大家好,轉眼已經進入8月,不知道大家今年的買房計劃完成的怎麼樣了。

我有很多朋友,從年初就開始嚷嚷着要買房,因爲他們一直擔心今年樓市會迎來暴漲。

其實他們的預判不無道理,從過去20年國內樓市發展的經驗來看,5年一輪迴是最基本的規律,如果從2016年中央提出"房住不炒"的總基調開始算起,今年已經是全國樓市調控的第5個年頭了,所以照理說今年無論如何都應該是個樓市大年。

但事實是,很多城市並沒有迎來期望中的漲幅,反而調控越來越嚴格。當下樓市的現狀是投資客越來越恐慌,剛需人羣觀望情緒越來越大,樓市空軍又開始搖旗吶喊。

我打心底有一絲絲的隱憂,難道主導了樓市20年的發展邏輯真的徹底被顛覆了嗎?

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我爲啥會有這種隱憂呢,我先來說說我對房價理解的底層邏輯,我一直覺得一座城市的房價主要是由政府、購房者以及這個城市本身的發展階段這三方共同作用的結果。

怎麼來理解這個邏輯,大家都知道房價的漲跌只不過是樓市交易的結果罷了,成交量的突然放大和萎縮其實是導致短期內房價暴漲暴跌的最主要原因,而主導樓市交易量最重要的因素就是政府的政策和購房者的構成。

一方面如果政府放鬆了調控或者是出臺了比較寬鬆的信貸政策,一定會在短期內帶動交易量的暴增,但是一旦調控收緊,比如出臺了限購、限售或者限貸的政策,那麼市場的交易就會瞬間冰封。所以政府對樓市調控的鬆緊程度幾乎就決定了一個城市樓市交易量的大小。

另一方面,如果市場中有投資客,他們和普通購房者是不一樣的,比如你自己買了一套房子,由於是自住,所以短期內不管房子是漲是跌你都不太會賣掉,你對價格的波動是不敏感的。

但是投資客恰恰相反,房價漲了,他們獲得了收益要拋售,房價跌了,跌倒了成本線以下更要拋,及時止損。所以投資客越多的市場,這種拋售行爲就越明顯,無形中放大了交易量對價格的敏感性。

這兩個因素作用的結果就是,越是成熟的政府,出臺的調控政策就越精準,連續性也越高,如果再能配合市場中較少的投資比例,那這個城市的房價就越穩定,反之則可能對樓市帶來巨大的打擊。

最典型的案例應該就是杭州2010-2015這5年,大家都知道這段時間其實是全國樓市普漲的階段,但是對於杭州樓市來說卻是完完整整失去的五年。

爲什麼會有這樣的結果?因爲在2009年前杭州一直無節制的賣地,加之購房政策寬鬆,直接導致了當年房產交易的暴增。但是面對市場的狂熱,管理者並沒有保持足夠的冷靜,而是直接出臺了"史上最嚴厲的調控",一連串的限購、限貸、加息、加稅,頓時讓杭州樓市遁入冰點。

再加上"溫州炒房團"的助攻,僅僅2年,杭州新房的成交量就在2009年的基礎上打了對摺都不止。

當然那個時候的杭州樓市會採取這樣的策略我覺得和當時杭州的發展階段密不可分,畢竟那個時候的城市化率還沒有現在這麼高,城市的建設依然如火如荼,像阿里巴巴這樣的知名企業還沒有上市,可以說政府的收入還高度依賴房地產市場。

從這個角度來看,城市的發展階段其實是影響調控政策選擇的最根本的因素。

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而當下我覺得這三個因素已經發生了徹底的改變。

大家都知道就在剛剛過去的7月,深圳出臺了號稱史上最嚴厲的房產調控政策,短短十天,南京、寧波、長春、東莞也相繼跟進了調控政策。

大家不要覺得這次的調控和以往出臺的那些政策一樣,你只要仔細研究這些政策就會發現,現在政府調控真的非常成熟,精準打擊投資需求,從根本上確保房價平穩發展。

就拿深圳的調控來說,一方面,深圳現在落戶的門檻非常低,大專生就能落戶,所以吸引了大量投資客的湧入,據中原地產統計,今年上半年深圳二手房投資客的佔比達到了33.8%。

