原標題：深圳等樓市調控“長沙化”？長沙房價降了還是漲了

來源：中國經濟週刊

記者 李永華

7月25日，長沙市網信辦官方微信“長沙發布”援引網友的話稱，大城市的樓市調控正在全面“長沙化”。

“長沙化”的說法，緣起深圳。

7月10日，長沙市住房和城鄉建設局網站發佈消息稱，7月8日，深圳市住房和建設局考察組來長沙，對長沙房地產調控和房地產市場監管工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。

7月15日，深圳市升級地產調控措施，被外界稱爲“全面對標”長沙。此後，東莞、杭州、鄭州、南京等城市推出地產新政，與長沙兩年前推出的“反炒房”新政措施大同小異，又有所升級。

近期，中央也在繼續重申“房住不炒”。

7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，長沙是參會的10個城市之一。

7月30日，中共中央政治局召開會議，在部署下半年經濟工作時，涉及房地產相關工作，會議要求，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。

“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”

長沙當地將低房價作爲地方發展與吸引人才的重要優勢，各種官方報道中隨處可見，並將低房價歸因於“長沙近年來‘反炒房’鬥爭的勝利成果”。

在全國，直接將“反炒房”稱爲“鬥爭”的城市，長沙是第一家。

2018年6月，《湖南日報》連發4篇評論文章，被稱爲“晨風四論”，狠批長沙地產：“如今，房價高居不下、市場投機盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應。這就說明，我們在這一領域的工作有不到位的地方，離羣衆的要求還相距較遠。”

在“反炒房鬥爭”之前，長沙樓市一度遭到瘋炒。2017年9月，《中國經濟週刊》曾報道長沙樓市“秒光現象”，個別樓盤一開盤只要數秒鐘就被搶光，當地一些熱門樓盤的茶水費被炒至10萬元以上。

2018年6月25日開始，長沙市政府在加強房地產市場調控的通氣會上對市場矛盾的定性——“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”，打出調控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出臺，被稱爲“最嚴調控”。

一系列措施形成如今地產調控“長沙化”的模板。比如，深圳7月15日的新政，本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房，完善差別化住房信貸措施，同時將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年等政策，就與長沙此前的政策相似，並進一步升級。

各種措施均嚴厲打擊炒房。

限價地新房價格屢創新高，有的二手房價格卻兩年下跌超30%

購房者最關心的問題是房價。作爲樣板，長沙房價是什麼表現？

7月29日，綠地集團拿下位於長沙市嶽麓區梅溪湖國際新城的一地塊，成交價38.01億元，溢價率17%，起始樓面價5300元/㎡，最終成交樓面價6201元/㎡，住宅（毛坯）最高銷售均價13500元/㎡。

梅溪湖板塊是長沙樓市的熱門板塊，在不少外地購房者看來，長沙新房一萬多元/㎡均價並不高，不過，13500元/㎡創造了該板塊的限價新高。

不僅是梅溪湖板塊，長沙新房限價的價格呈現逐步走高的態勢，今年上半年屢破紀錄。

6月28日，長沙市嶽麓區洋湖片區一宗住宅用地的住宅（毛坯）銷售均價爲不超過13800元/㎡，刷新了長沙樓市的住宅（毛坯）最高限價。此前，嶽麓區洋湖片區住宅最高限價爲12600元/㎡。

13800/㎡的紀錄僅保持兩天。6月30日，長沙開福區掛牌一宗雙限地，住宅（毛坯）限價達到14800元/㎡。7月30日，該地塊底價拍出，刷新當前長沙樓市毛坯住宅最高限價。

在個別開發商看來，這是炒作題材。

雖然毛坯房限價，不過，長沙大部分樓盤實際銷售價格爲精裝修價格。

7月2日，長沙市長信箱中，有購房者反映，2020年6月10日 ，金茂·建發觀悅樓盤所處地塊爲政府限價地，樓面價爲6202元/㎡，住宅（毛坯）最高銷售限價11800元/㎡，但是觀悅實際開盤價格遠遠超過限售價格，其中一棟均價16698元/㎡，扣除裝修價格2487元/㎡，後摺合毛坯均價爲14211元/㎡。

圖片來源：長沙市長信箱截圖

該購房者諮詢，長沙市限價是怎麼計算的。長沙市自然資源和規劃局回覆：我市“限房價”掛牌出讓地最高限價是根據我市房地產市場調控預期，最終經長沙市土地管理委員會決定。

儘管長沙限價房的新房價格持續上調，但其房價仍遠低於同類城市。杭州的陳先生說，“杭州就算是靠近嘉興、紹興的遠郊地區房價也要兩萬多，長沙房價太便宜了。”

中國指數研究院發佈的4月“百城價格指數”顯示，長沙新建住宅均價爲8674元/㎡。

此外，2020年上半年，長沙樓盤套總價成交價格均值爲124萬元，中位數爲107萬元，遠低於武漢、重慶、南昌等城市。

圖片來源：中指研究院

新房價格如此，長沙二手房價格更低。

2019年10月，有房產中介告訴《中國經濟週刊》記者，“長沙二手房很不好賣，有的房子去年底掛出來，價格一直往下降，降了20%，到現在還沒有賣掉。”

2020年，二手房市場更加蕭條。

7月29日，李女士剛把長沙市芙蓉區的一套房子租了出去。

“去年能租2300塊錢一個月，現在能租1800（元/月）就很不錯了”，她說，原來還想着把這老房子賣了，有購房資格再換套新房，沒想到這一兩年二手房價格越來越低，2018年上半年還能賣到9000多元/㎡，附近的房子還衝過1萬元/㎡的，無奈之下，只能改爲出租。

有房產中介稱，如果與2018年比，很多二手房特別是房齡比較長的二手房價格跌得很厲害，老城區六七千元/㎡的房子不少。

也有例外。

5月11日，長沙一套二手房在阿里法拍平臺上刷新長沙普通住宅二手房價格新高，達到3.1萬元/㎡。

公開資料顯示，所拍賣的房源位於長沙市嶽麓區觀沙路269號八方小區。在長沙，這是衆所周知的公務員小區，周邊教育資源配置堪稱最佳——擁有號稱長沙最牛的小學+最牛的公辦初中。

目前，長沙已經取消學位房，但八方小區依然保留學位資格，而且是這兩所學校的雙學位，還可以無限循環使用。八方小區周邊二手房中介稱，買了八方小區的房子，如果前房東用過學位指標，只要滿6年，現房東可以接着用。

3.1萬元/平米的房價遠超該房屋所在地周圍其他樓盤的售價，該區域不帶上述雙學位的二手房價格普遍在1.5萬元/平米左右。