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上周，北京又入市了两宗位于石景山和平谷的不限价纯商品住宅地块。

今年到目前为止，北京一共成交了34宗商品住宅地块，其中28宗都是不限价的纯商品住宅地块。而且，目前在挂牌尚未交易的7宗地块，也全部都是不限价的纯商品住宅地块。

一时间，一些媒体喊出了北京楼市已经进入了不限价的时代。与此同时，一些纯商品住宅项目的开发商，也出现了蠢蠢欲动要涨价的苗头。甚至于同一片区，不限价的纯商品住宅想要卖出比限竞房贵两三成甚至更高的价格。

经过近3年的调控，北京的房地产形势总体平稳，调控效果显著。根据国家统计局近日公布的数据，上半年北京新房价格累计涨幅仅0.7%；二手房虽然累计涨幅是4.1%，但这主要是由于西城入学政策调整等原因的影响。

【京房字】专家认为，越是调控成效显著，对于这些苗头问题越应该警觉，及时遏制，才能保持房地产市场的稳定，巩固好调控的成果。

1、

北京是在2016年下半年推出了“限房价、竞地价”这种土地出让方式，是在土地出让文件中，不但设置了土地价格的上限，也将其未来商品住房的销售价格设置了上限。

这一做法的目的就是在稳定地价的同时，将未来两年新建商品房的售价也限定住。一方面稳定房价，更重要的是稳定各方面的预期，促进房地产平稳健康。

随后在2017年到2019年间，北京新供应的商品住宅用地，绝大部分都是采用这种方式出让的。这种方式入市的项目被大家简称为“限竞房”。

所以说，限竞房其实不能完全算是一个住房产品，是一种供地的方式，更是一个调控的手段。

从“限房价、竞地价”土地出让方式实施的效果看，它对于稳定地价、稳定房价、稳定预期起到了良好的效果。

今年的土地确实出现了一些新变化，“限房价、竞地价”地块迅速减少，出让的住宅地块大都是不限价的纯商品住宅地块。这其实是包括“限竞房”在内的综合调控，奠定了比较好的稳定房价、稳定预期的效果，才能有底气供应更多的市场化纯商品房地块。

简单来说，就是一个片区，之前入市的“限竞房”已经将大家的预期引导在一个合理的价格了，即便纯商品房入市了，也会对其定价产生影响。因为有了预期和比较，纯商品房要是买的价格太高，购房者也不会买账。

2、

不过，随着今年纯商品住房地块供应的快速增加，一些纯商品房的开发商也在蠢蠢欲动，想要让纯商品房卖上更高的价格，有些价格显然增长过快。

比如石景山区的古城片区，是近两年供地比较集中的区域。

该片区限竞房长安云锦项目的销售限价定在了58802元/平方米，该限竞房项目一期是去年销售的，二期是今年才开盘销售的。

而同在该区域，今年前一段时间开盘的纯商品住宅项目，售价就已经达到每平米7万元左右。

更有甚者，该区域计划近期将开盘的另一个纯商品房住宅项目，预期的销售价格更高。

要知道，整个上半年北京新房价格的累计涨幅才只有0.7%。

而且这几个项目相邻的很近，从区位上没有太大的区别，容积率等指标都大体类似，都属于刚需和改善需求的楼盘和户型，纯商品住宅也并非是所谓的“豪宅”项目。

更重要的是，这会对市场预期带来很不良的影响。

古城地区的二手房价格目前基本在4.5万元/平米到5.5万元/平米之间，之前限竞房的价格预期引导效果很好。如今不限价的新房项目价格的蹿升，将严重影响之前限竞房好不容易建立起的片区房价预期，给未来区域房价稳定带来不利影响。

再比如海淀西北旺地区，去年开盘销售的限竞房西山锦绣府，限定的销售均价为58622元/平米。而西北旺地区计划近期入市销售的一个不限价纯商品住房项目，业内预计其售价将比限竞房高出数万元。

再放大一些看，如果一些开发商涨价冲动不遏制的话，蔓延到全市，则将对北京整体的房地产市场产生不良效应。

3、

专家建议，下一步适当增加“限竞房”地块的供应很有必要。

之前我们也说过，“限竞房”的核心其实是“限房价、竞地价”的土地出让方式，它更是一个调控的政策，之前“限竞房”土地供应的减少不意味着它推出了历史舞台。

而且，政府也从未表态过“限竞房”会退出。它始终是政府手中的“牌”，有需要的时候，就可以把这张牌或其他的牌打出。

而且，这也符合中央“多主体供应 多渠道保障”的要求。本身北京产权类的住房的供应体系中，共有产权房、限竞房、纯商品房有着各自的定位和面向人群，形成了一个完整的阶梯式的供应结构。

而如今在共有产权房减少了供应的现状下，限竞房又大幅减少供应，会对中等收入家庭以及夹心层购房需求缺乏支持，这类家庭无力去购买昂贵的纯商品住宅。

而且，不限价商品住房供应迅速增加，也会让开发商产生强烈的涨价预期。

因此，如果“限竞房”地块和纯商品住宅地块各顶“半边天”，一方面发挥“限竞房”稳定房价，引导合理预期的作用，另一方面通过纯商品住宅发挥市场引导资源配置的作用。

7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈表示，房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。同时，要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。

专家表示，最近，一些前期房地产市场出现波动的一线城市陆续推出了新的调控政策。虽然北京目前房地产市场总体平稳，调控政策也会继续保持稳定。但不排除下一步加大“限竞房”地块的供应，稳定市场预期的可能性。

当然，“限竞房”本身也并非十全十美，比如一些购房者投诉的品质和质量问题，由于限定了价格，一些开发商逐利的本性导致降低项目品质。

专家建议，针对这些问题，可以对“限房价、竞地价”的土地出让方式进行完善，例如土拍时要求所有开发商必须带着建设方案才能竞拍土地，而且必须实打实的按照建设方案来建设，确保将来项目的品质和质量。

另一方面，对于一些开发商的涨价冲动，特别是不合理、对区域预期会产生不利影响的涨价冲动，应进行引导和约谈。

7月30日的政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。所以也奉劝这些开发商们，当前的房地产市场，稳定是大趋势，保持稳定才是正道，收起涨价的冲动吧。