这两天有个很神奇的新闻，中科院研究员在中科院院刊发表文章称："建议支持深圳、青岛、大连、喀什升格为直辖市。"

这一度让人以为中科院的文章代表了某种政策风向，直到作者出来澄清这仅是一家之言，才让人冷静下来。

近几年，我们能看出深圳城市发展有了一定瓶颈，华为基地外迁、"715新政"都让许多人觉得深圳的发展可能到了天花板。

同时，深圳作为全国唯一的社会主义先行示范区，是要做未来中国城市标杆的。粤港澳大湾区规划是一盘大棋，深圳又是其中的重中之重，深圳的上限决定着大湾区的上限。

这个月的月底正是深圳成立经济特区的40周年，这则新闻能够引起风浪，也代表着社会各界对深圳迎来重大政策利好的强烈期许。

房价的锅由谁来背？

"715新政"后的深圳楼市称得上是一片哀嚎。

调控严厉程度远超人们的想象，单是深户"双3"、非深户5年社保的要求，就让一大批人一夜之间失去了购房资格。

从新政发布后15天的市场情况来看，对需求端如此严厉的打击，效果是非常明显的。根据深圳市住建局房地产信息平台的成交数据显示，7月20日至7月26日，深圳市新房和二手房完成产权过户的分别为747套与2010套，环比分别降低39%和35%。

如果我们以7月15日为分割线来看，7月前半个月的成交量基本是后半个月的2倍。深圳中原研究中心数据显示，7月份深圳一二手住宅合计成交16885套，环比上升21.2%。其中，新政前的成交量占了七成，新政后的仅占三成。

但你以为成交量大跌房价就会跌吗？并非如此。根据中原的二手房价格变动数据来看，近七成的二手房价有所上浮，其中涨幅在5%~10%的占36%。多数业主依旧对深圳楼市充满信心，价格预期依旧高涨。

为什么这群业主这么坚挺呢？因为深圳人地矛盾太严重了，1997平方公里的土地上有着1343万人居住，另一个和深圳相似的城市是厦门。

厦门2019年常住人口429万人，绝大部分人口分布在158平方公里的厦门岛上。所以，这两个城市的二手住宅价格一个全国第一，一个全国第四。

2019年，深圳计划供应住宅用地约2250亩，与动辄供应万亩宅地的成都、重庆相比，足以证明深圳人地矛盾之严重。

自然资源部的"大礼包"

解决深圳土地问题的办法有没有？

之前，很多人认为深圳会扩容，即扩大深圳的行政区域，将环深的东莞、惠州土地拿出一部分划给深圳。但4月份深圳官方发布的策略是推进深圳都市圈规划编制，打破了很多人对扩容的幻想，尤其是投资客们心态很崩。

但深圳的土地问题已经成为深圳发展的桎梏。如果说深圳的发展问题是粤港澳大湾区的核心问题之一，那么深圳的土地问题就是深圳发展的核心问题之一。

那么具体怎么办？这次是自然资源部给出了解决方案。近日，自然资源部的《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》提出了三个办法：

支持广东探索建立省域内的建设用地交易机制；

支持创新耕地占补平衡制度；

探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。

这些机制都指向建设用地指标问题，而广东这个问题最严重的自然就是深圳了。一旦广东省内的建设用地交易机制建成，深圳可以突破建设用地指标的限制，增加大量的可供建设用地，尤其是住宅用地。

自然资源部提出的这三个机制，极具前瞻性，如果只看到深圳的问题就有点狭隘了。

第一，能级较低的城市因为实力问题，大量用地指标用不掉，把它交易给大城市换取资源是非常合理的。同时，低能级城市还可以补足大城市耕地指标，这是一个双赢局面。

第二，核心城市群在中国注定是少数区域，同时城市群必然是连成一片，形成区域的。那么未来核心城市群都会遇到建设用地不足，但耕地指标不可破的问题。深圳只是提前遇到了这个问题，由深圳率先探索合情合理。

第三，深圳是社会主义先行示范区，建设好示范区提高的不只是城市形象，还有制度形象、文化形象，也给国内其他城市带好头，打好样。

具体到深圳，这三个机制首先解决的是深圳的宅地供应问题。对稳房价有着重大利好，供应充足了，房价自然就缺乏上涨动力。深圳的领导看到这个应该是非常高兴的，毕竟这段时间因为房价问题承受的压力太大。

其次，类似华为基地外迁的情况会得到缓解。深圳不仅仅要提供大量的住宅用地，没有产业哪来的城市发展，产业用地大增，深圳企业的用地成本就更低，对吸引投资也是大利好。

扩权之路继续升级

除了这三个机制创新外，这份函件还对深圳的"扩权之路"做了重要铺垫。

全文很长，我提两个重点：

一是，之前广东获得的土地审批权将下放至深圳；

二是，积极探索土地使用权到期后续期的操作路径。

之前广东获得的土地审批权都有什么？简单说，就是广东对省内土地有了更多的自主审批权。现在这些权利的深圳部分直接放给深圳自己管理，这意味着深圳在土地管理上真正实现了"扩权"。

扩权的意义在于深圳可以通过更灵活的手段增加建设用地，其中一些办法更会成为未来全国城市的标杆，非常具备参考价值。

同时，自然资源部还给予了深圳土地使用权到期续期的自主操作权。比如国有土地使用权到期之后，该如何续期。对此，无论是此前的物权法，还是刚刚通过的民法典，都语焉不详，需要进一步制定规则来明确。

违法建筑，深圳体量巨大。这些房子虽然不合法，但给深圳提供了超过650万套天然廉租房，其中住宅部分该如何处理？这些都是牵一发动全身的敏感问题。

深圳是四大一线中最年轻的城市，也是承受了更多期待的城市。社会主义先行示范区这个称号很响，但压力也很大。

在深圳经济特区成立的40周年之际，深圳的发展方向格外引人注目，这很可能是中国城市下一个十年的目标。

支持深圳升格直辖市的新闻，也证明了多数人对深圳的期望。