大宗交易市场，从来不缺话题。

2020年上半年，疫情成为加速商业地产优胜劣汰的催化剂。复工复产后，诸多项目持有方亟待重组，资金持有方的观望情绪逐步消除，大宗交易市场在二季度变得异常活跃。

纵观上半年的大宗交易，既有北京地标双子座大厦卖出超80亿的高价，也有绿地外滩中心商业大厦第三高大楼被上海银行以近50亿价格买下，更有微商品牌TST花费17.6亿买下上海晶耀前滩2号写字楼。

戴德梁行报告显示，2020上半年中国内地大宗交易市场的成交额共有约884亿元，其中北京、上海两地合计成交约700亿，占到内地总成交额的80%；广州、深圳区域成交额超过100亿，与去年下半年相比，下降明显。

中国的商业地产正处于从增量时代逐步迈入存量时代的转折点，黑天鹅事件的冲击正在加速商业地产行业“马太效应”的显现。

内资占比超70% 房企成最大卖家

疫情影响，2020年上半年大宗交易市场多由“内部消化”。

克而瑞资管数据显示，2020 年上半年，内资占比高达 74% ，主导了大宗市场走向；外资占比仅为 26% 。业内人士表示，为遏制境外输入病例的快速上升态势，“封关”政策致使外资机构决策层无法来华，投资决策滞后，外资投资总额依然不高。

值得注意的是，2020年上半年，以 GIC（新加坡政府投资公司）为首的新加坡资本大举加仓，以基汇资本、AEW 为代表的港资、英资在也先后落子中国内地。虽然疫情致使外资投资占比下降，但上半年外资净投资额为102亿元，依然为正，表明外资依然看好中国内地的大宗交易市场。

此外，北京上半年吸引108亿元外资投入，首次赶超上海107亿元，成为外资“新宠”。业内人士分析，2018年、2019年北京大宗交易外资占比均接近三成，且现在仍然活跃，可以说是外资重回北京市场。近年来北京成为全国最为稳定的写字楼市场，租金最高，空置率长期保持低位，且租金回报率高过上海，外资基金也因此将目光投向北京。

物业类型方面，办公/研发办公物业仍占据交易市场半壁江山。戴德梁行数据显示，2020年上半年办公/研发办公物业成交宗数为48宗，占82宗总成交数的58.54%，相较去年下半年也多出6宗。而零售物业成交宗数则有所下滑，从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

同时，投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，一线城市的办公及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10-30个基准点，物流仓储资本化率相对于2019年平均上升10-20个基准点。

多家机构的数据均显示，对于大宗交易用途，2020年上半年交易项目中自用型买家占比提升明显。其中，克而瑞资管数据显示，2020 年上半年，中国长江三峡集团、海通证券、上海银行、平安信托为代表的信托/银行/券商类买家也先后抄底写字楼资产作为总部办公。

然而，疫情之下，房企则成为大宗交易最主要的卖家，这或与即将到来的新一轮偿债高峰不无关系。贝壳研究院数据显示，下半年，房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。2020年下半年将迎来债券融资偿还高峰，部分债务集中到期的房企将承受巨额还款压力。

上半年销售业绩受疫情影响严重，造成房企下半年偿债压力陡增，房企则成为2020年上半年大宗市场最大卖方。克而瑞资管数据显示，房企不断出售商业地产资产换取现金流，上半年出售资产总金额占比高达 60% 。

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