所以現在設置成3年和5年的限制,那麼投資客就要考慮考慮了,有沒有必要花這麼長時間來準備,相比之下全國還有沒有更值得投資的城市,這樣自然就會逐漸擠壓掉短期的投機需求。

另一方面,房價上漲的基本邏輯是什麼,其實是城市發展紅利的兌現,你買這個城市的房子,就相當於入股了這個城市,那麼既然你覺得未來深圳還有很大的發展潛力,要分享城市發展的紅利,就要爲這座城市做貢獻,而3年和5年差不多就是政府認爲你應該爲這個城市服務的最短年限。

再比如南京,最新的調控政策明確提出優先保障人才和本市無房家庭購房,並且配套設計出了"史上最燒腦搖號規則"。

上圖來自陽光城市頻道

大家可以看看上面的搖號規則圖,簡直複雜到就連我們這種專業購房者都研究了半天才弄明白。爲什麼要搞得這麼複雜,其實就是要在購房流程的最前端精準的剔除投資客,確保那些引領城市發展的高端人才和最底層的剛需人羣"居者有其屋"。

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在如此嚴苛的調控重拳出擊之下,我發現現在市場中購房者的畫像在慢慢的發生變化。

我不知道大家有沒有聽過這樣一個笑話,說如果讓你穿越到20年前,讓你對當時的自己說一條人生經驗,你會說什麼?回答"買房!"如果再說一條呢?回答"早點買房!"

雖然這只是一個yy出來的故事,但是背後卻反映了國內過去20年的財富變遷史。你可以想想你周圍的長輩或者朋友,現在混的比較好的,一般都是在大城市買房比較早的,或者手裏已經買了好幾套房子的。

在過去的十幾年中,雖然國內的樓市發展也有階段性的起伏,但是總的來看,房產仍然是漲幅最大的投資品,特別是以京滬這樣的一線城市持續的單邊性上漲爲代表,這也造就了"財上海"和"歐神"等一批樓市大v的迅速崛起。

但是如果你身邊有人是最近5年纔開始投資京滬的,你可以問問他們這幾年的收益,大多數人可能保本已是萬幸。正是這種市場風向的巨大轉變造成了現在的人們越來越不相信買房可以一夜暴富,也不再相信單單靠買房就可以改變自己的命運了。

那麼爲什麼像京滬這樣的頭部城市,房價都已經漲了十幾年了,這幾年卻突然放慢了腳步?

我覺得有很多方面的原因,比如在過去這十幾年中兩個城市的房價幾乎是單邊上漲,漲到現在均價也要到5、6萬了,購買力有限,確實已經漲不動了。

再比如兩個城市現在都面臨着產業改造和功能提升的關鍵時期。

北京是第二大經濟城市,同時也是首都,承擔着行政管理和國際交往功能,多重功能高度集中在三環內,造成嚴重的交通擁堵。所以必須進行功能拆分,把行政功能留在主城,而經濟功能搬遷到通州副中心。實現這個目標,必須進行大量的空間騰挪。

而上海是中國最大城市,可工業發達,傳統制造業多,這些產業很顯然與上海的定位不太相配。上海未來要發展的是金融等高端第三產業,科技創新、高端製造等空間巨大的新興產業,普通的製造業必須搬離上海,進行功能再造。

所以這兩個城市都面臨着大量的拆遷,區域功能進行轉換升級,是高標準的騰籠換鳥,如果你是管理者你希望現在籠子的價格上漲還是不上漲?

當然我覺得最重要的原因還是這兩個城市的人口已經足夠多了,而且各個領域的優秀人才還在源源不斷的湧入這兩個城市,有高端人才託底,這些人在未來都是房地產主要的購買力,所以京滬是不怕房價在短時間內房價有一定回撤的。

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我再次奉勸大家不要再想着去炒房子了,真的要徹底摒棄買房可以一夜暴富的思想了!

