大家好，转眼已经进入8月，不知道大家今年的买房计划完成的怎么样了。

我有很多朋友，从年初就开始嚷嚷着要买房，因为他们一直担心今年楼市会迎来暴涨。

其实他们的预判不无道理，从过去20年国内楼市发展的经验来看，5年一轮回是最基本的规律，如果从2016年中央提出"房住不炒"的总基调开始算起，今年已经是全国楼市调控的第5个年头了，所以照理说今年无论如何都应该是个楼市大年。

但事实是，很多城市并没有迎来期望中的涨幅，反而调控越来越严格。当下楼市的现状是投资客越来越恐慌，刚需人群观望情绪越来越大，楼市空军又开始摇旗呐喊。

我打心底有一丝丝的隐忧，难道主导了楼市20年的发展逻辑真的彻底被颠覆了吗？

1

我为啥会有这种隐忧呢，我先来说说我对房价理解的底层逻辑，我一直觉得一座城市的房价主要是由政府、购房者以及这个城市本身的发展阶段这三方共同作用的结果。

怎么来理解这个逻辑，大家都知道房价的涨跌只不过是楼市交易的结果罢了，成交量的突然放大和萎缩其实是导致短期内房价暴涨暴跌的最主要原因，而主导楼市交易量最重要的因素就是政府的政策和购房者的构成。

一方面如果政府放松了调控或者是出台了比较宽松的信贷政策，一定会在短期内带动交易量的暴增，但是一旦调控收紧，比如出台了限购、限售或者限贷的政策，那么市场的交易就会瞬间冰封。所以政府对楼市调控的松紧程度几乎就决定了一个城市楼市交易量的大小。

另一方面，如果市场中有投资客，他们和普通购房者是不一样的，比如你自己买了一套房子，由于是自住，所以短期内不管房子是涨是跌你都不太会卖掉，你对价格的波动是不敏感的。

但是投资客恰恰相反，房价涨了，他们获得了收益要抛售，房价跌了，跌倒了成本线以下更要抛，及时止损。所以投资客越多的市场，这种抛售行为就越明显，无形中放大了交易量对价格的敏感性。

这两个因素作用的结果就是，越是成熟的政府，出台的调控政策就越精准，连续性也越高，如果再能配合市场中较少的投资比例，那这个城市的房价就越稳定，反之则可能对楼市带来巨大的打击。

最典型的案例应该就是杭州2010-2015这5年，大家都知道这段时间其实是全国楼市普涨的阶段，但是对于杭州楼市来说却是完完整整失去的五年。

为什么会有这样的结果？因为在2009年前杭州一直无节制的卖地，加之购房政策宽松，直接导致了当年房产交易的暴增。但是面对市场的狂热，管理者并没有保持足够的冷静，而是直接出台了"史上最严厉的调控"，一连串的限购、限贷、加息、加税，顿时让杭州楼市遁入冰点。

再加上"温州炒房团"的助攻，仅仅2年，杭州新房的成交量就在2009年的基础上打了对折都不止。

当然那个时候的杭州楼市会采取这样的策略我觉得和当时杭州的发展阶段密不可分，毕竟那个时候的城市化率还没有现在这么高，城市的建设依然如火如荼，像阿里巴巴这样的知名企业还没有上市，可以说政府的收入还高度依赖房地产市场。

从这个角度来看，城市的发展阶段其实是影响调控政策选择的最根本的因素。

2

而当下我觉得这三个因素已经发生了彻底的改变。

大家都知道就在刚刚过去的7月，深圳出台了号称史上最严厉的房产调控政策，短短十天，南京、宁波、长春、东莞也相继跟进了调控政策。

大家不要觉得这次的调控和以往出台的那些政策一样，你只要仔细研究这些政策就会发现，现在政府调控真的非常成熟，精准打击投资需求，从根本上确保房价平稳发展。

就拿深圳的调控来说，一方面，深圳现在落户的门槛非常低，大专生就能落户，所以吸引了大量投资客的涌入，据中原地产统计，今年上半年深圳二手房投资客的占比达到了33.8%。

所以现在设置成3年和5年的限制，那么投资客就要考虑考虑了，有没有必要花这么长时间来准备，相比之下全国还有没有更值得投资的城市，这样自然就会逐渐挤压掉短期的投机需求。

另一方面，房价上涨的基本逻辑是什么，其实是城市发展红利的兑现，你买这个城市的房子，就相当于入股了这个城市，那么既然你觉得未来深圳还有很大的发展潜力，要分享城市发展的红利，就要为这座城市做贡献，而3年和5年差不多就是政府认为你应该为这个城市服务的最短年限。

再比如南京，最新的调控政策明确提出优先保障人才和本市无房家庭购房，并且配套设计出了"史上最烧脑摇号规则"。

上图来自阳光城市频道

大家可以看看上面的摇号规则图，简直复杂到就连我们这种专业购房者都研究了半天才弄明白。为什么要搞得这么复杂，其实就是要在购房流程的最前端精准的剔除投资客，确保那些引领城市发展的高端人才和最底层的刚需人群"居者有其屋"。

3

在如此严苛的调控重拳出击之下，我发现现在市场中购房者的画像在慢慢的发生变化。

我不知道大家有没有听过这样一个笑话，说如果让你穿越到20年前，让你对当时的自己说一条人生经验，你会说什么？回答"买房！"如果再说一条呢？回答"早点买房！"

虽然这只是一个yy出来的故事，但是背后却反映了国内过去20年的财富变迁史。你可以想想你周围的长辈或者朋友，现在混的比较好的，一般都是在大城市买房比较早的，或者手里已经买了好几套房子的。

