在整體經濟大環境承壓背景下，租賃行業負重前行，行業分化加劇。

一方面，部分面臨生死難關的長租公寓運營商，逐漸弱化規模指標，轉而謀求有質量的增長。另一方面，FUNLIVE方隅（以下簡稱“方隅”）等一批品牌商逆勢而起，在追逐利潤的同時，依舊對規模拓展念念不忘。

面對着疫情黑天鵝的影響，方隅繼續衝刺的底氣在哪裏？後疫情時代，方隅又有着怎樣的規劃和願景？藍鯨房產對話方隅公寓副總裁麥偉基，解析中駿方隅的發展之路。

借高端路線謀突圍

根據CRIC數據顯示，上半年，在泊寓、領寓等行業第一梯隊依然維持擴張勢頭的情況下，TOP20房企長租公寓管理規模環比增速僅爲 1%。出租率大幅下滑、現金流喫緊成爲行業面臨的共同困境。

然而，今年一季度，中駿方隅的平均出租率卻維持在80%以上，隨着疫情的好轉，更是回升至90%。據麥偉基介紹，“今年客戶續租率和老客戶轉介紹成交率，相比去年同期有明顯提升”。

這與其差異化的市場定位不無關係。麥偉基透露，“由於白領公寓市場競爭激烈，而高品質的精品公寓市場進入門檻較高，因此方隅堅持差異化市場定位，走高端產品路線，實現與白領公寓的市場區隔。”據瞭解，方隅推出的中高端公寓產品，吸引了不少高知客羣租戶。與白領階層相比，他們對品質的要求更高，租賃關係也更加穩固。

此外，在日常的運營工作中，方隅也積極利用各種節點和市場機遇，努力擴大客源，畢業季便是其中之一。麥偉基稱：“在畢業季到來之前，方隅做了充分的調研和準備。畢業生在找房過程中，承擔租金的家長，尤其注重安全和品質，這也是方隅的優勢所在。針對畢業生，方隅專門推出了專享的優惠價格。近階段，畢業生客羣入住方隅各城市的公寓數量在逐步提升。”

受疫情衝擊，長租公寓市場洗牌加劇，市場上物業包租的機會越來越多。麥偉基表示，方隅在保證利潤率的情況下，不排除進行對外合作。而隨着租賃土地陸續入市，憑藉在資本和運營層面的優勢，方隅也要在未來的市場中也將有所作爲。

事實上，不同於大多數房企對長租公寓業務的試水態度，方隅在中駿集團內部有着相當高的地位。2019年底，中駿集團明確了以地產開發爲主體，以商業購物中心及長租公寓爲兩翼的“一體兩翼”的核心業務發展模式。

隨着國家對住房租賃領域的大力支持，包括長租公寓在內的綜合體發展模式更易在拿地競爭中脫穎而出。業內人士分析指出，一個強大的長租公寓業務，對集團規模的助力絕不可小覷。

逆市擴張底氣何在？

值得一提的是，在行業整體保持收縮戰略的同時，今年上半年，方隅在上海、杭州等城市，新開了4個項目。

而據麥偉基透露，未來5年，方隅要在全國佈局20萬間長租公寓，管理租金規模100億元，資本資產管理規模600億元。此外，6月中旬，方隅也進行了品牌更新和升級，再次明確了自己中高端的定位，同時也表達了做大長租公寓板塊的強烈願景。

中駿對長租公寓的重視可見一斑。事實上，雖然租賃市場前景廣闊，但盈利模式始終難以破解。對此，麥偉基的觀點是，長租公寓運營的本質是資產管理，而金融化和信息化是運營商實現輕資產輸出和提高運營能力的必要保證。

因此，方隅很早就跳出了單純喫差價的二房東模式，也避開了租金貸、甲醛門等各種雷區。他表示，“把顧客只定位在C端租客，那就只能賺租金差。假如考慮to B了，那麼客戶就可以是機構投資人、業主，公寓的收入來源就會多很多。”

基於此，方隅一開始便確立了“基金管理+數字化連鎖經營”的模式，並先後與基匯資本、中東主權基金、Proprium Capital Partners 等機構簽署合作協議，成立長租公寓投資平臺，用於收購、開發和運營核心城市的長租公寓項目。

在充足的現金流支持下，方隅作爲投資平臺的管理人，負責平臺整體的投、融、管、退等綜合運營環節，以基金管理費、開發管理費、運營管理費、超額收益分成、運營管理費等作爲盈利構成。這種操作方式，不但避免了“重資產”模式下巨大的資金壓力，也讓盈利獲取渠道更加開放和多元。

此外，方隅也在加速與集團各個條線的業務整合，以實現與集團的協同發展。

據麥偉基介紹，“方隅發展兩年多來，以中駿自持物業以及存量物業爲主。在集團支持下，公寓能夠以更低的成本獲取更優質的硬軟裝品質，從而大大降低項目成本，提升利潤率。”而據其透露，方隅也正在籌備會員體系，計劃未來連接住宅、商業等業務板塊，充分利用線上平臺整合全業務線資源。

在行業成長期，每家企業都會有自己的思考，方隅的思考能支撐其走遠？藍鯨房產將持續關注。