文/胡嘉琦 朱耘

近日，自如“不降租便解約”事件持續發酵。

自如公寓多名業主向《商學院》記者表示，自如提出降租方案，並稱“不降租就解約”。一旦解約，房主還要支付自如房屋裝修費，對此，多數業主不能接受自如不承擔違約責任甚至要求業主賠償的行爲。

來自北京的張先生是像素小區的業主，迫於將房子再次快速出租的想法，他選擇與自如雙方無責解約；而有近400多名自如業主並未像張先生一樣與自如達成一致，於是便組成維權羣，選擇通過維權的方式保護自身的合法權益。

截至2020年7月8日，黑貓投訴上，關於自如的投訴量達2071條，其中，自如未按約定退款，不按合同規定違約清退客戶等是投訴的主要原因。

作爲長租公寓的中介機構，自如是業主端及租客端的“橋樑”，然而對於業主和租客，顯然自如都沒能交上一份滿意的“答卷”。作爲第三房租房機構，未來將如何提升業主和房東的滿意度？隨着長租公寓企業不斷增多，競爭也在加劇，疊加疫情因素的影響，長租公寓企業面臨諸多不確定性，在此背景下，自如將如何做好長租公寓品牌？

對於上述問題，《商學院》記者向自如方面發出採訪提綱，自如方面回覆稱，進入2020年以來，由於經濟和疫情不確定因素，以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響，房屋租賃市場出現了顯著的變化，特別是個別房屋出現委託價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢，與我們跟業主委託協議裏租金逐年上漲的約定背離。爲了與業主和客戶實現長期的合作共贏，我們與這部分業主展開了適當調整委託價格的友好協商。

自如方面表示，啓動價格協商的房，在自如管理的百萬間房源中佔極少的比例。

多次要求降價解約

家住北京昌平的業主牛小姐以每月7900元的價格於2018年8月1日將房子託管給自如，合同規定每年的房租上浮3%，現在牛女生的出租價格是8300元/月，自2020年4月下旬以來，牛小姐沒有等來此前約定的上漲的房租，牛小姐4次收到自如電話被要求降租，如果不同意降租便解約，房租從此前的8300元/月降至5500元/月，降幅高達34%。

牛小姐在與自如交涉的過程中曾進行電話錄音，錄音中自如承認違約，並提出可以賠付業主兩個月租金，但同時要求業主賠償自如一個月服務保證金以及裝修配置折舊費等多項大額不明費用。

而自如在與業主交涉過程中提出了要求業主降價的原因是此前收房價格過高，之後市場行情一路下滑，隨後又受疫情衝擊，自如出現大量房源空置，導致入不敷出出現虧損。

牛小姐明確表示不同意降低房租，並且多次在微博和知乎上呼籲過。後來自如人員還聯繫牛小姐希望她不要再發微博。牛小姐的訴求是自如繼續履行合同，並稱自如頻繁打電話對其工作生活造成很大影響。

像牛小姐這種情況並非個例，據記者瞭解，因自如“不降價就解約”事件波及的業主多達400人。一名自如業主在與自如管家交涉過程中，被自如方面要求解約賠款3.88萬元裝修費。而來自北京像素小區的張先生近幾個月以來也收到了自如要求降低房租的電話，當自如提出如果業主不降租便解約的提議後，向張先生提出了三種方案：第一，降低房租1000元，繼續履行合同；第二，自如主動違約，業主需要賠償自如1300多元；第三，雙方無責解約。如果業主同意降租，自如會與業主簽訂補充協議。

張先生在接受《商學院》記者採訪時說，“因爲考慮我那個房子在北京像素，聽說在批量解約，想早點收房，趁市場上房源量還不大的時候，趕緊租出去。”張先生認爲維權並沒有太大的用處，他表示，“上午同自如解約，下午掛在別的平臺，晚上房子就租出去了。”

北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀律師認爲，自如的降租方案完全不合理，業主可以不同意降租，按照雙方簽訂的合同，自如是無權單方面解除合同的，也更談不上要求業務承擔裝修費用等相關成本了。

