原標題：長效機制下房價將長期保持穩定

來源：21世紀經濟報道

李一戈

多年以前，有位專家說，當收入的增長速度大於房價增長的速度，房價就可以算是合理的。另一位專家說，只要收入增幅超過房價漲幅，買房就是可能的。遭到聽衆和網友的質疑。

這種“房價收入比”的觀點，貌似很有道理。但仔細一想，卻是套路。那就是，還要看房價的基數與工資的基數。如果單套房是1000萬，每年漲10%就是100萬；如果你年收入是10萬，每年漲15%，恐怕也需要好幾十年才能買得起。何況，房價收入的增長，並不完全成正比或反比，那就更復雜了。

因此，當收入的增長速度大於房價增長的速度，房價就可以算是合理的——這是一個僞命題。只要收入增幅超過房價漲幅，買房就是可能的——這是一句正確的廢話，用10年時間買房與用50年買房都是可能的。

只有房價保持穩定，而收入保持增長，買房纔是可能的，這個“可能”的時間取決於你的收入基數及其增幅。

如你所知，住房商品化以來，差不多有15年以上的時間，房價是呈快速上漲的態勢。在此期間，國家也一直在調控。我也不同意那種觀點，認爲房價一直在上漲就稱調控無效；如果不調控，也許漲得更猛——但無法證實或證僞，因爲歷史是單行道。

2016年10月開啓的這輪調控，差不多兩年後，2018年下半年才令房地產市場步入調整。這是20年來房地產市場歷時最長的調整，可以稱得上是一次真正的調整。

這兩年，除深圳等極個別城市外，主流城市的新房價格因爲限價而保持了穩定，二手房價格則平緩地下跌。而成交，仍呈現較爲活躍的狀態。即便是地產界公認是處入調整之中的2019年，全國商品房銷售額仍創下近16萬億元的新高。

借用一位地產從業人士的話說，像2019年這樣的年份，當然不能與“買房靠搶”的年份相比，房子沒那麼好賣，但也差強人意。但我知道，很多人的內心是期望能回到過去的。所以，當今年3月下旬，房子成交突然加快，到5月更是出現極少數城市、少數樓盤日光的現象時，有些朋友又不免躁動甚至興奮起來。

但這些城市進一步的調控旋即到來。原因很簡單，這些城市的房價波動曲線、引發的影響，超出了監管部門容忍的範疇，必須立即遏制。我私下問過地產界的幾個朋友，他們對收緊調控幾乎都毫不感到意外，“只是時間的問題”。

這至少說明，此輪經過兩年多的調控，業界已經達成共識：房價不能漲或者說必須保持穩定。

其實房價是怎麼樣的表現，更像是一種結果。是遵循一種原則，執行一種機制的結果。

這種原則，就是房住不炒。7月30日召開的中央政治局會議再次重申了這一原則。貫徹這個原則，還須有一些程序性的規定，比如，因城施策，城市政府承擔主體責任等。

這種機制，就是房地產長效機制。這個說法提出來有三四年了，但從來沒有哪個部門公開宣佈，房地產長效機制包含哪些內容，又如何執行。目前來看，從試點到落地，已基本成型。

7月24日的房地產工作座談會提出，“房地產長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。”這句話表明，房地產長效機制已在各地實施。

那麼，房地產長效機制包括哪些內容？據我們記者瞭解，應該包含城市政府主體責任、房地產金融審慎管理制度、住房供應計劃、土地供應計劃、房價和地價監測體系、財稅政策、違法違規行爲整治、住房保障等多個層面。

舉個例子。城市政府主體責任，如果所在城市房地產市場出現異動，但未採取相應措施，主管部門就會約談城市政府負責人，或者提出預警。比如，2018年五一前後，住建部就約談了12個城市政府負責人；2019年5月左右，住建部對10個城市“點名”。可以想見，被約談或點名的城市，就得行動起來，對當地樓市加強管理或調控。

房地產長效機制落地實施，意味着房地產調控的常態化。房住不炒的原則當然是不會輕易改變的；從政策面說，去年的調控政策是什麼樣，今年就還會是什麼樣；從市場面說，去年地價基本穩定，新房限價，二手房價格略有調整，今年也還會是這樣；從房企來說，去年的房子賣得不容易但日子也還過得去，今年也會是這個樣子。反之，如果哪個城市出現了較大的波動，就會有針對性地再收緊一些；也不排除像菏澤那樣微調。

不僅今年如此，明年也會是如此，可見的將來，還將是如此。房地產各市場主體，都要適應房地產長效機制實施下的這種常態。不要抱持不切實際的幻想。對個人來說，買房，尤其是買多套房，尋求超額收益的時期已經過去了。

從中長期的長度看，如果房價能保持穩定，這對剛性需求和改善性需求來說，是莫大的福祉。在這種前提下，只要有工作，且能讓收入保持一定的增長，買房就是可望且可即的事情。居者有其屋不再遙遠。

（作者：李一戈 編輯：歐陽覓劍）