這兩天有個很神奇的新聞，中科院研究員在中科院院刊發表文章稱："建議支持深圳、青島、大連、喀什升格爲直轄市。"

這一度讓人以爲中科院的文章代表了某種政策風向，直到作者出來澄清這僅是一家之言，才讓人冷靜下來。

近幾年，我們能看出深圳城市發展有了一定瓶頸，華爲基地外遷、"715新政"都讓許多人覺得深圳的發展可能到了天花板。

同時，深圳作爲全國唯一的社會主義先行示範區，是要做未來中國城市標杆的。粵港澳大灣區規劃是一盤大棋，深圳又是其中的重中之重，深圳的上限決定着大灣區的上限。

這個月的月底正是深圳成立經濟特區的40週年，這則新聞能夠引起風浪，也代表着社會各界對深圳迎來重大政策利好的強烈期許。

房價的鍋由誰來背？

"715新政"後的深圳樓市稱得上是一片哀嚎。

調控嚴厲程度遠超人們的想象，單是深戶"雙3"、非深戶5年社保的要求，就讓一大批人一夜之間失去了購房資格。

從新政發佈後15天的市場情況來看，對需求端如此嚴厲的打擊，效果是非常明顯的。根據深圳市住建局房地產信息平臺的成交數據顯示，7月20日至7月26日，深圳市新房和二手房完成產權過戶的分別爲747套與2010套，環比分別降低39%和35%。

如果我們以7月15日爲分割線來看，7月前半個月的成交量基本是後半個月的2倍。深圳中原研究中心數據顯示，7月份深圳一二手住宅合計成交16885套，環比上升21.2%。其中，新政前的成交量佔了七成，新政後的僅佔三成。

但你以爲成交量大跌房價就會跌嗎？並非如此。根據中原的二手房價格變動數據來看，近七成的二手房價有所上浮，其中漲幅在5%~10%的佔36%。多數業主依舊對深圳樓市充滿信心，價格預期依舊高漲。

爲什麼這羣業主這麼堅挺呢？因爲深圳人地矛盾太嚴重了，1997平方公里的土地上有着1343萬人居住，另一個和深圳相似的城市是廈門。

廈門2019年常住人口429萬人，絕大部分人口分佈在158平方公里的廈門島上。所以，這兩個城市的二手住宅價格一個全國第一，一個全國第四。

2019年，深圳計劃供應住宅用地約2250畝，與動輒供應萬畝宅地的成都、重慶相比，足以證明深圳人地矛盾之嚴重。

自然資源部的"大禮包"

解決深圳土地問題的辦法有沒有？

之前，很多人認爲深圳會擴容，即擴大深圳的行政區域，將環深的東莞、惠州土地拿出一部分劃給深圳。但4月份深圳官方發佈的策略是推進深圳都市圈規劃編制，打破了很多人對擴容的幻想，尤其是投資客們心態很崩。

但深圳的土地問題已經成爲深圳發展的桎梏。如果說深圳的發展問題是粵港澳大灣區的核心問題之一，那麼深圳的土地問題就是深圳發展的核心問題之一。

那麼具體怎麼辦？這次是自然資源部給出瞭解決方案。近日，自然資源部的《關於支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》提出了三個辦法：

支持廣東探索建立省域內的建設用地交易機制；

支持創新耕地佔補平衡制度；

探索建立全國性的補充耕地指標跨區域交易機制。

這些機制都指向建設用地指標問題，而廣東這個問題最嚴重的自然就是深圳了。一旦廣東省內的建設用地交易機制建成，深圳可以突破建設用地指標的限制，增加大量的可供建設用地，尤其是住宅用地。

自然資源部提出的這三個機制，極具前瞻性，如果只看到深圳的問題就有點狹隘了。

第一，能級較低的城市因爲實力問題，大量用地指標用不掉，把它交易給大城市換取資源是非常合理的。同時，低能級城市還可以補足大城市耕地指標，這是一個雙贏局面。

第二，核心城市羣在中國註定是少數區域，同時城市羣必然是連成一片，形成區域的。那麼未來核心城市羣都會遇到建設用地不足，但耕地指標不可破的問題。深圳只是提前遇到了這個問題，由深圳率先探索合情合理。

第三，深圳是社會主義先行示範區，建設好示範區提高的不只是城市形象，還有制度形象、文化形象，也給國內其他城市帶好頭，打好樣。

具體到深圳，這三個機制首先解決的是深圳的宅地供應問題。對穩房價有着重大利好，供應充足了，房價自然就缺乏上漲動力。深圳的領導看到這個應該是非常高興的，畢竟這段時間因爲房價問題承受的壓力太大。

其次，類似華爲基地外遷的情況會得到緩解。深圳不僅僅要提供大量的住宅用地，沒有產業哪來的城市發展，產業用地大增，深圳企業的用地成本就更低，對吸引投資也是大利好。

擴權之路繼續升級

除了這三個機制創新外，這份函件還對深圳的"擴權之路"做了重要鋪墊。

全文很長，我提兩個重點：

一是，之前廣東獲得的土地審批權將下放至深圳；

二是，積極探索土地使用權到期後續期的操作路徑。

之前廣東獲得的土地審批權都有什麼？簡單說，就是廣東對省內土地有了更多的自主審批權。現在這些權利的深圳部分直接放給深圳自己管理，這意味着深圳在土地管理上真正實現了"擴權"。

擴權的意義在於深圳可以通過更靈活的手段增加建設用地，其中一些辦法更會成爲未來全國城市的標杆，非常具備參考價值。

同時，自然資源部還給予了深圳土地使用權到期續期的自主操作權。比如國有土地使用權到期之後，該如何續期。對此，無論是此前的物權法，還是剛剛通過的民法典，都語焉不詳，需要進一步制定規則來明確。

違法建築，深圳體量巨大。這些房子雖然不合法，但給深圳提供了超過650萬套天然廉租房，其中住宅部分該如何處理？這些都是牽一髮動全身的敏感問題。

深圳是四大一線中最年輕的城市，也是承受了更多期待的城市。社會主義先行示範區這個稱號很響，但壓力也很大。

在深圳經濟特區成立的40週年之際，深圳的發展方向格外引人注目，這很可能是中國城市下一個十年的目標。

支持深圳升格直轄市的新聞，也證明了多數人對深圳的期望。