原標題：補償款歸屬權存疑、私自改綠化爲停車位，鹽田港物業陷入維權風波

實習記者 張慧敏 李未來 深圳報道

“閘機停在那個位置，三個方向來車，我們每次繞出那個出口好艱難。”提起小區出入口閘機的事情，深圳市鹽田區東海麗景花園小區（下稱：東海麗景）的業主鄒女士這樣對《華夏時報》記者說。

5月份，東海麗景西門的42個停車位因深圳市地鐵8號線建設，被臨時改建成了一條馬路，緊挨着停車位的小區出入口閘機被孤立在馬路中央，出入口人車混流，給小區居民的出行安全造成了麻煩和威脅。7月2日，在業委會因爲閘機補償問題與地鐵方兩次協商未果、業委會全體成員已經“主動辭職”的情況下，業主代表主動參加了由深圳市鹽田區政府投資項目前期工作辦公室組織的東海麗景小區閘機遷移協調會，三天後，閘機遷移開始動工。

閘機遷移雖然已經得到解決，但是地鐵建設佔用小區停車位的補償款歸屬權卻仍然不明朗，同時業主對物業私自改綠化爲停車位也存在疑問，相關業主就這些問題向《華夏時報》記者進行了爆料。

補償款歸屬權存疑

“我們是最近才知道小區門口修的地鐵原來是有補償款的，補償款前後有60多萬，物業說按照物業合同規定，這筆錢都歸物業。”業主鄒女士對《華夏時報》記者說。她表示，之前聽與物業關係比較好的小區業主說補償款有200萬，後與地鐵方、街道辦覈實，按照停車位的數量和價值估算，補償款分三次，一共671580元，目前到賬335790元。

6月17日，針對小區出現的許多問題，小區業主約見物業進行溝通。據鄒女士的現場錄音，東海麗景物業管理處秦某某對鄒女士說：“這筆錢怎麼能返給業主呢？這個補償是按照停車位來計算的，因爲依據業委會與我們簽訂的物業服務合同，停車費是納入到管理費裏面去的。”

記者查閱了2019年1月22日東海麗景業委會與該社區的物業管理公司——鹽田港物業管理有限公司簽訂的《深圳市鹽田區“東海麗景花園”物業服務合同》，其中關於經營收益分配的部分這樣顯示：乙方經營歸業主所有的共同部位、共用設施所得收益納入物業服務費。

7月7日，對東海麗景業主反映“地鐵公司補償給鹽田港物業管理公司東海麗景管理處200萬元”的問題，深圳市鹽田區鹽田街道辦事處進行了回覆，發佈了《關於東海麗景花園因地鐵施工佔用小區紅線補償問題的回覆》，文件顯示，從2016年8月1日至今，鹽田區土地整備局因地鐵8號線施工臨時佔用東海麗景紅線內42個停車位，與深圳市鹽田港物業管理有限公司東海麗景管理處簽訂了三個協議補償，補償款一共671580元。

針對地鐵補償款的歸屬問題，文件內容顯示“小區公共部分所產生的收入依規應當歸全體業主共有；甲乙雙方（甲方：東海麗景花園業主委員會；乙方：深圳市鹽田港物業管理公司）在小區的物業服務合同中已作出了約定：乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施所得收益納入物業服務費。如業主對此條約定有異議可以向司法機關提請訴訟重新確認。”

“這筆錢應該是歸小區業主所有，因爲物業服務公司對於小區業主來講提供的是服務，它並沒有這個權利收取應當歸屬業主所有的權益。”北京市盈科（深圳）律師事務所律師鄭博恩律師對《華夏時報》記者說。

北京京潤律師事務所律師張志同也對記者表示，臨時佔用的面積是小區共有的，所以補償款應當歸全體業主。補償款可以直接分給業主，也可以充當小區物業管理費。如果將補償款納入物業管理費中，小區業主應當在此基礎上相應地少交物業管理費。

但是鄒女士向《華夏時報》記者表示她們沒有收到關於少交物業費的通知：“我們一毛錢都沒少交，這麼多年來，所有該交的物業費都是交的。”物業合同中顯示，物業服務費用由業主按其擁有物業的建築面積交納，費用標準爲：多層住宅1.30元/平方米/月，商用4.5和4.00/平方米/月；帶電梯高層住宅2.70元/平方米/月。

改變土地使用功能

除了地鐵補償費的問題，鄒女士還表示物業在沒有徵得業主同意的情況下私自將小區綠化帶改爲了收費停車位。

記者瞭解到，東海麗景一二期分別是在2003年和2009年交房，屬於比較老的小區，沒有地下停車場，共計房屋616戶，配套車位283個車位，小區車位嚴重不足，近年來，物業將部分綠化帶改成了綠化磚和水泥地給業主停車。

原業委會成員張先生對《華夏時報》記者說：“綠化磚建好後，我們也沒有畫停車位，但是我們有車沒有地方停，業主只能往上壓了。”

記者在現場看到，綠化磚之間有明顯的黃線隔開，每個車位後面有一個供汽車充電的設備。

張慧敏 攝

張慧敏 攝

“綠化改爲停車位沒問題，但是物業既不經過業主的同意，也不將收入分給業主，這不合理。”鄒女士說。

“鋪磚通常是要對地面進行硬化，那樣破壞了植被，也改變了規劃要求的綠化率。”張志同律師說。“《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條規定，擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動的，有權請求行爲人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修基金或者業主共同決定的其他用途。”

爲了瞭解物業管理費的詳細內容，覈實物業將綠化改爲停車位之前是否按照規定徵求小區業主的意見，是否報規劃局審批，《華夏時報》記者三次致電東海麗景花園管理處，兩次是主任在忙，一次是主任臨時有會。

“小區的收支情況不公示，工作人員私自收費是當下物業存在的主要問題。”鄭博恩律師對《華夏時報》記者說。“物業管理公司應當每月將物業收支明細進行公示。對要收取的費用提前進行公示，告知每一位業主。業主自治組織應當發揮其應有的作用，對物業的服務和管理進行監督，加強與業主之間的溝通。”

張志同律師認爲小區外牆、樓頂或電梯等區域廣告收益該歸誰也是一個經常產生糾紛的點。將於2021年1月1日施行的《民法典》第282條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。因此，小區外牆、樓頂或電梯等區域作爲物業的共同部位，若利用物業共同部位經營獲利的，相關收益可按照業主大會的決定使用。