北京市律師協會律師李松認爲，自如與業主的合同中並沒有約定由於中介公司違約，需要業主承擔裝修損失這一條款，因此，應按照《合同法》的一般原則。此外，合同中及法律中都未約定業主要支付自如單方面違約引起的損失，可以說，自如要求業主賠償裝修費既沒有合同依據也沒有法律依據。李松舉例說，如何業主與自如簽定5年合同，自如對房子進行裝修，結果租了兩個月要求業主不降租就解約，解約就要求業主支付裝修款，如果這種情況下，自如任意解約，解約需要業主支付裝修款，對於業主來說損失太大，成本太高，也不公平。

“契約精神”崩塌

經歷了2018年長租公寓瘋狂擴張、野蠻生長，收房價格甚至高於市場租金的20%，自如等長租機構還曾因此被政府約談。此後，由於市場盲目擴張導致亂象叢生，隨之而來的是長租公寓接連暴雷，多家長租公寓運營商深陷被業主投訴房客維權的窘境當中。

搞“雙標”，即一面同業主壓低房租，另一面向房客漲房租是自如面臨的主要指責。” 智庫首席經濟學家胡景暉指出。

張先生向《商學院》記者表示，自如此前與其約定的合同金額是5800元/月，每年上漲3%，2020年的價格是6100多元，自如的出租價格是6890元，《商學院》記者搜索自如APP發現，北京像素小區的房源整租價格並沒有因爲要求房東下調價格而降低，而與該名業主租住戶型、房位一致的房源，自如掛在網上的價格是6930元/月。

張先生同時向記者介紹了自如的裝修情況，張先生稱，“自如的裝修還挺好，傢俱裝修都是重新做的，其中包括3個空調，兩個洗衣機，微波爐，冰箱，燃氣竈，抽油煙機，電視，路由器，沙發，兩個茶几，兩個衣櫃，兩張雙人牀，4個裝飾物，6個燈具，都是自如給配的。”因此張先生表示，可以接受無責解約。

胡景暉認爲，自如爲了保證市場的壟斷地位，前期投入成本很高。2018年8月之前，自如收房成本高於市場價格租金收房，自如要做給資本市場看，對沒必要重裝修的房屋進行標準化裝修，目前來看，自如租金漲不上去疊加大量空置，

胡景暉在接受《商學院》記者採訪時提出，長租公寓之所以可以通過託管賺取差價和利潤是因爲運營商承擔了風險，長租公寓運營商應該有契約精神，違約就要承擔違約責任，如期按照原來的合同去履行義務，如果毀約意味着將商務模型打破了，如果運營商不願意承擔風險，對商務模型也是一種挑戰。

公開數據顯示，從2015年至2017年，自如3年累計虧損近13億元。此後，自如再未公開財報數據。胡景暉向《商學院》記者提出，自如本身到目前爲止還是不盈利的，但是由於背靠鏈家，所以在收房租房環節有先發優勢，管理上的精細度高於青客、蛋殼，但是長租公寓長期不盈利是有問題，胡景暉認爲，自如應該儘快上市，通過融資來緩解資金壓力，不然也將面臨爆倉的風險。

胡景暉認爲，長租公寓不是一個暴利行業，需要依靠長週期、大規模的精細化運營才能獲取一定利潤的行業，行業利潤率不會很高，在全世界都是有印證的。胡景暉認爲，自如後期沒有資本市場支持，也會出現危險。

諸葛找房分析師王小嬙認爲，疫情給長租公寓運營商帶來了巨大沖擊，疫情期間的租賃小高峯消失，疫情後就業環境嚴峻，導致自如的出租空置率上升，但承租的房屋還得按時繳納租金，成本支出仍較大，資金壓力凸顯。

針對疫情帶來的負面衝擊，王小嬙建議，長租公寓機構應理性應對，疫情期間換租極爲不便，自如應儘量和到期租戶協商繼續承租，並在疫情期間給社區足夠的社區封閉性管理，提高續租率，降低空置率。

對於自如後續的如何處理與業主及租客的糾紛，《商學院》記者將持續關注。