對於多數房企來說，金隅集團（SH：601992）無疑是土拍市場中不容小覷的對手。

近日，習慣一鳴驚人的金隅集團在諸多房企中脫穎而出，拿下了楊浦區江浦宅地。爲此，金隅集團付出了不菲的成本——接近8.6萬元每平米的樓面價，不僅使得該地塊成爲年內的上海單價地王，同時也將楊浦區域的樓面價水平一舉提升近2萬元。

在過去數年間，曾經的天津空港“地王”項目似乎是金隅發展路上抹不去的沉重包袱，超過“麪包價”的拿地成本，使得該項目在任一節點上均不被業內所看好。

如今，天津空港項目終於迎來入市的契機，而剛剛拿下的楊浦區江浦地塊，又是否會是金隅又一次的“地王”輪迴？

高價拿地拖累毛利率

7月的最後一天，經過近百輪的競價，金隅擊退了招商金融街、仁恆華髮、九龍倉和龍光地產等多家房企，成功競得了位於上海內環以裏的楊浦區江浦地塊。

在業內人士，這宗土地無疑極具稀缺性。事實上，除此前虹口嘉興路北外灘外，本次出讓的江浦地塊是年內上海推出的稍有的內環地塊，其8萬多平方米的中小型面積，也能保證開發商快速去化。

區域的優越性亦是項目未來售價的保證。在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，從市場售價來看，兩年後該項目達到每平米10萬元基本不成問題。

然而，金隅集團對於拿下這宗靚地的“決心”，仍超過業內人士的預期。信息顯示，江浦地塊最終以溢價率38.32%、總價69.2億元成交，其中，每平米85764元的樓面價甚至超過了招商蛇口此前以8.11 萬元樓板價拿下的北外灘地塊。

同時，這個也刷新了數年來楊浦區域的“麪粉價格”。梳理發現，自2017年以來，楊浦區域樓面價基本保持在5萬-6萬元的區間之內，剔除自持部分，實際樓面價也在7萬元下方。可以看到，隨着金隅的落子，江浦地區樓面價被直接提升了接近兩萬元。

有觀點認爲，這樣的價格意味着開發商或需要在利潤與去化之間做出選擇。其中，盧文曦直言，最終結果出乎意料，項目的市場風險大於獲利機會。

值得一提的是，近兩年，金隅集團在項目的利潤方面一直備受質疑。例如，在斥資37.59億元拿下杭州筧橋兩幅土地之後，便有觀點認爲，面對嚴格的限價，項目可能僅是“保本微利甚至一不小心都可能虧本。”

而間或拿下的高價項目也使得金隅集團房地產開發業務的毛利率出現極大波動。在連續兩年毛利率出現回升之後，今年上半年金隅地產業務的毛利率或再次出現下滑。金隅集團發佈的盈利預警顯示，本期商品房結轉項目毛利率較低，導致報告期內房地產板塊營業收入及毛利水平同比降幅較大。

顯然，本次重金佈局的江浦地塊亦很難對金隅地產業務利潤產生正向影響。一直以來，地王級項目的高操盤難度幾乎是業內的公知。根據CRIC數據統計顯示，北京、杭州已入市的地王，約有七成面臨虧損，即便稍好一些的廈門、廣州，仍有部分項目盈利承壓。

週轉難題待解

事實上，對於較高的土地成本，金隅亦曾作出解釋：“這些城市拿地成本儘管高一些，毛利率低一些，但通過‘短、平、快’的模式，安全性會更高。”這意味着，相較於毛利潤，對於金隅來說，高週期且穩健的回款纔是其所追求。

不過，在業內人士看來，選擇熱門、需求旺盛的一二線城市佈局，無疑是保證去化的有力舉措，但若土地成本大幅高於周邊項目成本，也將使得項目喪失價格上的競爭力，從而被動選擇以時間換利潤。

以上海爲例，根據CRIC統計，截至2019年9月，近年來16宗地王項目僅有10宗已經入市，且入市地王的平均入市週期達33個月，遠高於全國平均入市週期18個月。由此看來，高價地能否走高週轉還值得考量。

“拿地王終歸還是有很大風險。”知名地產分析師嚴躍進表示，近年來，上海也出現過很多項目難以盤活，這無疑將提高企業對資金的要求；而難以承受壓力的企業，就只能採用降價或者是低價銷售，同時造成利潤的缺失，也比較考驗企業的銷售或操盤能力。

值得一提的是，在土拍市場“一擲千金”的金隅，在過去數年不乏桎梏於“地王”的經歷。

在2017年“五限”調控前的一個冬天，由於看好區域的未來潛力，金隅曾以57.5億總價連摘天津空港三個地塊，最高溢價率高達521%，將樓面價萬元徘徊的空港地市一舉抬過了3萬+的門檻。

在瘋狂的拿地之後，本來旨在快速週轉的天津空港項目最終沉寂三年有餘，直至近日才正式確定案名——“金隅雲築”。與此同時，已卡主開發商利潤咽喉的4.5萬元精裝修均價，依然較同區域項目缺乏競爭力。

根據第三方平臺數據，在2019年11月開盤的金地悅城大境均價爲每平米2.02萬元，新城長風雅著等有望與金隅雲築同批次入市的項目，預計市場價格也均在2.5萬元上下。

顯然，苦等三年之後，終於熬來入市契機的金隅雲築，未來突圍去化似乎依然是個難題。面對又一幅地王項目，金隅又將如何避免曾經的尷尬發生？藍鯨房產將持續關注。