其實正像我前面說的,在過去的20年中,由於政府調控的不成熟,投資性購房者比較多,大多數城市仍在高速的城市化發展階段,造成了在某些調控比較嚴厲的年份中房價往往回撤的比較明顯。

有些時候房價甚至下行到了它的內在價值之下,但是時間長了,這樣的價格就會被市場發現,又出現了價格的反彈,而且越是回撤的明顯,在下一輪的週期中房價就反彈的更加顯著。

如此循環往復,構成了過去這些年國內樓市價格運行的基本規律。

但是現在由於影響樓市最關鍵的三個因素已經發生了根本性的轉變,大家可以發現,大多數城市的房價在這一輪的樓市調控週期內並沒有下探很多,土地收入對財政的貢獻也基本能維持穩定,所以現在政府的壓力也不是很大,可想而知在這樣的前提下,政府是不可能放鬆調控的力度的。

對於炒房客來說,有一個有點讓人悲觀但又不得不都承認的隱憂,正在慢慢變成現實:

中國房地產正在完成它的歷史使命,從舞臺高光處謝幕。

過去很多年,炒房客敢孤注一擲,就是看穿了政府的底牌——土地財政和房地產的刺激作用會讓調控放鬆。但這一輪,對手突然不按套路出牌,打的所有人措手不及。

去年開始有很多月,我們都能聽到“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”。即便在今年這樣慘淡的時候,依然能咬緊牙關不放鬆,讓我們覺得這一次,真的是對房地產動真格了。

經濟規律有的時候很諷刺,當所有人都相信一件事的時候,這件事也就自然而然成真了,這就是索羅斯說的反身性。

今年深圳剛出現了一點結構性行情,就被無情的遏制住了,南京還沒起飛,就遭到當頭棒喝,讓我徹底相信一件事,至少在這幾年,房產真的不會暴擊了。

這麼說不是說房地產不值得買,而是未來要想從房地產賺錢,會變的越來越專業。

所有參與的朋友應該放平心態,看重房產的保值而非暴富。

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其實能看到房地產有這樣的發展趨勢,我內心還是挺開心的,它正在脫離舊有的經濟“夜壺”的機械屬性,越來越向居住屬性迴歸,獲得了應有的身份。

我覺得未來有錢有房票的纔是大爺,剛需就是最可愛的人,所以那些真正想要買套好房子用來安家的朋友,你們不要猶豫,大膽的買它就對了!

在未來各個城市也會加劇分化,像北上廣深這樣的一線城市會越來越好,但是可能對年輕人來說會越來越不友好。

比如想上海這樣的城市,現在上海的房子是足夠多的,它已經是全國乃至全球二手房交易最大的市場,但是如果你沒有一定的積累,想要在上海安家還是非常難的。所以那些把上海這樣的一線城市作爲目標的年輕人,不如採取一些迂迴的手段。

我覺得現在那些二三線城市在未來可能會更加有機會,因爲它們還在成長,如果你在這個時候入股了這些城市,你反而可以和他們一起成長,但是一旦它們成長得成上海這樣了,機會就又被鎖死了。

舉個例子,10年前那些兩手空空懷揣夢想的IT精英,我建議他們可以去深圳闖一闖,但是現在我更建議這樣的年輕人去杭州,因爲深圳已經發展的足夠成熟了,你很難再像10年前一樣迎來暴擊的機會,但是杭州不一樣,它的產業還在逐漸佈局,這座城市也在日新月異的成長,更重要的是它的門檻還不高,更可以給年輕人一些夠得上的機會。

如果中國城市也是有年齡話,那北上廣深已經不算年輕了,南京、杭州這樣的明星城市就像一個充滿活力的青年,而廣大的二三線城市中的佼佼者更像是一個個摩拳擦掌的少年,正在等待屬於自己的機會!

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