原標題:“深八條”之後,失去購房資格的深圳客“溢”向何處?

“想買房把家人接來深圳,沒想到新政後我得三年後纔有購房資格;想去東莞買,沒想到東莞的調控也升級了,只好再考慮廣州南沙等周邊區域了。”深圳的張凱(化名)如是說。

作爲全國房地產市場走勢的風向標,深圳一向“虹吸”全國的投資資金。樓市熱度高漲,加上之前由於限購政策較爲寬鬆,吸引了大量投資資金從全國各地湧進深圳樓市。爲落實“房住不炒”的導向,升級調控的“深八條”出臺,隨之,有不少人失去了在深圳的買房資格。那麼,這部分購房需求將何去何從?

購房資格失之交臂,“得再等三年才能買”

作爲一位即將落戶的新深圳人,張凱(化名)的買房計劃被“深八條”打亂了。

今年6月,張凱從天津一家公司離職,一個人來到深圳的另一家公司任職。同時,他也計劃在深圳置業買房,將媳婦、孩子接過來。“只要再等幾個月,我的深圳落戶就可以辦好了,所以那時候我想購房資格肯定沒問題,就馬上開啓了看房模式。”張凱說,但他發現,預算1000萬在深圳買房,地段、學位、配套、舒適度無法完全兼顧,必須要有所取捨。

沒想到的是,正在張凱猶豫糾結期間,7月15日,“深八條”出臺,引起各界轟動。其中,最爲嚴厲的一條政策是調整商品住房限購年限:在深圳落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房;對於夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

對於還有幾個月就能落戶深圳的張凱來說,唾手可得的購房資格就這樣失之交臂了,必須得落戶3年後才能買房,“深圳暫時買不了了,我只能重新考慮置業計劃”。

事實上,在業內人士看來,“深八條”的出臺並不意外。今年上半年,深圳樓市頻頻出現“日光”“秒光”現象,二手住宅過戶套數在6月突破萬套,爲2016年4月以來的首次。彼時,像張凱一樣焦慮看房、着急“上車”的年輕人,成爲了深圳樓市狂飆的一大註腳,“5月、6月期間,身邊一些朋友都在換房,就怕房價上漲太快,再不出手就換不起房了。”深圳一業內人士向新京報記者這樣感嘆。

與此同時,隨着樓市熱度高漲,加上之前限購政策較爲寬鬆,也吸引了大量投資資金從全國各地湧進深圳。爲落實“房住不炒”的導向,深圳調控“靴子”終於落地,爲過熱的樓市踩下剎車。

對於“深八條”及其細則,易居研究院副院長楊紅旭這樣評價稱,“深圳出臺了限購、限貸、稅收、普通住宅標準、新盤開盤監管等一攬子措施,可以看出,調控力度較大。”

調控升級之下,深圳購房需求溢出效應顯現

對於張凱而言,在明確自己暫時無法獲得深圳購房資格後,他將目標轉向廣州、東莞和珠海,“還是準備重新進行資產配置”。

有這一想法的,並非張凱一人。據業內觀察,深圳限購令下,有三類人羣(資金)向深圳周邊外溢:失去購房資格的深圳客;因深圳房價高企,不得不轉移至周邊城市置業的深圳客;虹吸至深圳的全國投資資金,被限購卡住後向外溢出。基於此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,今年下半年,深圳周邊區域樓市會好於深圳。

“惠州和東莞是深圳外溢需求受惠城市的首選。”李宇嘉如此判斷。

持相關看法的,還有中國城市房地產研究院院長謝逸楓,“第一是東莞,第二是惠州。”之所以如此判斷,其理由在於:東莞、惠州是深莞惠大都市圈的核心城市,且距離深圳非常近,屬交通、產業、人流、物流最先能輻射到的兩大城市。

站在房企的角度,奧園集團相關人士表示,“從目前中介推售信息看,東莞是最大受益城市,其次是臨深的莞惠區域。不過,東莞價格已推高太多,尤其是東莞城區和松山湖、臨深區域。而對於惠州,目前價格還比較低,利好惠州,尤其是高鐵、城軌到達區域,價格升溫明顯。”

卓越集團方面亦表示,近鄰深圳的幾座城市,特別是惠州臨深惠陽、大亞灣,東莞鳳崗、虎門、松湖、塘廈,深中通道附近翠亨、唐家,以及廣州南沙等區域迎來一波發展機會。

“受需求外溢利好,有利於促進東莞、惠州、廣州、中山這四座城市樓市回暖,提升房價上漲預期,刺激土地市場火熱。”謝逸楓稱。

不過,在業內看來,即便深圳限購,不管是開發商還是購房者,依然堅定看好深圳樓市的發展,“包括深圳外溢至周邊城市買房的,實際上更看好的也還是深圳。”業內人士稱。

在房企層面,新京報記者瞭解到,多家深耕粵港澳區域的房企表示,還會堅定地在深圳拿地,“該拿的地,還是會拿的。”比如卓越集團就表示,目前企業營銷節奏的大戰略不會變化,因爲目前粵港澳大灣區的市場基本上還保持穩定狀態,但會根據市場情況進行小幅調整。

