原標題：我這半年|長租公寓經營者：疫情衝擊下的“驚心動魄”

作者：王貴丹（中科佳智總經理）

2019年初，長租公寓行業正如火如荼，我與幾位朋友開始一起創業，成立了一家產業園區物業運營公司，最早的兩個項目即是長租公寓，一個37間房，一個65間房，均屬於小型項目。

在經歷了前期籌集資金、租賃項目、改造裝修、創建團隊後，這兩個項目終於步入正軌。但當我們正準備2020年春節後大展拳腳時，卻遭遇了突如其來的新冠肺炎疫情，整個長租公寓行業都遭受了前所未有的嚴峻考驗，我們項目的經營也一度難以爲繼。

幸運的是，經歷了驚心動魄的上半年，在政策利好和我們的一系列自救舉措下，兩個項目漸漸有所起色。下半年，我們希望能有更多突破，風雨過後迎來暖陽。

疫情衝擊下，退租現象頻現、客源銳減

今年春節還沒到，新冠肺炎疫情就暴發了，並迅速蔓延到廣州，而後幾乎貫穿了整個上半年。等到湖北疫情解除後，廣州這座國際大都市，又因爲境外經商人員聚集、留學歸國學生繁多，一度成爲疫情最嚴重的地區之一。

對我們公司來說，疫情的影響立竿見影。春節前，我們與一湖北籍電商兼直播經營者達成合作，其爲公司員工簽訂了20間套間。本以爲在做足防疫措施、嚴格管理制度後，我們能在湖北疫情解除之際迎來一波入住者。誰承想，湖北籍客戶剛在公寓裏放下行李，我們即刻就接到了投訴電話，再怎麼向投訴者解釋都無濟於事，無奈只能把該批入住者勸退。春節前其他很多已簽訂合同但未正式入住的客戶，也紛紛提前退租解除協議。

在這樣的情況下，兩個長租公寓項目損失客戶均在30%以上。2019年底我們努力招商的業績成了泡影，“一朝回到解放前”。

很快我們發現，疫情之下，客源量也大幅下降，招租難度非常大。不僅是我們公司，整個長租公寓行業都首當其衝面臨這個問題。一方面，由於疫情防控的管制，很多務工人員返工推遲；另一方面，部分租戶因疫情而失去了工作，他們有的從長租公寓搬到了城中村農村房，有的乾脆回鄉發展，這批客源流失很大。

而當我們把目光定在附近中小學生家長和培訓機構老師時，卻發現學校、培訓機構都已轉向線上課程，科技公司、電子商務公司、互聯網企業也實現了在家辦公，遠在千里以外，都可實現996……

現金流緊張、融資不易，長租公寓行業承壓

在客源銳減的窘迫下，經營中的成本卻仍要支出。人工成本無法減免，業主租金也不肯減免，我們的公寓項目面臨着現金流斷流的風險。

於是，我們與股東們協商，希望其能追加投資，讓項目渡過難關。然而，股東們也不容易，投資餐飲和培訓教育的都是“苦不堪言”，他們甚至提出退股撤資。有點積蓄的股東，也是持觀望態度，不敢貿然追加投資。

這期間，我們也在積極與各大銀行溝通，看是否能有債權融資利息方面的優惠政策或補貼。但是，目前銀行對於經營困難企業的貸款資格及還貸能力綜合考量已更加謹慎，銀行貸款這條路子並不便利。最後，我們就只能尋求民間借貸了。

一邊是經營上的壓力，另一邊，我們還要盡力解決租客的訴求，管理服務上一點都不能打折扣。有一件事我記憶深刻，5月份某天凌晨2點，租客投訴公寓停電了，電工鼓搗半天，也沒查出哪個房間電器跳閘。廣州夜裏悶熱得很，停電沒空調可不是小事。這邊管家一位位客戶去解釋、道歉，那邊電工大汗淋漓查詢，直到早上8點才查清“罪魁禍首”是某個房間的大燈導致整棟公寓跳閘。來電的那一刻，我幾乎熱淚盈眶。

這半年來，我每天下班回到小區停好車，都要在車裏發呆一段時間，平緩心情後才踏入家門。擔心的事情不少，害怕接到政府部門的電話，害怕接到業主催租的電話，害怕財務告知銀行賬戶裏的金額數目，也害怕員工彙報解決不了的現場問題。

據不完全數據統計，2020年上半年，陷入資金鍊斷裂、跑路、倒閉的長租公寓超過半數，各企業籤房量基本都降至往年同期的30%-50%，出租率跟往年同期項目相比，已下降30%左右。這樣看來，相比之下，我們雖然也有辛酸，但並不算最“慘”，我相信，雨終會停，天也會晴。

迎來多方利好，奮力一搏期待下半年

並不是我盲目樂觀，這一路坎坷，但也能看到希望的曙光。對行業來說，一大利好消息是，疫情之下，政策層面對於中小企業的支持也在增多。

一位朋友去年在白雲區城鄉接合部承接了一個在營公寓項目，然後一邊經營一邊升級改造，2020年1月-3月空置率達到65%，但是4月開始，出租率恢復60%，基本實現回本。這得益於白雲區村社集體物業的減租政策，更得益於該區大力支持工廠企業復工復產的政策舉措。

事實上，不少地方政府都提出了類似的減租減稅以及延緩社保繳費等措施。同時，國家倡導支持中小微企業渡過難關，銀行也推出了不少優惠政策，以期促成中小微企業儘早融資貸款成功。

而就我們公司而言，6月初，股東們也稍微緩過勁來了，決定一起奮力一搏。我們採取了多方措施，一是與業主方申請緩租，壓縮人員編制，做好公寓的節能減耗，暫時緩解成本壓力；二是做好線上宣傳推廣，尋找第三方平臺加強房源宣傳；三是降低房租，甚至推出“租一送一”的活動，踐行現金流爲王的宗旨。

這些措施，在一定程度上提升了出租率，實現部分現金迴流。而另一方面，據業內專家分析，7、8月份就是大學生的“畢業季”了，想必會給租賃市場增添新鮮“血液”，也能增加客源拉動成交。

與此同時，目前我們也在接洽一些品牌公寓經營方，持續進行推銷、談判，接下來可能會做出適當讓利，以託管或合作經營方式，把公寓項目盤活起來。

這半年，可以說是“心力交瘁”，幸運的是，兩個項目還在堅強支撐着。也許，疫情不會馬上完全結束，長租公寓前景也仍不明朗，前面還有許多“坎”在等着我們，但我相信天道酬勤，努力與付出總會有回報。那麼，期待下半年，我們能把上半年的辛酸淚換成喜極而泣。