从2018年至今，房地产市场可以用两个字来概括：分化。一边是热点城市的房价，热的发烫。

不管嘴上有多不情愿，人们总是喜欢用脚投票，沿海城市、新一线城市、长三角、珠三角成为人口的首要流入地。

2019年的人口流动数据显示，杭州流入55.4万人、深圳（41.22万人）、广州（40.15万人）、宁波（34万人）、佛山（25.29万人）、成都（25.1万人）、长沙（23.98万人）、武汉（22.67万人）、重庆（22.53万人）、西安（19.98万人）、厦门（18万人）、珠海（13.26万人）、合肥（10.2万人）。

根据经济学家李迅雷的报告，去年我国东部省份人口净流入规模超过150万。

若按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话，则2019年南方省份人口净流入达到167万。

这么多人都选择“南下”，房价想不涨都难。

因此，近两年我们看到的房价表现较强的城市，绝大部分都在南方和沿海，比如数次出现万人抢房的深圳和杭州，比如领涨全国的宁波和东莞，吸引了遍布全国的购房资金。另一边，是房租冷的出奇。

CAIC重点监测城市的办公市场数据显示，2020年前两个季度，重点城市办公市场平均租金连续普遍下行。

2020年一季度，北上广深平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%，达到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%，创2019年一季度以来的最大降幅。

租金和出租率下跌并不可怕，可怕的是下跌趋势绵绵无绝期。

报告指出：至二季度，一线城市平均租金已连续8个季度下跌！

连续8个季度下跌是什么概念？

相当于从2018年4季度（10月份）算起，加上2019年持续下降，2020年8月份的租金数据还没有出来，北上广深四大城市的租金已经连降了22个月。注意3个关键词：北上广深、房租、22个月！

北上广深可以说是所有城市的风向标，商业氛围、创业人才、上市公司、独角兽公司遍布、大型卖场和商超、发达的微经济和小微企业群体，如果连这四个城市的房租都下降了22个月，近两年之久，还没看到任何止跌的迹象，我们可以想象其他城市的办公市场有多么疲弱。

房价与房租的分化，已经到了“冰火两重天”的地步。

我经常说一句话：买房不是刚需，租房才是刚需，办公租房是刚需中的刚需。

为什么这样说？

因为目前住宅捆绑学区，加上城镇化进程的推进，热点城市房价炒作之风盛行，真正意义上的低收入刚需，早已买不起大城市的房子了。

因此，对低收入群体来说，不管是城中村还是群租房，不管是在小区还是在地下室，老家回不去，大城市又无法扎根，他们这部分人才是真正的刚需。而办公租金，则是反映一个城市经济“毛细血管”的重要指标。

人们愿不愿意在这里创业？年轻人想不想在大城市开公司？小老板是否愿意在这个城市里做生意？

这几类人，是决定一个地方商业和经济上限的重要“指标”，如果连他们都一心只想买住宅，不想创新和创业，那房地产市场迟早会遭到反噬。

无独有偶，纬房大数据发布的纬房综合指数显示，以北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆为样本的10大重点城市二手住房成交量指数，已经超过了2017年调控前的成交量水平。

与此同时，纬房大数据租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比2020年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

社科院财经战略研究院邹琳华认为：租金下跌——房价上涨，表明房地产正变得“脆弱”。

打个比方：房价和租金的持续背离，让楼市脚下踩着“香蕉皮”，随时都有可能摔倒。

这并非是危言耸听，如今房地产市场的规模和体量，已经和过去不可同日而语。

房产研究机构克而瑞8月5日发布的报告显示， 2015年-2019年，全国住户部门贷款余额由27万亿元升至55.3万亿元，四年间实现翻倍，年均住户部门贷款余额增量都在7万亿元以上，且有加速增长的趋势。

55万亿的房贷余额，占据整个金融体系的半壁江山，这就是当下规模巨大的房地产体量，如果任由房价与房租出现背离，正所谓“站得越高，摔得越狠”，那些高高在上的一二线城市，商业、人才、创新力可能会被逐渐“抽空”。

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