元/平的禄口新城，都吸引了一波又一波的投资客前来，都是“不愁卖”的典型。

在2016-2017年火热的南京市场，江宁滨江和禄口都迈入了“万元地”时代，鲁能进驻滨江无需多说；禄口则更猛，恒大、中海、和昌等品牌房企争相进驻，多幅万元地应运而生，“身价”最高的是13095元/平的恒大林溪郡，还有多个项目是现房销售。

与“拖延症”的江宁滨江相比，禄口去年就突破了2万/平的大关，恒大林溪郡推出了均价21500元/平的毛坯洋房和185000元/平的毛坯小高层；此后，红豆香江华庭、云溪璟园、中骏合景柏景湾等楼盘上市，禄口新房价格稳定在18500-21500元/平。

▲主力楼盘示意图，仅供参考

从新房断供到新盘集体上市，现在禄口新房的去化冷热不均，走量较快的是品牌、产品在线的中小户型，比如奥园金基天著尚居；主力面积比较大的恒大林溪郡则因总价较高，销售压力比较大；品牌与位置一般的红豆香江华庭销售情况也不容乐观，南京网上房地产显示去年9月推出的120套房源，至今只上传了14套的销售数据（认购+成交）。

▲来源：南京网上房地产

新房价格破2万/平的禄口，销售压力大。而放风价破2万/平的江宁滨江，会如何？这还需要市场给出的答案，不过与楼盘扎堆的禄口相比，“三足鼎立”的江宁滨江操盘手们，似乎能松一口气。

但需要明确的是，与有地铁、临高速的禄口相比，交通是江宁滨江最大的短板。虽然近年来教育、商业、医疗、产业等方面的利好频出，但外部交通并不便利的江宁滨江，仍然是“墙里开花墙内红”的状态，无论是二手房的主力买家，还是新房的意向客户，地缘客依然是主力。

“墙里开花墙内红”的江宁滨江，离真正逆袭还有多久？今年三大新盘的销售情况，便是最直观的答案。

注：文中人物系化名