在过去的十几年中，虽然国内的楼市发展也有阶段性的起伏，但是总的来看，房产仍然是涨幅最大的投资品，特别是以京沪这样的一线城市持续的单边性上涨为代表，这也造就了"财上海"和"欧神"等一批楼市大v的迅速崛起。

但是如果你身边有人是最近5年才开始投资京沪的，你可以问问他们这几年的收益，大多数人可能保本已是万幸。正是这种市场风向的巨大转变造成了现在的人们越来越不相信买房可以一夜暴富，也不再相信单单靠买房就可以改变自己的命运了。

那么为什么像京沪这样的头部城市，房价都已经涨了十几年了，这几年却突然放慢了脚步？

我觉得有很多方面的原因，比如在过去这十几年中两个城市的房价几乎是单边上涨，涨到现在均价也要到5、6万了，购买力有限，确实已经涨不动了。

再比如两个城市现在都面临着产业改造和功能提升的关键时期。

北京是第二大经济城市，同时也是首都，承担着行政管理和国际交往功能，多重功能高度集中在三环内，造成严重的交通拥堵。所以必须进行功能拆分，把行政功能留在主城，而经济功能搬迁到通州副中心。实现这个目标，必须进行大量的空间腾挪。

而上海是中国最大城市，可工业发达，传统制造业多，这些产业很显然与上海的定位不太相配。上海未来要发展的是金融等高端第三产业，科技创新、高端制造等空间巨大的新兴产业，普通的制造业必须搬离上海，进行功能再造。

所以这两个城市都面临着大量的拆迁，区域功能进行转换升级，是高标准的腾笼换鸟，如果你是管理者你希望现在笼子的价格上涨还是不上涨？

当然我觉得最重要的原因还是这两个城市的人口已经足够多了，而且各个领域的优秀人才还在源源不断的涌入这两个城市，有高端人才托底，这些人在未来都是房地产主要的购买力，所以京沪是不怕房价在短时间内房价有一定回撤的。

4

我再次奉劝大家不要再想着去炒房子了，真的要彻底摒弃买房可以一夜暴富的思想了！

其实正像我前面说的，在过去的20年中，由于政府调控的不成熟，投资性购房者比较多，大多数城市仍在高速的城市化发展阶段，造成了在某些调控比较严厉的年份中房价往往回撤的比较明显。

有些时候房价甚至下行到了它的内在价值之下，但是时间长了，这样的价格就会被市场发现，又出现了价格的反弹，而且越是回撤的明显，在下一轮的周期中房价就反弹的更加显著。

如此循环往复，构成了过去这些年国内楼市价格运行的基本规律。

但是现在由于影响楼市最关键的三个因素已经发生了根本性的转变，大家可以发现，大多数城市的房价在这一轮的楼市调控周期内并没有下探很多，土地收入对财政的贡献也基本能维持稳定，所以现在政府的压力也不是很大，可想而知在这样的前提下，政府是不可能放松调控的力度的。

对于炒房客来说，有一个有点让人悲观但又不得不都承认的隐忧，正在慢慢变成现实：

中国房地产正在完成它的历史使命，从舞台高光处谢幕。

过去很多年，炒房客敢孤注一掷，就是看穿了政府的底牌——土地财政和房地产的刺激作用会让调控放松。但这一轮，对手突然不按套路出牌，打的所有人措手不及。

去年开始有很多月，我们都能听到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。即便在今年这样惨淡的时候，依然能咬紧牙关不放松，让我们觉得这一次，真的是对房地产动真格了。

经济规律有的时候很讽刺，当所有人都相信一件事的时候，这件事也就自然而然成真了，这就是索罗斯说的反身性。

今年深圳刚出现了一点结构性行情，就被无情的遏制住了，南京还没起飞，就遭到当头棒喝，让我彻底相信一件事，至少在这几年，房产真的不会暴击了。

这么说不是说房地产不值得买，而是未来要想从房地产赚钱，会变的越来越专业。

所有参与的朋友应该放平心态，看重房产的保值而非暴富。

5

其实能看到房地产有这样的发展趋势，我内心还是挺开心的，它正在脱离旧有的经济“夜壶”的机械属性，越来越向居住属性回归，获得了应有的身份。

我觉得未来有钱有房票的才是大爷，刚需就是最可爱的人，所以那些真正想要买套好房子用来安家的朋友，你们不要犹豫，大胆的买它就对了！

在未来各个城市也会加剧分化，像北上广深这样的一线城市会越来越好，但是可能对年轻人来说会越来越不友好。

比如想上海这样的城市，现在上海的房子是足够多的，它已经是全国乃至全球二手房交易最大的市场，但是如果你没有一定的积累，想要在上海安家还是非常难的。所以那些把上海这样的一线城市作为目标的年轻人，不如采取一些迂回的手段。

我觉得现在那些二三线城市在未来可能会更加有机会，因为它们还在成长，如果你在这个时候入股了这些城市，你反而可以和他们一起成长，但是一旦它们成长得成上海这样了，机会就又被锁死了。

举个例子，10年前那些两手空空怀揣梦想的IT精英，我建议他们可以去深圳闯一闯，但是现在我更建议这样的年轻人去杭州，因为深圳已经发展的足够成熟了，你很难再像10年前一样迎来暴击的机会，但是杭州不一样，它的产业还在逐渐布局，这座城市也在日新月异的成长，更重要的是它的门槛还不高，更可以给年轻人一些够得上的机会。

如果中国城市也是有年龄话，那北上广深已经不算年轻了，南京、杭州这样的明星城市就像一个充满活力的青年，而广大的二三线城市中的佼佼者更像是一个个摩拳擦掌的少年，正在等待属于自己的机会！