1個問題：不管市場經濟有多糟糕，爲何房價就是不降？

有專業機構對此做過統計，城市現有的商品房數量能夠滿足34億人口居住，這還不包含農村房屋在內，相較中國14億總人口來說這樣數量多了一倍有餘。既然房子不算是“物以稀爲貴”甚至供大於求了，價格反而降不下來可以說對於老百姓而言，現在房價並不算便宜，房說君以爲這纔是樓市“最矛盾”地方。賣房“滯銷”爲何還不減價，房企在商言商都只想利潤最大化？

房地產要開始“後繼無人”了，人口負增長、還有3000萬光棍在路上。

未來的房子應該賣給誰？放說句以爲這纔是開發商、炒房者需要思考“當務之急”，就目前市場來說，房子主要消費人羣還是年輕剛需、改善型住戶。實際卻相反，高房價已經在“毀掉”年輕購房者，毫不避諱地說，樓市已經是“後繼無人”了，因爲房子讓婚姻病的“功利”、讓投機歪風成“創業”，在社會上沒房沒車就娶不到老婆的思想已經固化，不少男性因爲房車的“硬條件”被拒絕不敢談戀愛，光棍“遍地走”有可能造成出生率下降、人口負增長，事實這個問題也發生了。

東興證券做出統計，80年代初提倡“優生優育”的政策導致男孩數量多過女孩性別失衡現象，到了如今就成了適婚人口數量偏差：男性比女性要多，而且是以幾十倍數量增長，現階段至少有3000萬男性光棍在“路上”；這份統計數據也得到了中泰宏觀的肯定，中泰得出統計數據顯示，2015年中國15歲以上城市未婚男性比女性多出約4000萬人，農村就約爲3000萬人，房說君以爲這份數據到了2020年，只會有所增加不會減少，可以肯定的是光棍“遍地走”至少還有3000萬人在路上。

在房說君看來隱憂最大的還是“出生率”降低，光棍數量增多也就意味着生育率減少。有機構統計在2011年，中國有3.8億育齡孕婦，到2018年時就下降了約0.3億人，按照這個速度估算在2030年，國內懷孕婦女就只剩3億人，人口負增長就意味着10年後年輕人數量也會減少，樓市消費人羣大多以年輕剛需爲主，現在看似紅紅火火的一盤“賣房生意”到了10年後，就會因爲“後繼無人”而賣不出，現在建這麼多房，未來要賣給誰呢？

樓市不單要“後繼無人”，還面臨老齡化退休潮局面，無奈房價就是不降。

如果說人口負增長、還在路上的3000萬光棍影響的是未來市場，那麼現在老齡化“退休潮”卻足以撼動現有房價體系。2012年過你惡意迎來了女性“退休潮”的衝擊，2年後將會有7.8億男性職工步入退休高峯期，清華大學公共管理學院教授楊燕綏表示在2022年以後大量男性勞動力無法爲社會提供服務。

人社部統計數據顯示，1949年到2018年來就業人數從1.8億擴大到7.8億人口，同期增長了1.6倍；城鎮就業人口連續6年超過1400萬人，雖然國家延長了男職工退休年齡但是在未來3-5年後，這7.8億人口就會開始老齡化，他們如果集體進入“退休潮”的話市場就會多出7.8億“老年人”。表面上看，這似乎跟房地產扯不上什麼關係，這就大錯特錯了。

什麼人買房最多？恰恰好就是40-50歲這部分人最有購買力，大部分年輕人想買房卻出不起首付，這羣中年大叔卻是有了首付成爲改善型剛需，沒有了勞動人口也就以爲樓市同步失去真正有購買力人羣，開發商賣房就會深陷“滯銷”怪圈，誰會賣房給“老年人”？

即便老齡化退休高峯到來，老年人可以出錢給年輕人買？

但是不要忘記了還有3000萬光棍在路上，生育率低也導致人口負增長。既然如此，爲什麼開發商不降價賣房呢？這就有些複雜了，目前房子已經足夠34億人口居住，實際上已經是“賤如白菜爛大街”但很多房子是空置，這相當於每10套房中就有3套被空置，所以唯有實行空置稅才能倒逼空置房流向市場降低房價。

攜程創始人梁建章就建議，對於二孩以上家庭實行“半價買房”，現有房價體系中佔據最大成本就是“地價”，如果免掉地價或許真能直降50%房價，不過這在現實中就是行不通方法。

即便買房滯銷，開發商和銀行也不會同意降價賣房。理由很簡單，房企地價成本擺着，像專家建議的“半價買房”房企不如直接申請破產來得更省事；降價就等於將原有資產“貶值”，房企建房、投機者炒房都是依賴銀行按揭，一旦他們垮了就沒人還貸，房子在銀行手上就成“燙手山芋”不如還現金實在。

房說君有話說：對於樓市來說購買力人羣永遠都是紅利，一旦房地產“後繼無人”那麼房價就會支撐不住，現實中高房價就已經讓年輕人結不起婚成遍地光棍，人口負增長就意味着10年後房子該賣給誰？7.8億人的“退休潮”也會在未來3-5年出現，這纔是對現有房價體系衝擊。

本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯繫刪除。文章爲“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：房說君）