受影響最大的東莞,緊跟深圳腳步升級限購

說起深圳的“鄰居”,東莞是繞不開的城市。與惠州相比,東莞臨深要比惠州臨深區位好很多,以鳳崗爲例,其版圖直入深圳腹地,比深圳某些地方離深圳主城區還要近。因此,東莞樓市受深圳樓市影響十分明顯。

李宇嘉分析指出,東莞可分爲三個市場,靠近深圳的幾個鎮,包括長安、鳳崗、塘廈、黃江及松山湖區域成交量較大,佔東莞樓市整體成交量的1/3以上,此外就是中心城區和臨廣地區。其中,由於廣州本身市場供應量較大,市場也很平穩,並不存在廣州需求外溢到東莞的問題。

在李宇嘉看來,在外溢需求中,東莞臨深片區的塘廈、鳳崗以及松湖片區,很多人購買後會選擇自住,而其他絕大部分區域,外溢需求購買後可能不會去居住,“有可能是覺得新一輪樓市發展機會來了,表面上看是第一套,但事實上還是投資需求。”

縱觀東莞近年來樓市的發展,深圳客是支撐其發展的一支重要力量。實際上,深圳樓市今年成交量持續上行,也帶動了東莞樓市快速回暖。

新京報記者瞭解到,自去年10月,成交單價破4萬元後,今年5月底,東莞松山湖片區部分新盤,單價突破5萬元。鄰近松山湖的東莞寮步鎮、大朗鎮、大嶺山鎮的部分新盤,價格也從去年底的2.8萬元/平方米上漲至3.5萬元/平方米左右;二手房也不例外,臨深片區二手房近三個月,有些成交均價漲至近3萬元/平方米。

據樂有家研究中心統計顯示,6月份是東莞樓市當之無愧的“成交月”,6月東莞一手住宅網籤7050套,達到近半年頂峯,成交均價也比1月上漲了5%。其中,東南臨深片區在多年沉寂後,今年出現大爆發,尤其是塘廈鎮,連續多周網籤量領先。此外,二手房方面,東南臨深片區也成爲“扛把子”,成交均價爲22518元/平方米,環比上漲7.9%,爲東莞六大片區成交價最高的片區。

在此背景下,7月25日凌晨,東莞發佈“史上最嚴”購房新政。通知明確,新政後購買的房子,需要取得產權證滿3年方可交易;非東莞戶籍全面限購,無論是買新房還是二手房,至少需要1年社保才能在東莞買房;家庭名下有兩套房的,將不能再買房。

這意味着,一覺醒來,包括張凱在內,一大撥人又失去了東莞買房資格,“深圳買不了,東莞也買不了!”

“外來力量”助推南沙樓市

在得知東莞限購升級後,張凱在準備先租房居住的同時,又開始考慮到廣州南沙買房。

這個夏天,廣州南沙出乎意料地火了。7月18日,廣州恆大陽光半島開放銷售中心,吸引了大批深圳人到場。據當地媒體援引資深置業顧問說法稱,“最近南沙看房團中,深圳客明顯增多,而且客戶的猶豫期普遍非常短,基本上看好了就買。”

南沙位於廣州最南端,與深圳、中山、東莞隔灣相望。“不少人看重南沙,是因爲南沙和前海、橫琴一樣屬國家級自貿區。也有傳聞稱,廣州南沙將打造成深圳的南山。”據業內人士介紹,“未來,隨着深中通道等各類軌道交通、公路的建設,南沙至廣州中心區、中山、深圳的距離都將進一步拉近,而目前南沙房價相比前海、橫琴,其性價比還是比較高的。”

機構數據也顯示,自深圳“7·15”及東莞“7·25”樓市新政出臺,部分深莞客戶外溢至廣州南沙。據樂有家研究中心監控數據顯示,近四周廣州南沙一手住宅網籤量連漲3周,上週更是突破400套,排名僅次於全市第一名的增城區。據業內觀察,南沙部分新房項目如黃閣板塊的金瑞美秀花園等,備受深莞客戶關注,近兩週成交客戶中50%來自深圳,有30%來自東莞,購房人羣以剛需和投資爲主。

在外來力量的支撐下,廣州南沙樓市成交表現不俗。據樂有家研究中心統計顯示,今年上半年,廣州一手住宅網籤33095套,創近5年新低,但其中南沙依然發揮穩定,共計網籤4603套。在二手房方面,上半年廣州二手住宅掛牌價格爲2.96萬元/平方米,同比下跌5.2%,而南沙區均價爲2.27萬元/平方米,同比上漲2.27%。

不過,上海易居房地產研究院總監嚴躍進提醒,相對於廣州城區,南沙目前價格雖處於低位,但熱度甚高,且南沙也是自貿區,若大量深圳客外溢至廣州南沙,造成房價上揚,引起市場紊亂和預期不穩定,那麼,限購升級的概率也將隨之增大。

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